曾拒中介看样板间的观江樾开分销了！9w+佣金能带动销售吗？

　　江北核中核卓越双子，政务区（南工大板块）大华和龙光天宸项目，以及江北城南中心天悦风华，近期都给出了2千+的房价“优惠”！ 　　上下游板块如此动作之下，原以为已躺平摆烂的青奥板块也坐不住了，近

曾拒中介看样板间的观江樾开分销了！9w+佣金能带动销售吗？

　　江北核中核卓越双子，政务区（南工大板块）大华和龙光天宸项目，以及江北城南中心天悦风华，近期都给出了2千+的房价“优惠”！

　　上下游板块如此动作之下，原以为已躺平摆烂的青奥板块也坐不住了，近两日传来消息：观江樾也开分销了！

　　就在几个月前，该盘公开的时候，还曾一度以“拒绝中介参观样板房、不和中介合作分销被全江北中介diss”闻名于地产江湖。

　　如今反过来要求中介帮忙卖房了！谁能说不魔幻呢？那中介会不会不计前嫌帮他呢？答案是显然的，当然是原谅+帮他了。

　　由此可见，接下来将迎一波推观江樾的热潮，但一贯在南京楼市能打的，这次为何也扛不住要开分销了呢？观江樾到底遭遇了什么？

　　这次给出9万+佣金，能带动该盘销售吗？该盘性价比究竟如何？春秋君带你一起去捋捋看。

　　01.

　　观江樾今日“礼”遇中介，

　　此前在板块内，成交套数、去化率都垫底！

　　今日（10月28日）是周五，一反常态，在观江樾售楼处中介云集、还有伴手礼！一如之前春秋君收到的消息：“本周五上午10点公开踩盘，来访领取伴手礼，诚邀品鉴！”

　　与此同时，抖音上果然也是火力全开，中介都在狂推观江樾。

　　而前天（10月26日），春秋君突然看到江北一家中介发抖音视频，说“观江樾终于开分销啦，而且这个佣金是整个青奥板块里面最高的”，并预言“从今天开始，所有的抖音博主，都会说青奥四小龙里面是最好的”。

　　这里提一嘴，上半年观江樾公开售楼处时，就有中介博主表示，要看样板间不给看，也有人说，由于抵制与中介合作，所以被全江北中介diss。

　　这不，前边抖音博主话音未落，这边昨天（10月27日）另一位抖音博主就来了“安利”，“江核青奥最后一个上分销的盘——观江樾”，评论区笑喷了，马上一起来看！

　　网友直言：“半个月前所有中介都骂他，半个月后所有中介都夸他，佣金给的够，嘴巴左右扇。”

　　也有网友调侃：“哈哈哈，佣金最高，刚看过那个谁说的，说不出意外中介的台词都会这样，果然。”

　　更不乏有了解市场的网友发言：“主要现在楼市下行，3.4（W）现在都能买到二手的华润国际了。位置比好。而且现在是现房，所以这个东西见仁见智。”

　　而作者也答“有些客户喜欢青奥的位置，华润108毛坯性价比最高一套365W，我拍过的有客户在谈，可以到我主页看看”，顺便拓展下业务！管他还是华润，能成交拿佣金就是好盘！（ps，也由此可见，观江樾的竞对不止是青奥三小龙，而是整个江北）

　　还有网友笑道：“开分销了，没缺点了。”

　　也有人说：“媒婆的嘴”，作者也不生气、直接自黑：“以后开展免费红娘服务”。

　　话说回来，如此强势的，竟然开分销了？佣金还是青奥板块最高的？春秋君也迅速核实了情况，中介所称属实，观江樾前天（10月26日）晚上上架了分销，中介佣金点数不论是起点数还是最高数都是青奥四小龙最高！

　　观江樾为什么开分销？或许看一下四小龙的网签情况就明白了。

　　观江樾入网总套数784套，成交192套，未成交及在认购状态的有592套，成交在24%。（ps，春秋君为何不把认购数据归入成交数据，这些开盘都已经快大半年的项目，认购是个什么状态，还用咱明说吗？）

　　保利阅云台入网总套数980套，成交399套，未成交及在认购状态的有581套，成交在40%。

　　颐和铂岸江璟入网总套数668套，成交308套，未成交及在认购状态的有360套，成交在46%。

　　越江时代入网总套数837套，成交389套，未成交及在认购状态的有448套，成交在46%。

　　综合比较四盘的战绩，一，成交套数最多的是保利阅云台399套、越江时代389套，我们认为是不相上下。而观江樾成交192套，为四盘中最低。

　　二，成交比例最高的是颐和铂岸江璟和越江时代，前者推出668套成交308套、后者推出837套成交389套，两盘成交均在46%。而观江樾共推出784套成交192套，成交在24%，在四盘中再次垫底。

　　02.

