苏州：独树一帜

　　乐居财经用梅乐乐发自苏州　　近2个月来，星湖ONE的云端售楼处，在苏州强刷了一波存在感，即使不关注楼市的人群也对这个项目略知一二。　　　　说到这个项目的开发

苏州：独树一帜

　　乐居财经用梅乐乐发自苏州

　　近2个月来，星湖ONE的云端售楼处，在苏州强刷了一波存在感，即使不关注楼市的人群也对这个项目略知一二。

　　说到这个项目的开发商苏州，他身上的两大“特殊”标签常常被提及。

　　第一张标签是“园区一哥”。地产进入苏州后，首先就将目光落到了工业园区，其后在园区接连开发了15个项目，几乎参与了园区每一次的土拍，在版图扩张的过程中也一直将园区视为主战场。

　　第二张标签是“有钱”。苏州作为老牌央企代表，拿地向来出手阔绰，非核心区稀缺地块不出手，面对竞争激烈的地块，也不勾兑、不联合，坚持自己拿地自己开发。

　　与园区结缘

　　2004年，被称为土地出让制度的改革之年，公开文件规定：8月31日起所有6类土地全部采用公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让。全国涉宅用地的价格也因此一路猛涨。

　　这一年，苏州共推出了75宗涉宅用地，其中园区16宗。对于想在苏州一展拳脚的全国性房企来说，无疑是个好机会。

　　正处于全国化布局初步阶段的地产，将目光瞄准了苏州工业园区，耗资10.55亿，先后拿下了金鸡湖边的2宗宅地。这2宗地后来建设为湖滨一号和半岛华府。

　　2005年9月，半岛华府开盘，推出66套别墅，开盘即售出61套，而当时苏州市区7、8月份别墅总销售套数才55套；湖滨一号在同年10月底正式开盘，当天销售了221套，而当时1期的房源不过232套。苏州房地产市场2005年的关键词之一就是——“现象”。

　　2006年，苏州豪掷17.91亿再次竞得园区湖东2宗巨无霸地块，总土地面积超66万方，也就是后来的国际社区一到七期。

　　2010-2011年期间，国际社区爱丁堡、长岛湾三开三冠，创苏州“超千人开盘”历史纪元。2013年，国际社区8号公馆开盘，738套小高层房源，2小时成交9亿。“园区一哥”的名号风靡一时。

　　此后，随着楼市调控政策的接连出台，园区地价水涨船高，那些最早一批和一起开发园区的房企们逐渐转移了战场，有的在土地市场半退半隐，有的则将目光转向了拿地成本更低的其他区域，只有始终将园区作为主战场。

　　2019年，地产成立40周年，苏州工业园区成立25周年，亦是苏州15周年之际，苏州工业园区管委会与集团成功签署了战略合作系列协议，全面推进在不动产开发运营、物业管理服务等领域的深度合作。这标志着苏州与园区的合作关系更加紧密了。

　　2016-2021年期间，几乎参与了园区每一宗地块的竞拍，共计拿下10宗涉宅用地。先后有上东区、上华琚、上园湾、上东区Pro，阅湖湾，星湖ONE等多个项目面世。

　　上东区和上华琚深谙园区改善需求，大尺度、大户型的住宅产品，一经面世便一房难求，许多购房者手握全款去买房；上园湾则将中式和古典进行完美融合，同样满足了区域置换的需求，热销不断。

　　作为今年在园区的又一力作，阅湖湾自9月面世以来，315套房源基本全部售完。在这样的市场寒冬之下，依旧取得这样的销售成绩，只能说太了解园区的土地，也太了解园区客户的需求了。

　　截至目前，在园区的开发项目数达到了15个，约占到了其在苏锡澄区域总开发项目数的41%。用“独宠园区”来形容，似乎也不为过。

　　起步于园区，发展于园区，立足于园区，算是与园区共同成长，相互成就。

　　独来独往

　　在苏州，园区的地价仅次于姑苏区。能在园区拿下如此多的地，不得不说，苏州财力雄厚。“有钱”也是大家对苏州的普遍印象。

　　在今年复杂的市场环境下，不少房企都勒紧了裤腰带，鲜少拿地。

　　而苏州一如既往的出手阔绰，合计花费近54.6亿，接连拿下5宗涉宅用地，3宗在园区，1宗在吴江太湖新城，1宗在常熟文化片区，其中园区青剑湖和车坊地块溢价率接近15%。

　　回看苏州这些年在苏州的布局，基本都为各区域或者各板块的中心地段。比如：湖东、湖西、奥体、科技城、独墅湖……

　　所以业内流传着一句话：“所在，中心在”。

　　近年来，随着融资收紧，三道红线压顶，为了减少拿地的资金压力和分散经营风险，不少房企走上了合作开发的道路，但是苏州似乎一直都是“独来独往”。

　　从克而瑞苏州机构发布的2021年1-11月苏州市区房企商品房销售权益金额榜来看，苏州以67.03亿名列第6位，权益销售占比达到了99.54%，位居苏州市区top6第一。

　　无疑，与全口径销售额相比，权益口径则更能反映企业自身的资金运用、战略把控水平、营销、运营及投资等综合能力，是房企高质量发展的核心指标，对行业从业者和投资者更有参考意义。

　　当然，苏州不管是在土地市场的豪横，还是项目开发上的独立，都离不开地产在财务和战略上的支持。

　　地产作为近20年来国内盈利能力最强的房企，在利润和财务方面一直稳如泰山。2021年半年报数据显示，上半年合约销售额2072.1亿，同比增长20.5%；营收1078.8亿，同比增长21.7%。与此同时，实现净利润219.7亿，净利润率20.4%，是百强房企中净利润率最高。同时，地产也是三道红线下少有的绿档房企。

　　写在最后：

　　大浪淘沙，剩者为王，未来几年将是一场融资能力、偿债能力、运营效率和成本控制等多维度较量的竞争，政策与市场将给予财务健康、遵循商业逻辑的企业以更大的发展空间。

　　苏州地产作为财务稳健、管理精细的央企代表，可以说后劲十足，这位长期发挥稳定的优等生，无疑将拥有更多的可能性。我们也希望苏州以央企的担当勇立潮头，给苏州带来更多具有引领性的人居产品。