福州楼市分析：东二环国贸天琴湖，值得入手吗？

　　这几天楼市很沉寂，面对福州疫情，市场也基本停止，朋友圈大部分消息都是来自疫情，没有话题之后，海纳新潮的银行拒付成了话题热点，今天先不趁热点了，来一篇新盘分析。 　　最近一段时间，有几个网友留

福州楼市分析：东二环国贸天琴湖，值得入手吗？

　　这几天楼市很沉寂，面对福州疫情，市场也基本停止，朋友圈大部分消息都是来自疫情，没有话题之后，海纳新潮的银行拒付成了话题热点，今天先不趁热点了，来一篇新盘分析。

　　最近一段时间，有几个网友留言，都是关于东二环的第四代住宅-天琴湖，略出乎意外，正好网络资料都有，水一水。

　　国贸天琴湖：备案名（湖映公馆），地处：晋安区福新东路与前横路交汇处

　　项目占地58亩，共规划12栋27-32层住宅，合计702套，项目要求100%全装修，主推建筑面积约135-200㎡，定位第四代住宅，无配建纯商盘。

　　从面积段占比来看：135、143平米，合计9栋，532套，占比75%，从定位来说，更偏刚改路线。

　　2022年5月27日，厦门国贸以底价24.56亿元拿下宗地2022-18号，楼面价22644元/平，地块面积58.1亩，容积率：2.8，限高：100米，销售指导均价：45000元/平，要求100%精装，鼓励建设立体生态住宅。

　　分析：今年第二场集中供地，晋安湖周边推出5幅地块，全部纯商，其中位于建发摇号拿下两幅，剩余的一幅流拍，一幅榕发兜底、一幅国贸底价。

　　5幅地块的命运可谓是天差地别，对于国贸这幅地块，也是目前东二环唯一被定位成第四代住宅的一幅。

　　在今年第一场土拍，地块上架过，宗地2022-01号，当时的起拍楼面价是29976元/平，无人报名流拍。

　　几个月时间之后，地块起拍价大降，降了7.95亿，楼面价降了7K，可以说是吐血甩卖。

　　不过即便如此，地块也仅仅是被国贸底价拿下，可以说地块从开始到结束，都没有被市场认可过。

　　对于地块而言，指导价4.5W，跟楼面价差距2.3W，看上去空间无限，加上还有精装溢价，如果按国贸天琴湾的备案规则，项目精装备案可以刷新福州记录。

　　当然指导价目前意义也不大，对于地块而言，楼面价2.2W不低，不过从纯商属性，第四代住宅的加持来说，也不算贵，毕竟几年前的观湖郡，楼面价也要2.3W。

　　从地块指标来看，容积率2.8，限高100米，略显一般，加上地块是长条形，对于社区布局也没有优势。

　　虽然地块面积58亩，算是比较适中的社区体量，不过由于容积率较高，虽然是刚改定位，但是户数也突破700，这应该是项目最大的压力所在。

　　虽然是国贸拿地，不过也采取了联合开发，拉来东区话事人-，至此房企东区在售项目：和樾风华、云上后，又添一个。

　　135平米：四房两厅两卫，四开间朝南，客餐厅南北通透，套内得房率一般，四间卧室，只能做到3.5房，同时每间卧室功能区也一般，走廊部分面积浪费也比较多。

　　户型最大的亮点就是第四代住宅的露台部分，同样分成奇偶层，阳台部分的露台，一个是在客厅南侧，一个在主卧南侧，同时还有户型以外的休息庭院。

　　135平米的第四代住宅，这是目前福州所有第四代住宅里面，最低的面积门槛，对于刚改有一定吸引力。

　　143平米：四房两厅两卫，布局跟135平米的没有太大变化，唯一不同点在于主卧空间，有了相对独立的化妆台，客厅的面宽也有一定加大。

　　168平米：四房两厅三卫，非主流布局，客餐厅一体化，靠东西侧采光做观景，也搭配了露台，对于这个面积段，四房设计，主卧做了功能最大化，剩余三房空间也略显局促。

　　分析：目前没有楼王的户型图，从形状来看，可以参考168的布局，对于项目而言，虽然都是2T2的板楼定位，不过是高层住宅，部分还是32层，相当于顶着限高100米，由于消防配建存在，公摊率会很高，参考案例很多，比如建发玺云。