　　观江樾为何输给其他三小龙？

　　产品、性价比、营销策略三项都输了

　　那观江樾到底值不值得买呢？这里我们还是要看下青奥四小龙的综合实力，春秋君来带大家排个序！

　　第一，颐和铂岸江璟产品力最强！产品力快赶上仁恒G03了！

　　颐和铂岸江璟产品力最强，1818元/平升级包，铝板一体板外立面展示，再加上三重景观院落区、核心景观花园占地约6000平，这产品力快赶上仁恒G03了。

　　2022年5月1日实拍图

　　售楼处沙盘实景

　　抖音也有中介评论，在江北产品品质力这块，颐和铂岸江璟要说服谁，只服仁恒G03。所以毋庸置疑，颐和铂岸江璟产品力是公认的四小龙最强！

　　第二，越江时代性价比最高！四小龙唯一不顶格卖项目，房价比低1千+/平！

　　越江时代性价比最高，仔细对比一下就会发现，它的裸价是最便宜的，价格就是区域谷底价。

　　为什么呢？早前越江时代首开的时候，销许均价是32975元/平，去掉2千的基础包，毛坯价就是30975元/平，相较于越江时代毛坯限价31850元/平，低开了800+元/平！是青奥四小龙里唯一一个没有顶格开房价的！而且最早可以不买包！

　　颐居地块特殊不在比较之列

　　而越江时代10月最新销许均价33649元/平，房价依然没顶格开！相较于观江樾10月推出的房源销许均价34762元/平，更是便宜了1113元/平！

　　值得注意的是，越江时代房价比观江樾足足低了1千+/平，如果两家佣金差不多，大家觉得购房人会选谁？

　　越江时代除了房价低开+可不买包，它还是招商操盘、产品力也并不差。最近它也公开了实景示范区，新售楼处颜值颇高，样板间可见区域内唯一客厅全景落地窗、唯一客餐厅地砖设计。

　　项目实景图

　　第三，保利阅云台营销最强！1成首付、房价优惠5%，对购房人及中介最友好

　　保利阅云台是营销最强！虽然保利阅云台户型面积段，销许价在3.47万/平（另有2500元/平升级包），价格较前两盘略高，但它很早就在区域抢跑了！

　　今年4月首开，保利阅云台1成首付，房价最优惠的时候也能达到5%，同时还特别能团结中介，曾一度月均50套创青奥流量王……保利营销没话讲！对购房人及中介双向最友好！

　　以前是不care分销的，自销极强，也完全不会输，那这次观江樾为什么扛不住？

　　说到底还是产品力下滑，定价上不仅是顶格开、而且是区域最高的（销许均价34762元/平，另有升级包2000元/平）；营销策略上又是最强势的，所以三项叠加、它卖得最慢。（ps，产品力下滑还用老营销策略，肯定顶不住啊）

　　03.

　　曾经的实力王者为何顶不住分销？

　　产品力严重下滑南京错判形势

　　看到这里，想必大家对青奥四小龙到底咋样，已经有所了解。那就回到咱们的一开始的问题，一向最能扛分销，这次为啥随大流也开了？

　　说到底还是产品力下滑，本能做青奥第一，但做出来却泯然众人，审美还落后于颐居、招商等盘。

　　在同一批央企中，观江樾的加大利润、产品力向下，与华润（雨核云上润府）、招商（新玄武臻境）大幅提升产品力走了截然相反的路子。从现在看来，这个判断究竟是谁对了，谁错了，一目了然。

　　以观江樾为例浅聊下：

　　①270度广角阳台边框太厚何谈景观？

　　观江樾曾一度将其270度窗列为新品卖点。春秋君实地一看，阳台的封闭窗中央隔出一面双开窗户，小窗边框“厚重”，这把阳台的景观分割成了什么？！

　　270度广角阳台沙盘图

　　阳台不应该玻璃尽量整幅、边框趋零、开窗在侧，展现景观么？这种居中搞这么厚重的边框，是成本所限、法规制约？总之，精心研制，还不如简单实用接地气，春秋君也是心道一声“太可惜”！

