上周,跟行政小姐姐闲聊,说起房子,她说她没感觉到二手房市场有啥变化,这两年她们小区的房子挂牌价还在一直蹭蹭蹭往上涨! 并且,真实成交也还不少! 细问是啥原因?她想了一会儿说,可
物业能让房价升几成?|以入驻新梅共和城为例!
上周,跟行政小姐姐闲聊,说起房子,她说她没感觉到二手房市场有啥变化,这两年她们小区的房子挂牌价还在一直蹭蹭蹭往上涨!
并且,真实成交也还不少!
细问是啥原因?她想了一会儿说,可能是换了物业吧!
一个多年的老小区,通过物业的改变也能快速升值?
并且,这种升值并不是一套两套房子换手形成的“升值”,而是板块内TOP3级别交易量的老小区!
从2019年至今,单价从六七万块涨到十万以上,涨幅足足接近50%!
它就是1号线上海马戏城上盖的——新梅共和城!
今天,我们以新梅共和城为例,拆解下品牌物业何以让小区价值做了巨大提升?!
01
不得不换的物业!
说起来新梅共和城,也是个老小区了,2002年建成,广中西路99弄,位置并不差!
小区紧邻上海马戏城地铁站,距离人民广场也仅仅六站,周边就是大宁郁金香公园,同时被3个商业综合体环绕(大宁音乐广场、久光百货、大宁商业中心),周边更有5个企业园区(大宁中心广场、珠江创意中心、电气文通709媒体园区、大宁德必易园、东方环球企业园区),距离大型高科技园区市北高新园区也就两三公里多的路程!
这么多区位硬实力,应该说小区从来不缺购房者!
如果生在今天,应该是妥妥的天选之子,但即便生在了原闸北时代,为何直到2019年,小区的房子还是单价7万左右?
个中自有原因!
因为曾经的新梅共和城,没人能住的舒服!
消防系统“瘫痪”…
环境脏乱差…
停车困难…
治安案件高发…
地下室住人…
商铺群租…
曾经,小区内十分之一的房子都被二房东和租房平台所把持,这也造成了小区内租客成群、群租房泛滥,安全隐患成为小区内最主要的隐形“炸弹”。
在2017年更因为各种消防问题突出,新梅共和城小区被挂牌为市级督办消防整治的小区。
因何如此?
这就不得不提物业了!
在2019年9月前,新梅共和城小区共换了三个物业,但都无力整治社区难题。
确实,在2019年9月前,32万㎡大型小区,1.47元/㎡/月的物业费17年未调整,委实难以有人员和经费去优化服务,小区有2484户住户,188个商铺,商住混搭也带来了管理困难。
但这不仅仅是物业单方面的问题,也牵涉到了居委和业委会。
所幸,新梅共和城的业主开展了行动,2016年9月成立业主群,后续成立志愿者队伍,2018年3月至2019年5月进行了新一届业委会选举。督促老物业对社区环境进行整改,确信原物业无力改变后,2019年7月做出选聘物业表决,并聘请第三方公司咨询,做了解聘老物业,调整物业费,选聘新物业三步走的方案。召开了三次业主⼤会会议,通过协议选聘的⽅式成功换来了品牌物业(物业)!
原来的⽼物业大约50个⼈,原有物业1.47元/㎡/月;新的品牌物业配置了94个⼈,物业费2.3元/㎡/月,包括停车等收费都相应提高!
小区居民当然有不理解。
“我们32万方的⼩区,(物业费)8⽑钱也能做,为什么1.47元还要给它涨价?”
但最终的结果证明,相比物业费的上涨,小区环境的巨大改善和房价的水涨船高,更让人超预期的欢欣鼓舞!
02
品牌物业带来的新变化
新梅共和城曾经的社区问题有多严重?
2017年,新梅共和城小区被挂牌为市级督办消防整治的小区。
有小区居民称,当时就算对着小区的烟感报警器喷烟,报警器也没有任何反应,年久失修的设备确实很难起到相应作用。
新的品牌物业入驻后,2019年11月即启动小区消防修复工程,增加灭火设备,建立微型消防站,小区规范日常管理走上正轨。
作为老社区,新梅共和规划车位不足、乱停车问题一直都是困扰业主的难题,业委会联合新的品牌物业实施了以下几个举措:
即业主车辆第一辆车按照150元/月收费(和此前相同),第二辆车按照300元/月收费;整租租户按照600元/月收费。
并且还很贴心的为直系亲属探访给出了30分钟内免费,10元/4小时的价格;其余临时停车按照忙闲时段,按10元/小时和20元/小时收费,2020年7月1日开始执行新的收费标准。
不单如此,车辆违停,碾压绿化带也要按规定罚款,计入黑名单并公示!架空层车位也需要摇号确定!
