或许只有，才能做出这样的租赁住宅...

　　近期，自如研究院发布《2022年三季度全国重点城市长租市场观察》，值得注意的是，上海整租产品的数据有点爆了： 　　上海三季度整租房源成交量增长环比超过60%、整租成交周期较合租快4天。

或许只有，才能做出这样的租赁住宅...

　　近期，自如研究院发布《2022年三季度全国重点城市长租市场观察》，值得注意的是，上海整租产品的数据有点爆了：

　　上海三季度整租房源成交量增长环比超过60%、整租成交周期较合租快4天。

　　整租产品的走红，一方面是疫情原因，客户对租房的私密性、安全性、品质感的要求更高；另一方面，选择以租代购的客群也在不断增加，也会更倾向于选择有完善生活配套和优质服务的长租公寓。

　　事实上在政策端，官方也一直在为租赁市场打Call，在《上海市住房发展“十四五”规划》中就提出：

　　“‘十四五’时期，形成租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。”

　　“坚持租购并举，加快构建多层次、广覆盖的住房租赁体系，逐步使租、购住房在享受公共服务上具有同等权利。”

　　近期一些优质房企和机构也在长租公寓领域有新的动作：

　　比如在上海成立的某知名长租公寓机构，近期递表，开启IPO进程；再比如在租赁行业经过多年发展，开始聚焦区域和探索细分赛道，上海近期就推出全新的中高端租赁产品：

　　天空之城租赁住宅和青藤公园租赁住宅

　　01

　　挑战高难度租赁住宅？

　　从宏观数据来看，在政府支持租赁市场的政策红利下，长租公寓市场的开业规模在三季度也迎来了增长：

　　相关数据统计显示，2022年第三季度TOP30集中式长租公寓累计开业规模90.82万间，同比增长23.76%，环比增长3.18%。可以看到，市场对于长租公寓未来发展充足的信心。

　　近年来，在政策的支持以及城镇化不断推进之下，一些专业化、机构化运作的长租公寓应运而生，一些有实力的房企也加入了长租公寓赛道。

　　长租公寓按产权集中度可分为分散式和集中式两种，大多数房企都是开发集中式长租公寓，主要有以下几种模式：

　　① 租赁住宅用地上打造开发产品，主要由国企开发；

　　② 非住宅用地上的存量改造型产品，主要通过收购存量改造而来；

　　③ 商品住宅用地自持部分上打造产品主要是品牌房企

　　比如上海天空之城租赁住宅就是自持物业，更便于后期管理和运营，而且水电费也是按普通住宅来计算。

　　目前国内租赁住房供给整体呈现“金字塔”状态，根据《2021年中国住房租赁市场蓝皮书》显示：

　　在租赁住房市场中，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，达81%；租赁式社区占10.7%；宿舍型公寓占6.9%。

　　然而，中高端公寓比例仅为1.4%。

　　可见在中高端租赁住宅领域，还有较大的可挖掘空间，尤其是精英人士聚集的一线城市。

　　目前在行业内，能打造出中高端租赁住宅的房企或机构并不多，因为做这件事情本身就是高难度的：

　　中高端租赁住宅耗费的成本更多，需要有稳健的财务运作能力；中高端人群对于产品和服务的要求也更高，需要有强劲的产品打造和运营服务能力；

　　中高端租赁住宅并不是打造房子就完事了，而是要将各种硬件资源比如电器设备、各种软性资源比如圈层活动等融入公寓中，这也考验着房企的资源整合能力。

　　可以说是为数不多有能力打造中高端租赁住宅的房企之一。

　　在上海徐泾打造的上海天空之城租赁住宅，有这样一个数据可能吊打了市面上大多数的长租公寓：

　　50%以上都是企业中高管、海归精英和高知人群。

　　天空之城租赁公寓实拍图

　　也同样在闵行吴泾打造了青藤公园租赁住宅，预计将在10月底入市。青藤公园租赁住宅建筑面积约48-101㎡租赁产品，共有6种户型，适配一人居、两人居和三口之家等多元需求，为吴泾科创板块创新人才、高知人群和陪读家庭提供理想的居住环境和配套。

　　青藤公园租赁公寓实拍图

　　为何要挑战更为高难度的中高端租赁住宅？

　　事实上，从30年前进入上海在七宝造城，到如今打造网红TOD综合体天空之城，选择做难而正确的事，也是在践行“城乡建设与生活服务商”的定位，和城市共同成长。

　　此外，中高端租赁住宅也是上海城市未来发展的趋势，近期也在向城市未来提供一个崭新提案——

　　城市兴交付

　　如今，人们普遍关心居所的品质兑现，关注入住后的服务场景运营。以客户视角为基准，在“城市兴场景”、“城市兴服务”、“城市兴体验”、“城市兴品质”4个维度，用真诚的姿态回应客户的期待，对家的新场景、品质保障、社区服务等维度进行迭代和兑现。

