「陪跑」，它会再次「掉队」吗

　　作者｜地产十一郎 　　来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan） 　　「陪跑」的，还会再次「掉队」吗？ 　　5月11日，十一郎在望京和某渝系房企的朋友喝咖啡

「陪跑」，它会再次「掉队」吗

　　作者｜地产十一郎

　　来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　「陪跑」的，还会再次「掉队」吗？

　　5月11日，十一郎在望京和某渝系房企的朋友喝咖啡，见面第一句话问：你们这两天拿地了吗？

　　对方答：算不过来账的地，我们不拿。

　　我笑而不语。

　　是啊，我除了笑，还能说什么呢？

　　这估计是所有参与此次拍地的房企们共同的计算题。

　　如火如荼的北京集中拍地落下帷幕，创造了一组堪称神话的数据：

　　两天时间30宗土地超200家房企成交金额1110亿

　　旁边看了又看的十一郎，除了惊诧南方杀出来的黑马卓越，更是看不懂老牌实力干将。

　　在北京这场首次集中土拍「战役」中，呼声极高的地产最终却无一斩获，与此前报名参与竞争18宗土地的活跃姿态形成鲜明对比。

　　不管是真没抢到，还是有心无力，最终结果就是这么一个结果。

　　土拍结束后，业内都在讨论这场盛宴中每家的表现，认为最重要的是北京的土拍起始价太高了，房企“算不过账”，这才导致「参与者众，溢价率低」的现象。

　　据业内测算，本次北京土拍规则复杂，平均溢价率只有7.58%，无法和广州45%、重庆43%溢价率相比。

　　向来有着「利润王」之称的，是不是因为算不过来账才“陪跑”？

　　不拿地，对其会有哪些影响？

　　算账这个题目，对于新闻学文科班出身的十一郎真的是太太太为难我了。然而，拿地算账这事，不仅仅是一道数学题，还是一道战略题。

　　对于算数学题，这几天也有各种媒体、自媒体深入分析过了，我就不在这班门弄斧了。我就扬长避短的算一下的战略账本。

　　谈及近些年的表现，让我想起一件养娃过程中哭笑不得的事。一次，孩子老师让小朋友用「一会儿……一会儿……」句型造个句子，我家娃就造了一个这样的句子：

　　我的妈妈，一会儿胖，一会儿瘦，一会儿高，一会儿矮。

　　我看到老师的批语，更是哭笑不得：

　　你的妈妈是变形金刚吗？

　　地产近些年的表现，就如这个句子里的妈妈，发挥不是很稳定。

　　想当初，在2016/2017/2018年，各大媒体给的标签是“掉队”，以此来唏嘘地产老兵在规模上的不积极主动，认为错失了好的市场时机；

　　而近三年，迎头赶上，甚至有破竹之势，成为北京市场风头无量的NO1，市场占有率连续三年稳居第一名，其他一线城市也都有着举足轻重的分量。

　　来，两张图来个对比，是否更有感受？

　　真是应了一句老话：三十年河东，三十年河西。而演绎了一个加速版的变迁史：三年河东，三年河西。

　　从「掉队」到「无冕之王」，这几年到底经历了什么？

　　首先，这与企业的核心人物有着密不可分的关系。

　　2016年，颜建国回归，「低迷」的开始奋进，开启了全面占领一线城市的战略。

　　据克尔瑞数据，过去四年，在四个一线城市的权益销售额总额从不到300亿元提高到了711.59亿元。而曾经「消失」在一线城市土拍现场数年、拿地金额徘徊在TOP10之外的，也开始持续发力，重新变得野心勃勃，在2017年之后，的年度拿地金额都排在了行业前5名。

　　2020年，总土储达9190万平方米，粗略估计足够开发4年左右。

　　同时，「三道红线」也都控制在绿档范围内，截至2020年6月30日，剔除预收账款后的资产负债率为53.8%、净负债率32.7%、现金短债比2.9。

　　这为继续加杠杆创造了空间。

　　其次，除血拼土拍市场之外，同步加仓城市更新版块。

　　2014年，拿下北京石景山的北辛安改造项目；2020年，在石景山的新房成交项目中，占据4席，成交金额为108亿元，市场占有率已达到了40%，为提供了大量现金流。

　　不仅是北京，在上海、深圳的城市更新中也都能见到的影子。

　　通过旧改，利用自身的成本优势做一二级联动，把棚改和开发的钱都收入囊中。

　　过去三四年稍显「激进」的拿地，稳健有空间的财务指标，加上旧改带来的市场空间，让一下从「队尾」冲刺到前列。

　　也正是这些积攒下来的「家底」，让在算不明白账的北京土拍中，没有「头脑发热」的抢食。

　　其实，在十一郎看来，「掉队」也好，「NO.1」也罢，于其而言都是表象，对于规模的大小，似乎都没有太在意过，大多是外界给予的评价。

　　自始至终所追求的内核永远没有变过：

　　利润

　　这次北京的集中拍地，溢价率被政府严格控制，复杂程度也是前所未有，很多规则也都是第一次实行，利润率低是开发商一致的认知。甚至还有连拍四块地的黑马卓越地产在拍完地之后要退地的传闻。

　　不论退地传闻是否属实，都能折射出在北京这个集中拍地典范的城市，「想要马儿跑还想马儿不吃草」的马儿们的焦虑。

　　利润率太低，与利润至上的原则相悖，也不难理解其在举牌时不激进了。

　　在5月10日、11日两天，共出手18次，有15次都是独立报名的，最终，却一块地都没有拿下。

　　石景山是的根据地，按说在此区域无人敢与之争锋的。但在竞拍衙门口棚户区地块时，只是象征性的“举了几次手”，这让业内人士看不懂，本以为势在必得的，但最终只是陪跑。

　　「参与竞拍的几宗地块都需要配建公租房和人才房之类，占比也比较高。」

　　「近两年盈利能力受到地售比影响有所下滑，近期拿地策略中有一定利润指标要求，北京地块利润空间较为一般。」

　　业内的声音不绝于耳。

　　从这样的过程中，我们可以看到一个纠结、焦虑却又保持着克制的形象。

　　必争之心是不难看出的，不然不会一口气报名了18块土地，光交保证金就要交一大笔钱了。到场却发现每一块土地的限制都如此之多，利润空间都那么薄，算不过来账啊。

　　一切还是以稳为主吧。

　　只是，花无百日红啊。

　　北京的销冠已经卫冕三年，这风水是不是又要转一转了？

　　有数据统计，今年一季度，北京销售并不理想，仅为44.31亿元，远远落后于第一名首开的170.13亿元。

　　虽然一个季度的失意并不代表什么，但此次在如此重要的集中拍地中，铩羽而归，让人担心北京销冠是否还会继续在的顶上卫冕。

　　市场占有率方面，十一郎认为未来也将有所下降，毕竟有着在北京有着那么多竞争者，没有拿地，竞争对手还在疯狂补仓，盘子就那么大，此消彼长是自然的事。

　　十一郎只希望，不要因此影响产品的出品和品质。近几年，的项目因为定位准确、价格合适以及产品没有明显缺点，在北京市场上颇受消费者认可，热销盘不断，这可以从中看出北京对于市场的把握能力。

　　虽然，2020年新增土储权益占比为98%，处于行业较高水平，但这次集中拍地未得一子，对未来的产品推出是否会受到影响，也要打一个大大的问号。

　　一次重要的失利，会让再次「掉队」吗？

　　我们等着市场给出的答案。

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