　　从户型设计来看，虽然看上去很多，其实也只有两种，第一种就是四开间朝南，中规中矩的布局，一种是景观设计的布局。

　　从亮点来看，集中在第四代住宅的露台庭院赠送上，这也是目前市场关注这个产品的重点。

　　1、施工招标情况：项目已经投标成功，从公布的数据来看每平米造价7216。

　　简单统计了目前建发和国贸的项目数据，从数据可以看出，国贸的造价都不低，天琴湾上万一平米，基本是目前在建项目的天花板，不过从楼面价3W来看，也合情合理。

　　对于这个天琴湖而言，虽然指导价4.5W，不过底价拿地，楼面价2.2W，产品面积也集中在135-143平。

　　按常理来说，基本就是怎么便宜怎么来，不过数据是7.2K，略出乎意外，第四代住宅可能成本偏高，不过这个造价，最少诚意还是可以。

　　2、湖景：项目位于晋安湖东侧，跟天琴湾非常类似，天琴湾南侧当初规划了518大楼，而项目西侧规划了200米左右的双子塔。

　　从需求来看，天琴湾可能不期望南侧有超高建筑，阻挡采光和视野，而对于天琴湖而言，目前看可能有所不同。

　　目前周边虽然是规划CBD，不过大楼数量是0，虽然建成会遮挡视野，不过西侧看湖，从户型设计来看，也不是主打，所以双子塔对于项目而言，可能出现的利好大于利空。

　　项目位于晋安湖西侧，距离地铁四号线250米，距离晋安湖340米，距离泰禾广场1.3公里，从交通休闲购物来说，配套加持度算是齐全。

　　项目东侧即前横路，规划是高架+辅路，后续可能存在噪音影响，同时目前周边依然处于开发中，整体的城市界面有待更新，依然需要长时间的等待。

　　对于项目自身而言，由于是高容积率定位，整体楼栋密度也不低，低楼层需要注意采光。

　　以前连潘建成了一众新盘，全部是高层住宅，配合世欧王庄，可以称钢铁森林。

　　如今项目高层+第四代住宅，更好地诠释钢铁森林。

　　从户型来看，买西端看的是过去的晋安湖，买东端看的是未来的三创园。

　　不管是否能看到景观资源，项目自身注定会成为周边楼盘的景观标本。

　　项目指导价4.5W，楼面价2.2W，造价7K，大体按上面几个项目的定价来看，预计要在4W左右，对比看看：

　　1、晋安湖叁号院：纯商盘，看湖精装4W

　　2、和樾风华：刚改盘，精装均价3.55W

　　3、建发朗云：改善盘，放风5W以上

　　4、绿城桂语映月：改善盘，非庙精装4W左右

　　分析：从项目的定价来说，其实存在矛盾点，虽然面积段是135-200平，不过144平米以下的比例高达75%，从门槛来仅仅只能是刚改盘。

　　猜想如果不是第四代住宅的面积限制，可能这里的户型起步会在100左右，大体会走晋安湖叁号院的路线。

　　如果从面积来看是刚改盘，但是从造价来看，成本已经快3W，售价基本只能朝着4W以上卖，这样的单价再去匹配这样的面积，就有点矛盾。

　　回到周边项目对比，目前东区库存大，去化低迷，竞品多，项目的定位竞品相对少一些，主要就是两个盘，和樾风华、桂语映月。

　　从项目的面积和定价来看，高于和樾风华，低于桂鱼映月。

　　这两个项目卖点都是纯商+地铁，不过目前整个东区纯商已经不是卖点，当然桂鱼可能还算不上纯商。

　　从对比来看，两个项目周边城市界面更好，也更靠近市中心。

　　不过两个项目都相对中庸，和樾风华的定位更贴合板块购买力，不过去化情况也一般。

　　此时，对于项目而言，假如按4W精装上市，配合面积总价在550W左右，和樾风华128总价450W，桂鱼映月156-177平总价600-700W。

　　从数据对比来说，项目最大的冲击对象应该是桂鱼映月，总价更低，亮点更鲜明。

　　的两个项目，基本把绿城这个项目给埋了。

　　回到项目，第四代住宅，目前开盘了两个，去化都非常成功，对比楼面价和实际售价，利润空间也不低，可能容易联想：新产品=热销？

　　从实际出发，新产品确实吸睛，但是更大的关注点，应该是项目体量，天琴湾180套、缦云220套，这个应该是它们热销更关键的原因。

　　对于项目而言，目前局势最像的是金山的建发玺云，面积上限不低，不过大部分产品集中在起步段，去化不算差，但是房源总量过大，对于刚改而言，受众客源有限。

　　届时项目开盘，东二环的刚改客PK金山的刚改客，谁更强势，可以拭目以待。

　　建发玺云压制了金山刚改空间，而对于项目同样如此，一旦去化出现偏差，影响可不止自身。

　　做个盲猜：东区虽然去化低迷，不过项目亮点更多，预计热度会更强。

　　项目位于东区，优势在于纯商定位，地铁、湖、商圈等配套加持度较高，第四代住宅有一定特色，国企操盘免去烂尾风险，劣势在于周边城市界面还处于开发中，板块去化低迷，项目房源总量较大，价格有一定风险。

　　对于有意向的购房者，建议多比对最终售价，以及目前东区在售竞品的去化情况，以及后续周边的供应情况。

　　看蓝房网资料的一张截图，目前四个第四代住宅，台江、仓山、晋安、马尾，独缺一个鼓楼。

　　对于宇宙中心，要是来一个第四代住宅，定价会如何？

　　对于目前的四个项目，天琴湾起步238平、缦云起步148平、元享府起步150平，天琴湖起步135平。

　　这里的数据差异，说明一个问题：有些板块的单价在透支。