快跑啊！来了，血洗朱村后，枪口对准了这里

　　文：阿信 　　收到个风，科学城东，项目准备入市，号称绝杀户型,出来就要血洗科学城，查了一下，what？？这不就是7月广州第二次集中拍地中，拿的那块地吗？！ 　　仅仅

快跑啊！来了，血洗朱村后，枪口对准了这里

　　文：阿信

　　收到个风，科学城东，项目准备入市，号称绝杀户型,出来就要血洗科学城，查了一下，what？？这不就是7月广州第二次集中拍地中，拿的那块地吗？！

　　仅仅过去3个月，当当当，就要上市见客了？？？

　　国庆去的时候还没看到标志呢，现在速度很快，网上挖到现场图，售楼部建的7788了，听说11月就要开盘！！

　　这速度，科学城的其他盘，要打个哆嗦！毕竟这两年不按牌里出牌，让人有点慌，如果走好产品+平价路线，其他竞品估计要哭一波！！

　　项目名字叫， 锦上。

　　这个名字意头很好啊，保利，保你顺顺利利，保你锦上添花？

　　感觉现在起名字偏文艺风啊，什么水木芳华，领秀海，锦上，比起原来的系列名字，洋气了很多，也小清新了很多。当然，以上纯为我瞎猜的。

　　锦上在科学城成熟的云埔板块，开源大道边上，永和隧道口旁。

　　目前距离香雪地铁站直线距离约5km，出行还需靠自驾、如约巴士等，但未来有轨电车5号线永和隧道南站和项目内部的公交首末站，未来出行还算便利。

　　有景观，南向望山，环境比较不错。

　　科学城有三大成熟区，区府，长岭居和云埔。锦上附近还有越秀岭南雅筑、万科金色梦想、中海誉城等等社区，这些小区已经都是次新，周边的生活氛围浓郁，底商也营业得比较红火，算是成熟的二手区域。

　　在去年科学城大热的时候，云埔的二手也非常火，附近还有新房时代天韵。时代天韵在卖的88-110的4房产品。

　　△周边生活氛围

　　再来看看项目。

　　项目配备了12班的幼儿园，而中小学则靠周边的配套。

　　但是项目周边的教育资源实在不错，最近的是绿地杉禾田和龙湖的广大附中高新区实验学校（已开学），不管哪个，蹭上的概率都很大很大，毕竟大家都是邻居，所以教育还OK。

　　项目内部还有底商、社区卫生服务站、肉菜市场、公共图书馆等等基础服务配套，基本可以满足生活的需求。

　　整个项目规划7栋塔楼，16-33层小高层和高层的结合，八到了项目的平面图，点状分布，户户朝南，错位视野，算是主流的新设计，没有太大的短板，的设计近一年确实很长进。

　　之前我们的文章【直说了吧，广州这场拍地，好多人没看懂】，对这块地做了个预判：

　　到项目入市的时候呢，科学城区府板块没什么货了，像大壮、星樾、罗兰也都接近尾声，星樾山畔卖完最后几栋，区府就没啥货了，如果做个卷王的小户型，还是能出圈的~

　　但是！没想到！！不想等错位竞争，大家还有余货，现在要直接开杠！！！

　　当我看到锦上户型图……果真！！用产品杠！！好家伙，我们还是有点野生的专业眼光的。

　　水木芳华户型2.0来了

　　科学城要命的是户型产品很一般，所以，110做4房的星樾山畔很出圈。早前的产品更不用说了，都是5-8年前的，大三房，大四房，所以，只要产品好，还是能抓住人的。

　　锦上的1-3栋75-135㎡，是全南向三至四房，有大阳台！这个，就能打科学城很多竞品了，大阳台虽然我平时也用不上，但是有了，总比别人没有的要强，户户大阳台，标签也站得住。

　　来看下每个户型。

　　75㎡三房一卫

　　75㎡是四开间朝南，所有卧室都朝南。

　　这个户型的绝杀是 5.2米超宽“L”型阳台，理解一下，这里算是偷了半个房间！

　　另外，偷了飘窗做衣柜，节省2平米，约省8万。

　　88㎡三房两卫

　　这个也是四开间朝南，比75方多了个洗手间，另外也是超宽“L”型大阳台，约等于3+1房，具体要看板房尺度感。

　　比75方强的是收纳空间要强很多，入户门后做满墙柜，可以藏一个房间的杂物。

　　105㎡四房两卫

　　105方也是4开间朝南，入户有个小阳台，大概5平米，可以改书房，尺度感未知，等到看板房。

　　6米超宽阳台，看山景。主卧和次卧可以打通，未来也是可以做改动。

　　135㎡四房两卫

　　这个户型应该是整个黄埔同面积段中的明星户型！！

　　尺度感很大，LDK无界厅的设计，正4房，客厅的改动性很强，如果家庭人口多，可以把餐厅改成房间。

　　客厅的开间达6.1米，与阳台相连，而且采用了子母厅的设计，分割出一个“X”空间，没有承重墙，无论是用来做小书房还是做孩子的活动室都ok。

　　单边位的户型，整个客厅南北对流，舒适感会更明显。

　　主卧大量使用飘窗位置，做出超大步入式衣帽间，可以有更多的收纳空间。对了对了，还有个“L”型大飘窗，望出去视觉一定会很震撼

　　科学城的产品一向都比较常规，高实用的户型不多，一般都80-90的3房，产品都是延续几年前的设计，所以这波最新的产品，75方搞3+1,135方绝杀户型，还是很能杀竞品的，对区域的一二手，都有杀伤力。

　　这波抢客会比较凶猛，属于那种就算我得不到你的客户，也能成为你客户心中的户型白月光，能极大程度增加竞品的成交摩擦，侧面程度上恶心竞品，增加了自己胜算。

　　要是再打平价路线，估计真的会卷王出征，寸草不生

　　看看周边的竞品情况。

　　目前锦上周边一手项目均价约3.7-4.2万元/㎡，其中合生中央城需快速跑量，所以价格较低，而二手项目均价约2.9-3.5万元/㎡。

　　当时锦上拿地的楼面价为16199元/㎡，这个地价不算高，毕竟隔壁的绿地杉禾田，2018年拿地价1万5，隔壁的龙湖，拿地价2万1，锦上打击起竞品客户优势太强。

　　近期都不太按常理出牌啊~~比方说血洗朱村的水木芳华，把周边一二手打趴下…… 如果锦上再出这个策略，那估计周边会很难受。

　　对面的时代天韵，第一被砍，掉血估计还会不少，赶紧把防护甲穿起来哟！