对于电动车乱停乱放问题,则利用地库资源,建成了10多个充电的非机动车停车库,可同时容纳300多辆助动车充电。今年5月起,上海实行《上海市非机动车安全管理条例》,其中一项就涉及了非机动车的充电行为。新的品牌物业通过这一举措,在解决充电难的同时,也消除了电瓶车乱停和随处充电等安全隐患
对于群租,新物业配合业委会打击起来也毫不手软!
不管是二房东隔断间,还是蛋壳类的所谓“公寓”改造。都一视同仁,全部由新物业一家一户地敲门取缔,不配合的则报警依法处理!
每家每户配置3-5张门禁卡,查到会处以罚没并伴随相关拉黑处罚!
除此之外,外卖只能南门(广中西路1号门)进出,中介每次带看只能有一到二名中介人员进入小区,严禁中介在小区内骑电动车等等措施也对于外来人员管理做了细致规定!
新的品牌物业到来之前,小区环境没人打理,建筑垃圾乱堆放等问题长期得不到解决,大大小小的建筑垃圾,堆了不下数十处,现在的垃圾分类点,则是非常干净整洁的。
此前,几个喷泉常年没水喷出,但随着新物业的入驻,小区内的景观水系都更新了一遍,完成了1000多颗高大树木的修剪,最后由品牌物业的园艺团队来进行日常打理。
业主表示,“业委会和新的品牌物业对绿化的养护真的很上心,还会定期修剪,保证低楼层业主的采光,很贴心。”
新梅共和城是一个“内部自带市一级示范幼儿园(芷江中路幼儿园广中西路分园)”的小区,新物业入住后,在孩子上学放学高峰期,安排保安接送小孩到家长的车辆上,空出2个车位作为临时通道等,从而减少在主干道上的滞留时间。
在小区安全上,物业以“黑猫”门禁系统为基础,通过公共画面全覆盖,同时安装高空抛物的摄像头和电梯摄像头,包括路灯、监控设备、消防系统等都进行了升级以及定期维护,确保了社区无安全隐患。
包括在小区喂流浪猫,也会有一个统筹,什么时候喂猫、在哪里喂猫、喂猫的猫粮的量是多少、喂猫点的维护都做了相应规范。
如果业主对服务不满意,还可以按流程发起诉求。
新的品牌物业入驻后,新梅共和城的口碑好评度大大提高!
以下是几位网友的评价,还是相对中肯的!
另一个值得点赞的是,在静默居家期间,因新梅共和城服务中心出现确诊病例,全员进行隔离,整个项目陷入瘫痪,物业杭州多名志愿者奔赴上海,对新梅共和城的防疫措施进行统筹,包括消杀,物资配送等等。这里确实也更能看出品牌物业的责任与担当!
03
品牌物业能让房价涨多少?
2021年,小区业委会主任和居委会向物业颁发了“2020年度静安区住宅小区十佳物业”的证书
新梅共和城经过近三年的蜕变,二手价格逐渐从7万+/平米涨到了10万+/平米。小区环境变得更好了,小区变得更加安全规范了,房产价值自然也在不断的提升。
其实大宁板块,换物业的小区不止新梅共和城一家,新梅共和城选择了物业,明园森林都市选择了中化金茂,慧芝湖花园选择了龙湖智慧服务,这三家物业都是行业内第一梯队的物业公司。
更换物业后,整体板块的价值也有了巨大提升,十万+是妥妥的。静安大宁板块的二手房均价,从2019年8月的76884元/㎡,提升到了2022年9月的101520元/㎡,涨幅达到32.04%!
单就新梅共和城而言,小区均价从2019年8月份(更换物业前)的74940元/㎡,提升到了2022年9月的107889元/㎡,涨幅达到43.96%!
但这并不纯粹是物业的功劳,在其中,我们可以看出新的业委会为上小区做出了巨大的努力和付出,包括居委和街道也做了很多工作。板块本身也在不断升值当中。
在上海,优秀的品牌物业和普通物业对于小区价格提升究竟有多少?
巧合的是,12%这个比例,大约也是新梅共和城涨幅高于板块涨幅的比例!
即便有小区前期被低估的原因在,但如果小区物业不作为,则真可能把小区应有价格拉低三四成!
没有人想买到不升值的房子,也少有人买到房子后不考虑升值。