地产稳中求进的龙头

　　作者: 楼市快递　　过去几年是高杠杆、激进型房企的高光时刻他们不断刷新中国房企、以至全球房企的年销售纪录将自己的名字写入世界500强榜单。　　房住不炒不可动摇。7月30日的中央政治

地产稳中求进的龙头

　　作者: 楼市快递

　　过去几年是高杠杆、激进型房企的高光时刻他们不断刷新中国房企、以至全球房企的年销售纪录将自己的名字写入世界500强榜单。

　　房住不炒不可动摇。7月30日的中央政治局会议首提不将房地产作为短期经济的刺激手段。

　　狂飙突进的房地产时代正式画上句号中国房地产正式进入平稳增长阶段。需要强调的关键词是“正式”。

　　未来的市场机会属于那些财务稳健、战略稳健的房企。在“黑天鹅”频出的时期稳健的企业有机会走得更远。既是龙头房企又以稳健著称的非地产莫属。

　　稳中求进又好又快发展

　　2018年末地产的资产负债率不到60%,只有59.5%,这在负债率动辄超过100%的房地产行业与TOP10房企平均超过80%的资产负债率相比非常特立独行。

　　2018年末的净借贷比只有33.7%年末持有现金1006亿港元现金占总资产比例超过10%。2018年加权平均借贷成本仅4.3%。

　　不仅负债低现金充裕的销售增长也在加速。2018年的销售合约额为3012亿港元年增长30%销售规模行业第七归母净利润449亿港元位居行业第一。去年末的总土地储备达9144万平方米。

　　这种又好又快的势头2019年还在持续。

　　2019年上半年根据发布的销售简报以港币计价官方口径销售增速为28.7%销售合约额达1942亿港元。在上半年全国商品房销售额仅增长5.6%的背景下这一增速相当亮眼。凭借快速增长的销售排名提升。

　　上半年根据克而瑞的数据的全口径销售规模上升一位位居行业第六权益销售额排名行业第五。

　　很快就要到公布2019年中期业绩成绩单的时候了按照一贯的稳健思路这个规模增速依旧还会是以发展质量作为前提。的利润及其他财务指标的表现值得期待。

　　行业增速下行+金融严监管稳健为王

　　5月17日银保监会官网发布了银保监发201923号文明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　6月13日中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上讲话指出“房地产业过度融资不仅挤占其他产业信贷资源也容易助长房地产的投资投机行为使其泡沫化问题更趋严重。”

　　先吹风表态接着雷厉风行的大动作所有这些都透露出一个明确的新信号针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端。

　　未来的调控政策除了继续在需求端进行“限购、限贷”等也要在资金端限制一些激进房企的高杠杆行为抑制资金过度流入房地产。

　　货币政策和金融监管的边际宽松一去不复返融资环境收紧如果房企净负债过高、资金需求强烈再叠加销售端降温等不利影响生存环境将不容乐观首当其冲的当属那些激进型房企。

　　在这样的调控环境下一向秉持稳健策略的房企、负债偏低的房企反而会有巨大的市场机会。

　　比如。

　　由于一贯坚持稳健审慎的财务策略的净借贷比长期维持在40%以下是行业中最低水平之一这是相当不容易的事情。负债水平常年控制在行业低位凭借着央企优势又同时具备充沛的现金储备和低成本的融资渠道。在房地产信贷收紧的形势下低成本融资优势将是独一无二的竞争力。

　　7月8日发行了5.5年期20亿港元债券票息2.9%;10年期4.5亿美元债券票息3.45%。创下了中国房地产企业境外债券发行的最低成本记录。这得益于在香港拥有庞大的实体开发业务。1979年创立于香港香港是的根据地。一直以来在香港房地产市场的销售规模一直位居中资房企第一。今年上半年在全香港房地产市场位居第五。便在相当显著的融资优势下依旧以稳为主。这个从拿地策略上就能明显看得出来。

　　克而瑞数据显示2019年上半年拿地金额537.5亿位列第7。以2018年业绩发布会上定下的2019年全年1350亿的拿地预算上半年拿地金额占比还不到全年预算的40%。

