2022年半年报：稳健与进取，一个都不能少

　　“黑天鹅之父”塔勒布，在《反脆弱》中表达过一个观点： 　　即未来是非线性，演化过程是高度复杂、不确定的，赢得未来不是靠预测和规划，而是自身的稳定性和反脆弱能力。 　　具体到地产行业，一

2022年半年报：稳健与进取，一个都不能少

　　“黑天鹅之父”塔勒布，在《反脆弱》中表达过一个观点：

　　即未来是非线性，演化过程是高度复杂、不确定的，赢得未来不是靠预测和规划，而是自身的稳定性和反脆弱能力。

　　具体到地产行业，一家房企是否真的优秀，关键不是看其在市场景气时有多欢，而是看其在市场下行时的稳定性和持续性。

　　这两年，房地产行业剧烈的波动性，及房企命运的巨大分野，为这一观点写下了最新的注解。

　　克而瑞数据显示，2022年1-6月，百强房企全口径销售金额3.47万亿元，同比下降50.7%；权益口径销售金额2.43万亿元，同比下降51.2%。

　　在如此局面下，“求稳”是当前所有房地产企业的共识，但能“稳得住”却不是所有房企都能做得到。

　　当然了，除外。

　　8月24日，地产发布2022年半年报。

　　从半年报各维度来看，上半年，可以说是行业综合表现最好的头部房企：

　　面对巨大的外部压力，仍是一如既往的稳如磐石；

　　更难得是，面对如此逆风局，还能勇毅前行、攻守自如。

　　在半年报业绩沟通会上，董事局主席颜建国称，是又好又快，对主要经营指标保持行业领先保持信心。

　　颜建国也对大势给出了判断：短期承压、长期乐观。

　　颜建国表示，庞大的房地产市场大有可为，并不满足于当下，目标是夺取新的、更大的胜利。

　　颜建国用了三个“稳”定调接下来的发展策略：稳字当头、稳中有进、行稳致远。

　　官微发布的业绩长图八字主题传达的信息，同样耐人寻味：稳如磐石，勇毅前行。

　　01.稳如磐石——

　　【1】销售稳：市场韧性优于同行

　　上半年，受制于大环境所有房企的销售都出现了下滑，但的比较优势还是很明显的。

　　2022年1-6月，全口径销售额同比下降33%，TOP10则为-45.4%，TOP100则为-50.7%。

　　同期，权益销售额同比下降32.7%，TOP10则为-41.38%，TOP100则为-51.2%。

　　分别领先TOP10房企近10个百分点，领先TOP100房企近20个百分点。

　　行政总裁张智超表示，上半年，所在主要城市总销售下滑约42%，而仅下探28%，大幅跑赢大市。

　　【2】售价稳：不靠降价赢得市场

　　上半年，的销售均价2.2万元/平，逆势上涨12%。

　　这意味着，上半年，在市场销售方面展示出的比较优势，并不是通过降价获得。

　　考虑到上半年大行情，这是很不容易的！

　　它背后是的产品力和较优的市场结构，造就的反脆弱能力和市场竞争力。

　　在北京市场的表现就是一个很明显的例子。

　　上半年，在北京市场房企销售排行榜中，以240亿元销售战绩，分别夺冠权益金额、权益面积排行。

　　【3】经营稳：“利润王”本色依旧

　　1）归母净利润167.4亿元，归母净利率16.1%；

　　2）归母核心净利润173.5亿元，归母核心净利润率16.7%；

　　均为行业领先水平。

　　3）营销费和管理费合计占营收比重仅3.2%，为行业最低水平。

　　4）半年股本回报率达4.8%；

　　没有意外，的赚钱能力，依旧妥妥的行业领先。

　　此外，在衡量经营能力的另外一个指标上，表现也是可圈可点。

　　管理层表示，上半年实现了100%的高品质交付，其中有1/3是提前交付。

　　这个数据的言外之意就是，买的房子，你不仅不用担心烂尾，还能够提前交房。

　　【4】财务稳：结构健康度行业最优

　　1）归母净资产3528.1亿元，占总资产比39.04%；

　　归母净资产规模大、占比高，说明决定财务稳健性的地基很牢固。

　　2）持有现金1253.2亿元，占总资产比13.9%；

　　现金资产占比超13%，除了很难再找出一家，也说明的财务灵活性不是一般的高。

　　3）资产负债率58.95%，剔除预收款后的资产负债率54.58%，净负债率为38.96%，现金短债比2.41倍，继续稳居绿档房企。

　　4）境内项目回款1212亿元，回款高达率95.1%，是行业最高水准，同比提高8.8个百分点。

　　这些都说明了财务安全边际一如既往的厚实。

　　此外，我还听说，没有一分钱的表外融资。

　　换句话说，财务结构的稳健性和健康度，本就是行业数一数二的存在，上半年仍在持续强化中。

　　【5】基本盘稳：29个城市市占率前三

　　2022年上半年，在高能级城市的市场份额持续提升。

　　1）在北上广深和香港，5个超高能级城市的合约销售占比提高10.1个百分点，至36.8%。

　　2）在29个主流城市的市场占率位居前三，其中在北京、天津、香港和广州的合约销售额均突破100亿元。