　　②客厅大理石+全卧室吊顶等传统强项全丢了，倒是招商get到了

　　“观”系曾提出，我们不再大白墙，全部升级墙布。可是南京产品的传统强项：大理石拼花客厅、卧室全吊顶设计……在如今的观系里全都没了。

　　要知道，那可是南京里程碑式的翻身之作“燕矶听潮”的看家绝活，倒是观江樾的竞品越江时代，不惜舍弃成品率补贴几千万、客厅大气贴砖。

　　青奥四小龙里，三家客厅都是地板，最后一个上市的就是越江时代，分分钟GET到了这一点，舍弃了这些，用大面积地砖，瞬间提升了客厅的档次。

　　果然，河西南、新玄武、南部新城，但凡是有点名堂的，客厅哪有用地板的。

　　③厨卫橱柜冷灰台面配暖黄柜体？不谈美感，基础配色也不是这么配吧？

　　“观”系里的厨卫橱柜、卫浴柜全都是灰扑扑的台面，看不出任何东西。暖黄的柜体也是无线条、无玫瑰金勾边、无木纹感。说句实话，怎么看心底里就蹦出一个字——“土”。

　　在最新的的方山和山项目上，已经全部舍弃了这样的配色，显然也意识到自己的问题了。

　　④大牌设计师效果不显，疑似贴牌

　　据悉观江樾请了大牌设计师，但却没什么效果，反而显得东西很一般，不知是没正常发挥还是传说中的贴牌？而从目前能看到来讲，室内根本看不出什么美感，还不如其他家样板间。

　　⑤入户大堂“简约”，地库和景观区都无实景展示

　　整个小区设计来说，走的是现代风，这个入户门厅做得比较简单，如果材质上用得不是非常高档，就很容易显得简单而廉价，不如经典式富丽堂皇的门厅好看。

　　也就是说得看用的什么材质，但这里并未作实体展示。不过从沙盘看，大理石的岩板和背板是没有的，吊顶也看不出质感……

　　沙盘图

　　此外，项目又说景观好、但没展示，要知道青奥四小龙产品第一强颐和铂岸江璟可是做了两三重院落展示景观，你的景观展示区哪去了呢？地库不仅没展示，连提都没提。

　　都是空口白话在说，为啥不见示范区呢？不见示范区光卖图纸的最大隐患在于：房子一旦卖出去，优惠也给到购房人了，开发商往往会在交付的时候降标，把这个损失捞回来，而这个时候购房人很难就“院子里有几棵数”跟开发商较真……

　　04.

　　上下游板块都有2000元/平的让利，

　　观江樾佣金超9万，

　　但给购房人的实惠有多少？

　　观江樾虽然佣金已经是青奥四小龙最高，但对购房人而言却是从全江北、甚至全南京来考量性价比！就此，观江樾9万+佣金根本不够看！

　　就青奥四小龙而言，观江樾虽是佣金最高，但据我们了解，只给了中介佣金，但房价优惠却不是很明朗。而四小龙中却不止一家盘给中介佣金的同时，还给购房人大幅优惠。

　　而于中介而言，佣金高很重要，但成交才是第一。最终还是得看购房人愿意买哪。这点上观江樾并不占优势！

　　从全江北来考量，观江樾的分销策略就更不够看！不仅被购房人质疑连华润二手房都打不过，如今上下游板块主力盘优惠就有2000元/平，后期观江樾开分销不起作用会不会也降价卖？

　　如果这么干的话，前期业主买了后面可能就是20-30万/套的损失。

　　春秋君也带大家稍微看下，观江樾还有多少房子要卖？该项目目前入网784套，还有556套要上市，一共1340套。目前成交192套，还有1148套（含认购139套）。

　　而江北开分销曾经最高业绩月均50套，目前卖得比较好的是月均30套。以30套流速算，1148套得卖38个月，也就是三年多！所以，这里面的降价风险有多少，请大家自行判断。

　　最后，我们的建议是，开发商还是应该以品质制胜，比如仁恒就一贯走“以品质支撑房价、低开高走或低开平走”的这个正路子，把房价维持在一个稳定线上，给到业主更安心的保障。

　　在如今的青奥四小龙中，结合目前的产品、价格及营销策略来看，你最看好谁？放眼全江北的核中核、城南中心、南工大、青奥，又有哪个楼盘的性价比是目前最为出色的？欢迎大家留言来说说。