低价？有规划？汇智里值得买吗？

　　上一期《昌平南！十盘混战，临铁、便宜、得房率高....选谁？》相信小伙伴们都看了吧？燃烧君就开始单个说这十个盘都咋样，今天我们聊聊汇智里，汇智里的售楼处和汇德里在一起，所以去售楼处会感觉

低价？有规划？汇智里值得买吗？

　　上一期《昌平南！十盘混战，临铁、便宜、得房率高....选谁？》相信小伙伴们都看了吧？燃烧君就开始单个说这十个盘都咋样，今天我们聊聊汇智里，汇智里的售楼处和汇德里在一起，所以去售楼处会感觉项目很火。汇智里项目从拿地到拿证仅仅用了45天，刷新了北京楼市记录。但是（灵性的但是O(∩_∩)O哈哈~），从燃烧君实地考察情况看，项目存在诸多不足，而其最具吸引力的价格能否打动消费者，还有待观察。

　　老规矩，先说结论：

　　优点：

　　1、价格便宜，均价5万/㎡，一居64㎡产品总价320万元，两居户型最高售价为400万元，107㎡户型总价535万元，120㎡户型总价在600万元。最小的户型，如果是首次置业，确实能够做到100万首付实现北京六环内购房梦想。

　　2、得房率不错73-81%

　　3、有规划，一是东侧教育用地已经在6月份公示了，9年一贯制的，具体是什么学校不确定；二是马满路已经招标规划了；三是S2号线有规划，可能2025到2027年左右完工。

　　4、74和120的户型挺不错

　　缺点：

　　1、位置非常一半，看着到哪都不远，但是实际到哪都不近，距离最近的沙河地铁站有5公里左右，骑行、开车都不方便，两公里内除了中国移动的大楼和信息大学就一个小饭店；

　　2、目前可以说是0配套，放眼望去就是一片荒凉；

　　3、虽然有规划，但是具体什么时候能落实，难说；

　　4、刚开盘的时候可以说是北五环到北六环之间价格最低的，但是国誉燕园和宸悦国际入市之后这个优势就没有了。

　　5、60㎡一居和107㎡三居的户型就很不；

　　下面我们详细聊聊

　　项目信息：

　　位置：中关村创新基地满白路与太行路交叉口北京信息科技大学北侧

　　容积率：2.2

　　户型：56㎡、57㎡、59㎡、60㎡、64㎡一室两厅一卫；75㎡、80㎡两室两厅一卫；107㎡三室两厅两卫；120㎡四室两厅两卫

　　户数：1502户

　　均价：5万元/㎡

　　物业费：3.9元/㎡/月

　　车位费：20万元

　　采暖方式：集中供暖+地暖

　　交房时间：2024年年底

　　一、一看规划挺唬人，但是落地没个头

　　汇智里位于昌平区创新基地内，2018年，该区域正式纳入未来科学城西区工程技术创新园组团，属于国家级工程技术研发基地，以新能源、新材料、信息科技为主要的产业研发领域。在创新基地内，有中国移动国际信息港、中国石油科技创新基地、北京信息科技大学、北京科技大学昌平创新园、奇点中心以及国家材料安全服役中心等单位。另外，汇智里毗邻沙河高教园，中国矿业大学、北京师范大学、外交学院、北京航空航天大学都坐落于高教园内。据公开资料显示，2008年8月，中国移动通信集团公司与昌平区人民政府签署了战略合作框架协议，决定在昌平区建设中国移动国际信息港；2010年7月，中国移动及昌平区人民政府相关领导共同远程发出了开工指令，中国移动国际信息港正式开工建设。信息港集研发创新、信息工程建设、国际技术合作开发与绿色环保为一体，是现代化的产业研发创新基地。中国石油科技创新基地面积约271亩，其致力于为国家的石油配套技术创新、科学研发等方面进行深耕，同时将触角伸入至更大范围的中国能源结构调整、新能源事业建设及绿色环保能源开发等多个领域。截至目前，中国石油科技创新基地入驻了20余家企业，其中包含了工程技术研究院、石化研究院、安全环保院、规划总院以及集团数据中心。但是（又是这个有灵性的但是O(∩_∩)O哈哈~），08年就开始搞的未来科学城，到现在十几年过了，还是冷清的可怜，可以说发展起来的时间会很长，在燃烧君看来未来10年是很难有大的起色，当然以的影响力和实力，到时候啪啪打燃烧君的脸也说不定呢？而且燃烧君欢迎打脸，毕竟对购买了汇智里的小伙伴有益。

　　二、配套几乎等于0

　　汇智里地块实拍燃烧君去项目地块溜达了一下，秉持这刚需无车需要公共交通的原则，燃烧君在昌平线生命科技园站出发，本来想坐地铁到沙河站，结果一查地图，并不方便，只能乘坐昌58公交，大概20多分钟左右到达了项目地块（注意项目周边只有这一个公交其他的都没有）。地块在京新与京藏高速中间。项目距离北五环的上清桥有20公里车程，而距离北六环的百葛桥乘车为8公里，距离百葛桥的直线距离仅为3.4公里。

　　而作为主打刚需产品的楼盘，目前距离项目最近的地铁站是沙河地铁站，骑行需要20多分钟距离4.6公里左右，属于远郊非临地铁盘。好在北京市郊铁路S2号线会规划改造成通勤线路，在北京12345平台，有网友在去年8月、今年3月两次询问市郊铁路S2线南段通勤化改造工程进展的问题中，据回复透露，2022年开工建设，2025到2027年左右完工。

　　而在商业配套方面，销售人员表示，2023年附近会建好昌平合生汇、太古里综合体落地生命科学园等，2024年北京第四座大悦城落子永丰，但项目距离永丰板块也有8公里。商业配套能兑现到什么程度，只能等到2、3年以后验证了。而刚需购房人普遍比较关心的教育资源，目前也没有确定下来、可以承诺的学校（只是有规划了）。

　　三、产品低于平均水平，但是能接受

　　燃烧君看完项目样板间和户型图后的感受是，汇德里的户型不太“”，户型产品力略低于平均水平，但是也还能接受，就很迷。例如107㎡三室两厅两卫户型，只有客厅与主卧两面朝南，两个次卧均为北向。这与此前在京入市的项目中，89㎡的户型都可以做出三面宽朝南相比，有点令人意外。而入户长3米的玄关、客厅窄面宽、餐厅在过道略显局促，这样小改善的户型产品显得不太“”，不知道是不是入市过于仓促所致。