万科销售下滑明显发展更会赚钱

　　中新经纬 10 月 29 日电 ( 薛宇飞 ) 近日，多家上市房企相继发布 2022 年第三季度报告，发展与万科两家头部房企不约而同地于 28 日晚公布了三季报数据。发展与万科

万科销售下滑明显发展更会赚钱
万科销售下滑明显发展更会赚钱

　　中新经纬 10 月 29 日电 ( 薛宇飞 ) 近日，多家上市房企相继发布 2022 年第三季度报告，发展与万科两家头部房企不约而同地于 28 日晚公布了三季报数据。发展与万科分别作为国有房企与民营房企的佼佼者，其业绩表现具有一定代表性，因此，中新经纬通过多项指标进行对比，寻找两者之间业绩之间的差异。

　　受市场环境影响，它们的销售业绩均有下降，万科的降幅稍大，但从 9 月份的销售看，它们的降幅有趋缓迹象。万科的营收规模虽是发展的两倍多，但盈利的差距并不明显，万科的毛利率低于后者。今年前三季度，发展与万科的现金及现金等价物都在减少，但短期债务相对稳定，偿债能力仍有保证。

　　销售降幅放缓万科业绩下滑更大

　　由于期房销售的原因，房地产企业的业绩数据有一定的滞后，因此，每月公布的房地产销售数据具有先导性，可以窥测企业未来的业绩走向。

　　2022 年以来，房地产市场销售整体呈现下滑走势，各房企销售端承受了不小的压力，不过，从近一两个月数据看，已有个别头部房企出现销售降幅减缓的迹象。据今年 10 月 10 日发展公布的数据，9 月份，公司实现签约面积 227.01 万平方米，同比减少 8.30%；实现签约金额 383.95 亿元，同比增加 6.60%。除 6 月份外，这是发展今年单月签约面积的降幅首次缩小至个位数，而单月签约金额同比正增长，则是继 6 月份的第二次。

　　需要指出的是，每年的 6 月、12 月都是房企冲击销售额的月份，这些月份的销售有所增长也是正常现象，因此可以说，发展 9 月份销售表现相对不错。再看万科，9 月实现合同销售面积 227.1 万平方米，同比下降 0.48%；合同销售金额 347.3 亿元，同比下降 3.82%，两项指标的降幅也在明显放缓。

　　从累计数据看，1-9 月份，发展实现签约面积 1920.51 万平方米，同比减少 24.50%；；实现签约金额 3201.00 亿元，同比减少 21.97%。1-9 月份，万科累计实现合同销售面积 1936.9 万平方米，同比下降 34.26%；合同销售金额 3146.7 亿元，同比下降 34.32%。两家的销售规模旗鼓相当，但万科的累计销售降幅大于发展，销售压力更大。

　　土地储备关系房企未来的发展势头，面对今年严峻的地产形势，许多房企都不敢拿地。三季报披露，今年前三季度，发展新拓展项目 70 个，新增容积率面积 771 万平方米；截至三季度末，共有在建拟建项目 795 个，在建面积 1.39 亿平方米，待开发面积 6605 万平方米。万科方面，前三季度新增 27 个开发项目，总规划计容建筑面积约 485.9 万平方米；截至三季度末，在建项目总计容建筑面积约 9305.2 万平方米，规划中项目总计容建筑面积约 3685.5 万平方米。万科还参与了一批旧城改造项目，总计容建筑面积合计约 494.4 万平方米。从新拓项目数量、规划面积、在建项目面积及待开发面积看，万科都逊于发展。

　　利润下降发展毛利率较高

　　业绩方面，三季报显示，今年 7-9 月份发展的营收与利润均为负增长，实现营收 456.53 亿元，同比下降 5.82%；归母净利润 22.68 亿元，同比下降 30.96%。万科的表现相对较好，7-9 月份实现营收 1307.6 亿元，同比增长 25.3%；归母净利润 48.3 亿元，同比下降 14.4%。