　　不要小看这些指标，它们反映出一个基本事实，即在高能级城市市场业务的集中度高、基本盘牢固。

　　这大大增强在市场大分化下的确定性，上半年，销售表现的相对强势就离不开这一优势。而这对我们判断未来的业绩预期，仍然非常重要。

　　另外，在的土地储备中，一线城市和强二线占比达 94%，销售确定性不是一般的强。

　　【6】评级稳：国际顶级投行集体看好

　　2022年上半年，行业信心脆弱、甚至杯弓蛇影。

　　对于众多已上市的房企而言，质地如何，国际投行和评级机构很有发言权。

　　今年以来，因众所周知的因素，部分房企在资本市场遭遇了股债双杀。

　　但仍旧是那个例外。

　　到目前为止，是业内为数不多的，依然能受到国际投行和评级机构一致看好的房企。

　　上半年，依然保持着行业最高的信用评级：惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB+、联合AAA，同时也是国内唯一获得A评级的房企。

　　其中，惠誉认为，高级别的信用评级，主要受其市场领先地位、稳健的财务结构以及在经济周期中较高的财务灵活性的支持。

　　惠誉表示，得益于稳健的信用状况及股东背景，能够维持强劲的流动性和低融资成本。

　　事实也是如此。

　　今年上半年，加权平均融资成本仅3.44%，依旧为行业最低区间值，且较2021年的3.55%，呈进一步下降之势。

　　02.勇毅前行——

　　【1】座次稳中有升，距TOP3一步之遥

　　2022年上半年，实现合约销售额1385亿元。

　　全口径销售（即合约销售）和权益口径销售排名均逆势上升2名，至行业第4。

　　其中，在含金量更高的权益权益销售额方面，与万科差距已缩小至80亿，与第二的保利也仅120亿。

　　可以说，距离TOP3已是一步之遥，新开一个大一点的盘就能追上。

　　【2】拿地逆势进取，跃至行业第2

　　2022年上半年，土地市场大幅萎缩，房企要么没钱拿地，要么不敢拿地，却逆势而上，总耗资531.1亿元，拿下27宗地，新增土地货值1082亿元。

　　这算多还算少呢，看看第三方机构的统计就知道了。

　　克而瑞数据显示，2022年1-6月，

　　拿地总额，位列第二；

　　新增拿地建筑面积，位列第二；

　　新增土地货值，也位列第二；

　　可见，上半年拿地排名（第2）高于其销售排名（第4）。

　　我们常说，面粉决定面包，当前的土地排名，决定着两三年之后的销售排名。从拿地上的进取来看，未来大概率是要继续向上攀升的。

　　值得一提的是，并没有因追求规模而放松拿地质量。

　　上半年，所拿土地全部聚焦于北京、上海、广州、重庆、成都、长沙、厦门、南京、宁波、青岛、大连、西安等13个核心一二线城市，继续强化城市深耕和优化市场结构。

　　此外，还在项目收并购市场积极行动。

　　比如在广州、上海、成都等城市，耗资106.6亿元，收购多个项目的股权。

　　的积极进取之心，在上半年的土地市场，可见一斑。

　　【3】战略定力稳中有进，多元业务进入快车道

　　从去年以来，尤其是今年上半年，大部分房企失去了“看长远”的能力，而之前谈论较多的多元业务，也都未能成为房企的救命稻草。

　　但这并不意味多元化就不再重要，只能说部分房企定力不够，无力再顾及。

　　反观，尽管当前行业波动巨大，但凭借着强大的战略定力，仍在井然有序的实践着既定的【今天、明天、后天】战略，多元业务有条不紊的向前推进。

　　【今天】业务主要指住宅开发，占资源投入量的90%。

　　【明天】业务主要指商业，占资源投入量的 7-8%；

　　【后天】业务主要包含供应链、养老、物流等，占资源投入量的1-2%。

　　其中，商业等业务，已进入从1到N的快速成长期。

　　比如上半年，即便面临疫情、减租等压力，来自商业物业的租金性收入仍达26.5亿元，同比增长6.2%。

　　具体来看，上半年，新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都友里天府国际公寓等7各商业项目入市，新增商业运营建筑面积达38万方。

　　下半年，计划新增入市运营项目10个，预计新增商业管理面积约71万方。

　　颜建国认为，平衡好新业务与基石业务的关系，可以让今天走得更稳，明天走得更快，后天走得又快又稳又好。

　　03.写在最后的话——

　　2022年是上市30周年，作为行业的元老级房企，完整见证了内地房地产的光荣与梦想、澎湃与低潮。

　　其实，比我们想象的还要强大。

　　最明显的是，在这个地产史上最难的2022年，当很多房企还在为“活下去”焦头烂额时，的目光则投向更远的未来。

　　一如主席颜建国所说：“我们粮草充足并拥有43年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”

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