千万豪宅也被维权，地产在京频繁换帅之困

　　在中国近代历史上，黄埔军校绝对算得上是神一般的存在。 　　有人甚至总结过说，1930年至1949年这近20年的近代中国历史，几乎就是一群黄埔师生们联袂上演的一出时代风云激荡大戏。 　　

千万豪宅也被维权，地产在京频繁换帅之困

　　在中国近代历史上，黄埔军校绝对算得上是神一般的存在。

　　有人甚至总结过说，1930年至1949年这近20年的近代中国历史，几乎就是一群黄埔师生们联袂上演的一出时代风云激荡大戏。

　　而在很多房地产业内人士眼里，有一家房企，也被公认为是地产圈中的“黄埔军校”，这家房企就是大名鼎鼎的地产。

　　当然，地产黄埔的称呼，不是随便一家房企都能够配得上的。曾经的，到底有多牛呢？这么说吧，就连历来都是心高气傲的王石，在面前都曾无比谦卑地说过：

　　万科落后它（）十年。

　　过去的二十年，作为央企的，虽然不像恒大、碧桂园、万科、融创这些民营企业那样激情四射、出尽风头，但是业内谁见了，都得礼让三分，甚至尊称低调的一声“祖师爷”。

　　无论是地产黄埔军校，还是地产祖师爷，均可见在业内的江湖地位，绝非浪得虚名。

　　然而，就是这样一个被王石盛赞、在业内被尊称为“祖师爷”的地产，最近两年的表现，却实在是差强人意，旗下项目屡遭业主维权，甚至一些千万豪宅项目也未能幸免。

　　01

　　最近，旗下在的楼盘北京首钢·天玺项目就遭到了业主的投诉。

　　该楼盘位于北京市石景山区，属于中高端的改善型小区，单套售价最低也是近千万，也将其定义为千万级的入门豪宅来宣传和销售。

　　这次业主投诉的内容，主要是外立面颜色和材质与宣传不符，存在严重减配现象。

　　投诉业主表示，当初从销售人员讲解中得到的信息是，外立面说是用铝板及玻璃，但实际铺设时却并非铝板，而是造价更低的浅金色的天工石，大面积的玻璃外墙也没有了。

　　投诉业主表示，外立面一小块一小块的，密密麻麻全是缝隙，入户大堂也是廉价的玻璃，高级感顿时没有，一点都不像豪宅。

　　作为业主，花了上千万巨款买的房子，心中原本期待开发商会交付一个豪宅品质的小区，没想到掀开盖头一看，期待中的惊喜顿时变惊吓了，巨大心理落差之下，走向投诉维权。

　　虽然投诉业主说当初销售人员的讲解是“外立面整体打造采用铝板以及玻璃....”，但在正式合同中，只标明了外墙的保温方式与材料，并没有注明材质必须是铝扣板和玻璃等详细内容。

　　想必很多购房人都遇到过一种现象，那就是买房的时候，一些开发商宣传的这好那好，高端大气上档次，看一眼就喜欢，但接房的时候却发现，自己想娶的是志林姐姐，但实际到手的，却是凤姐。

　　当然，这种情况很常见、甚至可以说太多了。如果说是一个打一枪换个地方，要钱不要脸，就想挣一把块钱然后就跑路的小开发商干出来的话，倒是可以理解。

　　但是作为像这样的大开发商，而且之前口碑一直都还不错，在北京深耕多年，也被业主投诉“货不对板”，就多少有些意外了。

　　02

　　作为最早入驻北京的一批大型央企开发商，在北京已经25年了，并且长期位列北京市场销售额的前三甲。

　　最近的两年，伴随着旗下京叁號院、寰宇时代、拾光里、天钻、天玺、寰宇视界等楼盘的上市热销，在北京的销售额和排名均实现了大幅提升。

　　2019年，以265.6亿元的销售额，排名北京市场第一。2020年，则以282.7亿元的销售额，再次排名第一。2021年，排名虽然是第二，但是销售额却是大幅增长，达到了439.9亿元。

　　这个规模，已经接近一家百强房企在全国的销售额了。因此，可以说，在北京市场，绝对算得上是实力强劲的榜一大哥常客。

　　不过，在北京市场的销售额逐年攀升的同时，在北京的项目却是屡屡爆出维权事件，也让在北京25年积累的好口碑，正在被撕裂。

　　金樾和著项目，被业主投诉存在重大质量问题，小区地面多处沉降出现裂缝，楼体外墙面开裂，地下车库雨后漏水积水严重。

　　丽春湖墅项目，被业主投诉虚假样板间诱导购房，客厅窗户严重缩水，货不对版，合同违约，在封顶之后且业主开始还贷了，私改样板间，试图销毁证据。

　　瀛海府项目，被业主投诉虚假销售，宣传中的电梯到了实际交付时没有了。

　　寰宇时代项目，被业主投诉在得房率上存在虚假宣传，实际得房率比宣传的减小6%左右，合同中存在霸王条款，合同约定面积差异处理方式，只按照套内面积增减3%作为唯一方式。

