当中环房价逼近10万／㎡ 天悦火热背后

　　疫情渐息，上海也进入春暖花开的季节，凤凰网房产备受欢迎的「楼盘测评」从线上转移至线下，往后每一期测评都会经过实地踩盘后诞生，今天为大家“试看”的项目是徐汇区康健板块纯新盘「天悦」。 　　往期

当中环房价逼近10万／㎡ 天悦火热背后

　　疫情渐息，上海也进入春暖花开的季节，凤凰网房产备受欢迎的「楼盘测评」从线上转移至线下，往后每一期测评都会经过实地踩盘后诞生，今天为大家“试看”的项目是徐汇区康健板块纯新盘「天悦」。

　　往期回顾：

　　①上海火车站旁的凯德·星贸邸：12.18万/㎡的豪宅

　　②融创再放大杀器 大宁静安·映有“爆相”?

　　③上海这个楼盘的价值，可能一直以来都被低估了

　　④一日暴走大虹桥 3大热门项目深度PK

　　⑤12.98万/㎡！万科全国单价地王中兴路一号取证入市

　　⑥新房去化难,曾经刚需客最爱的泗泾,为何扑街了？

　　4月27日，断供5年之久徐汇区，终于有一个纯新盘迎来开盘。

　　当天天悦首开275套房源，371组客户选房，均价99800元/㎡，开盘当日去化9成以上。网上房地产显示，截至目前，天悦已网签房源160套，预计接下来一段时间也会是集中签约期。

　　凤凰网房产上海站了解到，天悦目前所剩房源不多，仅有少量1楼和高楼层100㎡3房和160㎡4房在售，项目预计8、9月份会再有加推。

　　一、深度分析

　　2018年12月27日，金地击败，以22.6亿摘得上海市徐汇区康健街道N05-10地块，成交楼板单价4.6万/㎡，溢价0.09%。地块占地1.96万㎡，容积率2.5，总建筑面积4.9万㎡，这是自2011年以来，8年间徐汇区第一块纯住宅用地。

　　时隔1年有余，该项目变为四家共同持股。现有资料显示，以35%的股份成为最大股东，因此楼盘推广名一度为「·天悦」，后来不知出于什么考虑，在项目名中隐身，楼盘推广案名正式定为「天悦」。

　　这个名为「天悦」的新盘，项目共规划5幢住宅，3幢住宅、1栋自持和1栋保障房。天悦总计可售房源359套，主力说户型有100㎡3房2厅2卫，约313套；160㎡4房2厅2卫，约46套。

　　本次天悦首开其中6#、7#两栋楼，共275套房源，约100㎡3房2厅2卫229套，160㎡4房2厅2卫46套，整盘均价99800元/㎡，装修交付。

　　1、配套 ★★★★☆

　　①交通

　　天悦位于徐汇区虹漕南路128弄，属于上海中内环间，距离12号线虹漕路地铁站步行500米以内，交通上确实比较便利。

　　②商业

　　凤凰网房产上海站实地踩盘发现，项目周边多为沿街商铺，无大型商业配套，不过项目2公里内有日月光中心、光大生活广场、沃尔玛。据销售人员介绍，天悦周边500米以内有一个在建中的约8万方商业综合体，未来或可解决一部分购物需求。

　　③教育

　　徐汇区作为上海公认的教育强区，区内名校云集，这些学校也一定程度上决定了整个区的房价走向。

　　天悦所在的徐汇康健板块，有世界外国语小学中学、康健外国语实验中学、上师大第一附小等学校，在徐汇区都是一、二梯队的好学校。其中的上师大一附小（西校区）距离天悦800米左右，也是项目方最大的卖点之一。

　　上海师范大学第一附属小学于1999年9月由徐汇区政府与上海师范大学联手，将原长青小学和上师大附小合并后建立。学校分东西两区，东部占地面积7574平方米，西部占地面积6747平方米，是上海师范大学的教育实验基地，上海市中小学课程教材改革研究基地。

　　虽然一些家长戏称上师大一附小为“二梯队守门员”，但在上海民办全面摇号的政策前提下，这个上师大一附小仍不失为一个不错的保底学校。不过上师大一附小不是一贯制学校，对口中学为师大三附中、樱花中学和紫竹园中学。

　　④医院

　　徐汇拥有的三甲医院的数量位列上海16区榜首。天悦附近有上海市第六人民医院、中国人民解放军第八五医院、上海龙华医院等知名三甲医院。

　　2、宜居★★★★☆

　　天悦整盘体量不大，总建筑面积4.9万㎡，5栋楼中1栋20层自持，1栋8层保障房，只有3栋可卖。3栋17-26层的高层住宅，2.5的容积率，意味着建筑密度不小。小区北面有一条小河，靠近天悦的7号楼，视野不错。

　　3、户型★★★☆☆

　　近年来上海中内环入市的高端改善盘，为了保证总价可控，主流户型大都是100㎡3房，天悦也不例外。

　　天悦的约100㎡三房，两房朝南一房朝北，明厨明卫，主卧套房设计。

　　从样板间观感来看，天悦得房率稍显一般，放了床的主卧显得满满当当，一些购房者分析北面小房间无法打壁柜，因为空调进气口在柜子位置。

　　4、性价比★★★☆☆

　　鉴于项目周边无新房在售，评价天悦的性价比，免不了要与康健板块的二手房对比一番。链家地产显示，康健板块目前二手房均价6.9万/㎡。

　　凤凰网房产实地踩盘了解到，天悦附近目前在售二手房有3类：2014年的次新房华悦家园，均价7-8万/㎡，算是区域内品质较好的二手房；项目正对面的金桂苑，均价约6万/㎡，大户型为主；稍远一些的老公房，桂莘小区、桂平小区、欣园新邨，均价6-7万/㎡，小户型低总价，低门槛学区房的成交主力军。

　　（华悦家园）

　　如果是横向对比新房，上海中环内的改善盘如中海汇德里、前滩东方惠礼，天悦地段不如中海汇德里，但有不错的学区保底；东方惠礼学区比天悦好，但户型不如天悦的合理。

　　二、区域点评

　　康健板块位于徐汇区中部位置，无论是交通还是生活配套，都已经比较成熟。加上康健有多个名校聚集，板块内的楼市成交多围绕着学校进行，低总价小户型也是成交最为活跃的户型。

　　由于康健板块内新房断供许久，曾经这里的房产交易主要集中在二手房，随着天悦的入市，板块内积攒的大量改善型需求得以释放，在选择面不多的情况下，天悦成为很多本地置业者的首选。

　　三、网友点评@小爱同学：天悦地段产品都不错，除了得房率低了点，其他没啥毛病。@嘿嘿嘿：真诚发问，学校应该没跑了吧？不然这个价格对得起谁？@橙胖胖：现在房价真是看不懂了，一个敢卖一个敢买，明年上海中环是不是可以上12万了。

　　四、编辑点评

　　无论如何，去年8万+/㎡的上海中环，今年房价已普遍向10万/㎡看齐。事实证明，即使价格一路看涨，中环内的高端改善盘依然供不应求。