　　的中高端租赁住宅，也和“质造，眼见为实”品牌主张相契合，让客户看见质造的力量，拥有“看得见”的安心好房。

　　02

　　打造中高端租赁住宅

　　4大心法解密

　　从之前的数据上来看，天空之城租赁住宅可以说是中高端租赁住宅的爆款：

　　开业当天出租率达93.63%（含预定）

　　截至目前出租率达97.27%（含预定）

　　（统计时间截至10月15日）

　　的中高端租赁住宅人气爆棚，背后也肯定有它的产品打造心法。总结为以下几点：

　　① 场景端：打造多维生活场景

　　租赁住宅其实是另一个家，很多房企或机构打造的租赁住宅，仅仅就是房子而已，而认为家是由房子周围的配套环境、住在这里的人们、以及房子内的各种场景等共同组成。

　　于是在打造租赁住宅的时候，也打造出了丰盛多元的生活场景。

　　比如在天空之城租赁住宅的公区，你可以看到直播室、钢琴房、会议室、健身房。据说钢琴房已经成为部分客户入住这里的动力之一，平时也经常有人在这里练习一下午的钢琴。

　　因为租赁住宅是天空之城TOD的一部分，租户可以享受TOD所有商业、休闲、景观配套。

　　租户Amy就非常喜欢TOD内的商业配套天空广场，广场内有很多网红店，下班后可以在这里逛逛街、跟朋友约约饭。

　　天空广场实景图

　　如青藤公园的租赁住宅，除了周边有丰富商业配套和学府资源外，还在社区入口规划近一万平的城市公园，平时在家门口就可以野餐、放风筝、享受午后阳光。

　　青藤公园实景图

　　② 服务端：针对租户痛点打造高质量服务

　　如今即使是普通住宅，也非常注重小区物业服务的质量和口碑。更不用说本身就贩卖服务的长租公寓了。

　　的中高端租赁住宅有双物业服务保障：

　　物业服务+租赁住宅管家服务

　　物业在业内有口皆碑，也是服务品质的保证，为租户提供各类物业服务。而租赁住宅的管家，则解决每个租户遇到的问题和困难，据说管家工作时长为14个小时，比大多数长租公寓的管家服务时间更长。

　　有点让人想不到的是，这里的租户可以享受到每周一次的免费入户保洁。还设置了一些贴心的增值类服务：比如垃圾帮倒服务、衣物收洗服务等。

　　31岁的Peter，是大虹桥一家互联网行业的工程师，平时工作也比较忙，没有时间打扫房间，每周入户保洁解决了Peter的大忙。

　　Peter平时也喜欢网购，有退换的物品，会直接放到前台，管家会帮忙给到快递员，也不用每次都要到周六日才退换。

　　通过各种物业服务，也是在为客户打造充分的安全感。

　　③ 体验端：打造丰富的社群和圈层活动

　　租赁住宅并不是冰冷的建筑，而应该是充满温情，结交朋友的地方。

　　租赁住宅也打造各种社群活动、圈层活动，比如在节假日推出假日主题活动，而在平时也举办花艺、BBQ、飞盘活动等。

　　在这里可以和社区内的朋友打成一片，认识志同道合的人。

　　住户小梁，平时居家办公，但比较喜欢社交，第一次参加社群活动后就表示非常喜欢，基本公寓组织的每场活动，有时间都会来参加。

　　通过打造这样的社群、圈层活动，一方面让租户对长租公寓更有黏性，更愿意长久的在这里租住；另一方面，也使其品牌口碑更加深入人心。

　　④ 品质端：精进居住体验，打造创新产品

　　当然归根结底，租赁住宅的品质是租户决定入住的重要因素，但是如今行业内租赁住宅也比较卷，如何突出重围，精进居住体验，打造具有创新元素的产品，成了打造租赁产品所深度思考的课题。

　　此次和松下进行合作，邀请来了松下住建空间首席设计师葛本·和克，通过大量调研和用户需求挖掘，在充分了解预期用户的痛点和痒点后，参与了天空之城和青藤公园租赁住宅的空间设计；还针对天空之城@HOME10号楼，打造了松下精装租赁产品。

