船大掉头难，转型之路总是商业拉后腿

　　 　　2021年6月23日，在其内部转型发展通气会上宣布，将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。这不是第一次喊话转型，回顾历史，经历了“多元化—房地产—地产

船大掉头难，转型之路总是商业拉后腿

　　2021年6月23日，在其内部转型发展通气会上宣布，将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。这不是第一次喊话转型，回顾历史，经历了“多元化—房地产—地产相关多元化”的发展路径。

　　在成立之初并非主营房产，而是以专业器材进出口为主业的贸易公司。直到1988年才开始真正涉足房地产，并于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，选择住宅作为主导开发产品。此后二十多年，一路高歌猛进，发展成为国内房地产龙头企业。

　　在奔向住宅专业化的路途中，也曾经有过想要转型的时刻。

　　早在2012年，郁亮就提出房地产“白银时代”即将到来，开始在传统住宅开发业务之外寻找新兴增长点，其将业务触角延伸到商业、物流、文旅、酒店、长租公寓、滑雪度假等各个领域。

　　但这与时任董事长王石坚决不做商业地产的理念相悖。2009年8月，王石在中山大学演讲时更是放言：“如果有一天，不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

　　最终，郁亮妥协，推迟了发展商业的步伐。

　　随着国家房地产调控不断收紧，房地产市场的红利时代已经到了尾声，死磕住宅市场让投资人不得不用脚投票，股价从最高点一路下滑。强撑了几年还是向市场低头，开始寻求新的利润增长极。

　　目前，除地产和物业外一共有7个业务单元，分别是印力、万纬物流、酒店及度假、海外、泊寓、梅沙教育、食品事业部。

　　转型路上，万物云一马当先

　　在新赛道方面，物业优势明显。

　　物业2020年正式更名为万物云，正式向空间科技服务商转变，2020年实现营收182亿元，同比增长27.4%，过去5年复合增速34%；除了自身增长迅猛，万物云近期与外界频频联姻。

　　2021年8月5日,万物云宣布与阳光城达成换股协议,万物云将持有上海阳光智博生活服务集团股份有限公司100%股权,阳光城将持有万物云4.8%股权,同时,双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。

　　有消息称，物业还将接手一部分恒大物业的股份，如果消息为真，万物云的在管面积规模与营业收入将进一步扩大,市场占有率明显提升,进一步巩固物业的行业领先地位。

　　万纬物流紧随其后，五年成行业龙头

　　2015年6月，撤销物流地产事业部，成立物流地产发展有限公司，并正式推出独立物流品牌“万纬”。物流发展有限公司也成为了的物流仓储服务业务境内平台。2017年，其进军冷链物流市场，成立万纬冷链物流。

　　根据2020年年报介绍，的物流仓储服务业务聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，经过五年发展，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%；冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%。

　　对万纬物流寄予厚望。今年4月3日，发布公告，继续向全资子公司物流增资63.2亿元。

　　租赁公寓或成下一个关键增长点

　　2018年，将租赁住宅业务升级为集团核心主航道业务之一，2019年成立独立事业部，集团对于泊寓的重视度不断提高。目前，“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年开业14.2万间，全年营收25.4亿元，同比增长72.3%，已开业项目整体出租率超过95%；尽管泊寓业务营收在总体占比微乎其微，但整体增速显著，未来泊寓将在多元创新业务中有着良好的发展前景。

　　总是商业拉后腿

　　多元化业务中最大的痛点就是商业。印力作为商业经营业务方面的主要平台，无疑是矛盾中心。

　　今年4月份以来，在“深交所互动易”上，投资人5次就印力集团的问题发问。根据2020年年报，商业地产部门印力管理的商业项目营业收入42.22 亿元，同比下降 1.62%。

　　从在管面积看，截至2020年，印力在管面积近千万平方米，跃升国内前三，仅次于万达（4000万平，截至2020年9月）、华润（1400万平，截至2020年6月）。但在经营层面，集团包含印力在内的超100项目商业、近千万平方米的面积，营收为63.22亿元。相比之下，2020年，华润置地45个购物中心收租100.9亿，龙湖商业49个购物中心收租58.2亿，在一二线，印力比不上华润、龙湖，在三四城市的运营能力也明显落后于新城控股等房企。

　　不久前的人事调动中，向印力集团派去了老将王海武。资料显示，王海武加入已有18年，过去主要在开发业务领域开展相关工作，先后在城市公司，区域和总部工作过。由此看来，印力虽然业绩不佳依然任重道远。

　　多数版块还在孵化期

　　值得注意的是，除了上述业务，的其他多元化板块成效还未成气候。

　　旗下梅沙教育目前已经是深圳最大的民办教育集团，但其18年提出的2020年底前在全国建设超过100所优质学校的“百校计划”，在2021年的今天还未传来圆满完成的喜报。随着国家教育“双减”政策的实施，梅沙教育的前景并不明朗。

　　而的酒店冰雪业务、养猪业务等大多仍处于价值挖掘阶段。

　　不管这些业务营收是好是差，对于来说，更核心的问题在于，相对于地产开发业务，多元化业务占比始终太小。根据2020年财报，所有已经披露的业务，营收加起来为289.36亿元，只占当年总营收的6.9%。

　　正如董事会主席、集团合伙人郁亮所说，“虽然现在不能挣大钱。挣快钱，但是仍然可以挣慢钱、长钱和老实钱。”这艘巨轮已经开了30多年，稳健保守是它的一贯作风，多元化能否为其再加马力也许是影响其健康长寿的关键。