　　1-9 月，发展实现营收 1564.37 亿元，同比增长 12.97%；归母净利润 130.94 亿元，同比下降 3.61%。1-9 月，万科实现营收 3376.7 亿元，同比增长 24.4%；归母净利润 170.5 亿元，同比增长 2.2%。可以发现，万科营收规模是发展两倍还多，但两者的赚钱能力的差别却不明显，前三季度万科归母净利润仅比发展多了约 40 亿元。

　　营收规模差别大、利润差别小，说明了万科的利润率不及后者。三季报称，今年前三季度，发展的毛利率为 24.51%，较 2021 年同期下降 5.32 个百分点。万科没有披露整体的毛利率数据，但三季报称，"2022 年前三季度，本集团开发业务结算毛利率由 2021 年同期的 23.9% 下降至 20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从 2021 年同期的 18.7% 下降至 16.5%。"

　　房企利润下滑已经是不争的事实。万科集团总裁、首席执行官祝九胜在今年 8 月底举行的万科中期业绩推介会上就表示，短期看，万科首先要确保公司的经营安全，毛利率肯定承受着相当的压力。长期看，行业毛利率要回到社会平均水平，" 没有哪个行业必然比哪个行业好，房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。不过即使这样，仍会有深刻洞察客户需求、经营效率能够提升的企业，能获得高于行业平均水平的回报率。"

　　比较而言，万科的业务构成更加多元。今年前三季度，房地产开发业务贡献了 87.60% 的营收，其余的则由物业服务 ( 即万物云 ) 、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等板块支撑，除了万物云的收入没有披露外，其余板块前三季度的营收分别为 29.7 亿元、23.1 亿元、62.5 亿元，均有两位数的同比增幅。

　　在手现金减少偿债能力相对稳定

　　面对房地产市场的挑战，经营安全已成为企业当前最应该考虑的问题，简单讲，就是要增厚现金流、减少负债。

　　三季报显示，2022 年 1-9 月，发展实现销售回笼 2939 亿元，较去年同期减少 19.96%，这与今年销售额的降幅基本相当。1-9 月发展的回笼率达到 91.8%，高于去年同期的 89.5%。

　　现金流方面，截至 2022 年三季度末，发展经营活动产生的现金流量净额 -298.57 亿元，大幅低于去年同期的 -187.51 亿元；期末现金及现金等价物余额 1288.19 亿元，比去年同期的 1318.64 亿元减少 30 亿元，比今年上半年末的 1555.74 亿元减少 267.55 亿元。

　　截至 2022 年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额 -41.76 亿元，比去年同期的 12.20 亿元减少了 442.36%；期末现金及现金等价物余额 1158.05 亿元，比去年同期的 1386.66 亿元减少了 228.61 亿元，比今年上半年末的 1379.08 减少 221.03 亿元。

　　负债方面，截至 2022 年三季度末，发展的资产负债率为 77.91%，扣除预收账款后资产负债率为 66.35%。其中，短期借款及一年内到期的非流动负债为 672.47 亿元，虽高于去年同期，但较今年上半年末则减少约百亿元。

　　截至 2022 年三季度末，万科有息负债金额为 2943.2 亿元，其中 78.7% 为长期负债，占比较中期提升 1.1 个百分点。万科披露了 " 货币资金 " 指标，三季度末为 1188.3 亿元，是总和为 627.5 亿元的短期借款和一年内到期有息负债的约 1.89 倍，2021 年年末该比值约为 2.55 倍。万科持续降低融资成本，前三季度新增融资的平均融资成本为 3.73%，存量融资的综合融资成本 4.06%。

　　可以看出，发展、万科均面临着现金减少的问题，但好在短期债务相对稳定，偿债能力虽有削弱，也仍保持在不错的水平上。 ( 更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn ) ( 中新经纬 APP )

　　( 文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。 )

　　责任编辑：魏薇