　　望京府项目，业主反映在未查明地下二层外墙漏水点、未告知业主的情况下，精工维修部的工作人员私自以灌浆补漏的方式修补了漏水点。

　　而在北京的最近一次被业主投诉，是在今年的2月，当时，有京叁號院业主向中国质量万里行《中国房产质量周报》投诉说，其2021年4月在该小区购买了一套住宅，今年1月去售楼部发现：

　　目前公示的沙盘与购房时完全不一样了，园林中的构建物和水系造型100%都被改了，而且明显降标减配。

　　面对业主的投诉，地产方面给出的答复是：

　　我们沙盘确实更换了，去年以及今年的新沙盘都是概念展示，并不是最终规划方案，沙盘以及宣传资料上均有免责声明。

　　免责声明四个字，想必很多购房人在楼盘宣传画册上面都见过，这四个字，可谓是很不喜欢，但又无可奈何。

　　03

　　作为曾经的优等生，近几年，地产在北京为何频频发生因为质量问题而引发的业主维权事件？

　　这其中的原因，可能是多方面的，但是有两点，或许是不能回避的。

　　第一，是对利润的追求。

　　除了地产黄埔的美誉之外，在业内，地产也有“利润之王”“最赚钱公司”的称号。

　　长期以来，在业内是出了名的高利润房企，十年前，的营收毛利润甚至能超过40%，以2011年为例，当年的营收毛利率达到惊人的40.3%，着实羡煞一众同行。

　　但近年来，的毛利率整体呈现持续下滑的态势，2015年，下降到28.6%，到2021年，的毛利率进一步下跌到23.5%，十年下降16.8的百分点，接近腰斩，和大部分房企相比，已经没有什么优势了。

　　对于一家以高利润著称的房企而言，毛利率的持续下降意味着什么，或许只有自己才能最为深刻地感受那种压力。

　　第二，是北京公司的人员变动。

　　过去几年，北京几次换帅，先后有刁鹏、杜晓辉和司马博等人执掌北京。

　　新陈代谢，人事更替，对于任何企业来说，都是正常的，也是必要的，一方面这是培养锻炼人才的必然选择，另一方面，也能有效防止长期在一个地方任职，形成固定利益集团。

　　因此，很多公司也都有人员轮岗的制度设计。

　　但同时也必须得承认，掌舵人的更换，对公司的影响也是客观存在的，特别是在刚刚交接前后。一方面，新领导的工作能力和经验，能不能让他快速把控公司的全盘运营，另一方面，公司的职能部门和员工能不能快速适应新领导的行事风格，跟上工作节奏，等等，都是不小的挑战。

　　天玺是2020年下半年推出的项目，而在2021年中，北京迎来换帅，原营销总杜晓辉调岗，接任者为原济南公司营销总司马博。

　　有接近北京的人士爆料，这次人士更替也出现了一些历史遗留问题，有上亿元的供应商欠款，大半年下来还没有处理完毕。

　　今年初，北京兴达公司也因为虚假宣传云筑项目被有关部门行政处罚40万。具体原因是公司销售时宣传承诺可以进行装修改造，但在交付后进行装修改造时，被职能部门责令禁止。

　　虽然在司马博上任之后，北京在昌平、大兴、海淀先后拿下三块地，但从某种意义上来说，天玺项目依然是司马博执掌北京之后，带领公司交付的第一个。

　　面对业主的诉求，北京接下来将如何处理，最终又会交付出什么样的产品？一切交给时间来回答，但无论怎样，天玺将是考验司马博带领的北京的一块试金石。

　　04

　　一个真正的企业家都深知一个道理：一个品牌，要想做起来非常不容易，它需要几年、十几年、甚至几十年的持续投入，通过不断的努力，不断提供优质的服务和产品，一点一点积累，小心翼翼维护，才能赢得市场的信任和顾客的口碑。

　　虽然品牌建立很难，但要毁掉一个品牌却很容易，一次傲慢的态度，一批不合格产品的交付，都可能让几十年努力的功亏一篑。

　　都说患难见真情。目前，房地产市场确实遇到了一些问题，但这并不能成为房企偷工减料、打擦边球、甚至侵害业主利益的借口。

　　相反，越是在艰难的时刻，越是应该体现一个有责任的房企担当的时候。那些在市场行情不好的时候，依然能够坚持自己的品质，坚守一贯的标准的房企，才会得到市场最好的奖励。

　　在此，和所有房企共勉。