　　钱花的不多但地都是好地。

　　从城市分布看北上广深及香港均有斩获五个城市的投资额合计达216.7亿元占比41%。如此之高的占比在国内其他地产商中少见。更别说这五个城市均被认为是潜力最好、安全边际最高的城市。

　　正因为门槛高很多房企被挡在了这些市场之外。尤其是香港这个国内多数房企巨头尚无法进入的城市在半年内与会德丰、新世界、恒基等公司合作获得了三幅地。这也展示了在香港的新形势下作为窗口企业对香港发展的看好与支持。

　　一直以来都聚焦在一二线城市拿地而且的开发速度越来越快。

　　去年在北京市场占据份额第一年销售超过300亿。根据中原地产统计截至今年上半年北京已有50个限竞房面市从拿地到销售的周期平均是383天而在北京的限竞房的周期是200天。开发速度最快的10个项目中前5个都是的项目最快的云熙仅为122天。且每个项目都保持了极高的去化率。

　　有钱也不任性。利润导向对投资回报的高要求在业内是极为严苛的。

　　以7月14日竞得的北京造甲村地块为例。这幅地的溢价率只有 18.8%如此低的溢价率在目前国内的一二线城市已十分少见。

　　不管是拿地金额还是城市选择都能说明一点在负债、盈利、拿地上均占优势的情况下依旧坚持“稳健发展”的主基调。

　　行业新格局坚守主业的稳健者致胜、剩者为王

　　新调控思路之下行业总量天花板临近必将引发新一轮行业格局的洗牌。

　　今年上半年全国商品房销售面积下滑金额却在上涨这其实就是一个信号房价更高的一二线城市的成交占比在不断提升。

　　同时一个无法回避的事实是国内众多三四线楼市在短期内显著下行。受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出2019年上半年三四线城市整体成交下行。1-5月三四线城市整体成交量累计同比下降5%环比下降14%。

　　众多房企的转向也说明了这一问题。

　　据统计2019年至今有数量近七成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比相比2018年有不同程度的下降。

　　的城市布局一直是以一二线城市深耕布局为主。其发展策略是坚持主流城市、主流地段、主流产品。加上宏洋在全国布局只有70多个城市是TOP10房企中布局城市数量最少的。

　　保证持续稳健增长的另一个武器是行业领先的品质和产品力。

　　承建业务出身的拥有“工科”的市场口碑秉持着对建筑老本行的尊重和对质量的苛求态度产品的用心程度上向来是不遗余力的

　　在施工前基于样本量巨大的客户研究准确定位客户偏好定位80%标准化的设计20%创新设计在施工过程中打造精工体系注重加强新技术、新工艺的应用在施工结束后的每一间房屋必经七重质检在全过程将客户满意度列为公司战略级管理范畴内部实施强考核。而这种在产品力、品质上的细心打磨的背后是希望以好产品、好服务驱动增长。

　　另外目前从提出的战略规划来看可能是对地产下半场思考得最为理性、清晰布局最合理的房企。

　　这体现在两个方面一个是战略定力二是战略眼光。在以“多元化”为潮流的行业趋势面前一直没有太大的跨界动作。

　　这背后是地产掌舵人颜建国对行业及公司未来的深刻洞见。

　　今年3月20日的年度业绩发布会上详细阐述了“今天、明天、后天”三个层次的业务战略。

　　将90%的资源用于住宅开发因为目前房地产行业最赚钱的还是住宅周转快、利润也相对高一点。

　　将持有商业作为第二层次的产业定位为是明天的产业每年投入7%-8%的资源用于商业商业地产营收预计2020年超过50亿2023年收入达到100亿。实际上目前已经是国内最大的单一业权写字楼发展与运营商截至目前持有并已投入运营的写字楼45栋。

　　2018年商业物业总营收为40.6亿港元同比增长38.1%其中投资物业实现租金总收入港币35.3亿元同比增长44.1%酒店及其他商业物业收入港币5.3亿元同比增长8.2%。

　　创新产业定义为第三层次后天的产业主要聚焦教育、养老、物流、文化等产业每年投入1-2%资源探索、创新、试错。

　　每一次的调控都是一个历史的轮回。而在2019年命运的钟摆或许再次偏向以为代表的稳健型房企。