　　葛本·和克

　　最终其呈现出来的产品，艳姐觉得对于整个行业，都具有参考意义：

　　① 户型设计：创新户型，将空间效率发挥到极致

　　天空之城租赁住宅共有两个户型：33㎡户型和66㎡户型。虽然面积不算大，但这两个户型，几乎把空间效率发挥到了极致。

　　33㎡户型采用了日本京都町屋的长屋形式设计。下图黄色区域为生活动线，蓝色区域为居住空间，这样的分割产生了极简主义的美感，而且也生活和居住的各功能模块恰到好吃的汇聚到了一起。

　　33㎡户型图

　　下面这张图就是33㎡户型的的生活动线，厨房、冰箱、洗衣机、衣柜，在这条动线上，可以快速进行各种生活操作。

　　而另一侧则是居住空间，相对来说是静区，可在这里休息、工作、看书。

　　而66㎡户型，采用了仿日本京都桂离宫室内间隔手法来设计。

　　66㎡户型图

　　66㎡户型也采用了移门的手法，当移门打开时，客厅、餐厨房融为一体；而当移门关上，客厅和餐厨房被移门区隔开。

　　再往里面走，又看到了一个移门，将客厅与卧室区隔开。这个移门用的磨砂玻璃，透光而不透明，从而增强了私密性。

　　② 黑科技设计：可移动光源控制系统、电动窗帘系统

　　天空之城租赁住宅的松下楼，引入了可移动光源操控面板，这个面板可以放在桌上，可以贴在墙上，可以控制光源开关和明暗。

　　一般在中高端住宅和高级酒店中才能见到的电动窗帘，居然在的租赁住宅的松下楼看到了。

　　当然，室内还有很多黑科技，也都是从以人为本的角度来进行研发和打造，这也是中高端人群非常注重的。

　　③ 收纳系统：以人为本的收纳

　　小户型的收纳系统，也考验着公寓打造者对于细节处理的能力。在天空之城租赁住宅松下楼中，有很多收纳上的巧妙设计，从而提升了空间利用率。

　　在厨房空间的吊柜下方，做了下拉式的调料瓶便携收纳，而且做到了和人的视线水平的状态，打开后就能一眼看清用哪个调料瓶，而且下拉口的设计，还避免了打开橱柜碰头的痛苦，还不占用台面空间。

　　餐厅白色柜门的储物区，也做了下拉式收纳。

　　66㎡的户型居然还有一间衣帽间，可以存放女主人心爱的名牌包包、拉杆箱和各类衣服。

　　卫生间旁的衣帽间

　　而且衣帽间采用了I-shelf收纳系统，这个系统可随意调节挂杆高度，对于女主人来说非常友好。

　　大多数住宅的收纳，也仅仅是收纳而已，而租赁住宅松下楼的收纳，则是做到了以人为本的收纳，不单是收纳，还有以人为本的巧思。

　　④ 健康系统：6大维度给到健康体验

　　很多精英人士非常自身健康，天空之城租赁住宅，从空气、隔音、照明、水质、体感、材料6大维度，给到体系化的健康生活解决方案。

　　比如在空气方面，选用了无醛板材，结合100%循环空气的新风系统，24小时都有清新空气。

　　再比如声音方面，采用了隔音减振楼板、隔音分户墙，在很大程度上减少了上下楼层、左右房间的噪音。卧室也采用了三玻两腔隔音窗户，大幅减少了外部噪音干扰。

　　卧室三玻两腔设置

　　⑤ 松下楼打造松下精装，并且享受松下电器优惠

　　很多长租公寓，可能用的电器设备都是杂牌或者一些低端品牌，而松下楼的房源，配备了松下精装：

　　比如33㎡的户型，一进门的厨房就配备了松下的净水器；

　　台面上也有松下的电饭煲和电磁炉。

　　66㎡户型的卫生间，高度做了调整，比普通台面略低，这样女主人坐在凳子上化妆，也丝毫不觉得累。

　　在卫生间，租户还可以以优惠的价格选择加装坐式恒温淋浴器，非常方便老人和小孩淋浴。

　　艳姐也很少见到租赁住宅能够有这么多的精装配套，直接给到租户的体感就是，好像住进了五星级酒店一般。

　　天空之城租赁住宅和松下合作推出嗨购节，住在这里的租户，可以以优惠价格买到松下各类电器和设备。

　　结语

　　租赁住宅相比于普通住宅，更加考验房企的综合实力，它拼的不但是房屋质量品质，还在拼场景、拼服务、拼圈层运营。

　　或许是为数不多的全能型房企之一。

　　天空之城和青藤公园租赁住宅，符合国家政策发展趋势，符合上海全球人才战略，它也在实践“城市兴交付”的理念。

　　相信在的带领下，租赁住宅未来也将发展得更为完善。

　　主编：张艳

　　责编：doug