艺游，向光而生｜ART-IN艺术生活节对话美好生活

　　已在地产公司工作接近十年，本科毕业后在三家地产公司工作过，目前供职于发展，算是我工作的公司中，最满意的一家。　　首先给大家介绍一下发展的前世今生与主营业务。

　　已在地产公司工作接近十年，本科毕业后在三家地产公司工作过，目前供职于发展，算是我工作的公司中，最满意的一家。

　　首先给大家介绍一下发展的前世今生与主营业务。

　　2018年9月13日，地产召开品牌战略升级发布会，宣布正式升级为发展控股集团股份有限公司（简称“发展”），致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

　　发展以不动产投资开发为原点，立体延展出“不动产生态”，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向是相关多元业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园、主题公园等场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。

　　综合服务方面，其社区消费升级为综合服务，以产业链与资产经营为基础，提供美好生活服务。不动产金融方面，将以产业金融服务为基础，实施产业资本运作。

　　在央企中属于比较激进的，负债率一直维持80%左右，凭借着仅4.9%的融资成本，充分利用杠杆确实是明智的选择。各大评级机构对发展也持有稳定的信心。

　　（图片来源：发展2019年年报）（图片来源：发展2019年年报）

　　的人员很精简，总部据说不到200人，总体人均效能超过5000万，与万科有一拼，这点非常牛逼。

　　投资能力也很强，2019总体土地储备达到21270万方，一半是通过收并购获取，局部城市多达90多个！旗下的地产金融平台信保基金，管理规模达到1419亿。

　　工作就是为了挣钱，不谈钱的公司，全当戴口罩的宋小宝处理。就福利待遇方面来说，薪资属于行业中等水平，在国企里面算偏高的。但是薪酬结构不好，月发和年终基本1：1。应届生转正后第一年，一般为业务经理3档，和一般社招员工（工作3—5年）一个级别。税后在18，9左右，税前22，3吧。

　　然后，管理到位，因为公司整体实力是非常高的，所以公司的企业化管理非常到位，各种体系完善，能够给员工充分的发现空间。对于管培生会进行轮岗，有各个业务线学习的机会从而找到自己喜欢的工作；集团内部协调交流沟通，社交能力提升；作为甲方公司的天然优势，会有第三方外部资源的接触；的平台够高，日后乙方公司随便跳，多业态大集团的工作经验让你更具有社会价值

　　如果考虑到地产行业就业，个人强烈推荐一波。

　　2018届应届硕士粗谈一下感受。先说吧，业界很多人说校招生受不到重视，培养体系不健全，但是我看到的现象,公司的中高层几乎全是校招生，也就是合伙人。只是对校招生的重视点，外界看得没那么清晰罢了，工作两年能感明显受到的是全方位的机会，接触各方面的工作，个人觉得晋升很重要的一点就是存在感，如果别的部门想到有什么和你们部门相关的事情时第一个想到的是找你，那就说明你在整个公司都有存在感了，但是这样的机会不是所有人都有，而校招生确实会优先获得这个机会。另外，真的是以人为本，怎么说呢，也有同学在某湖某科某园的，我个人感觉最大的区别就是他们是一颗颗螺丝钉，做的工作很统一机械（当然也不是黑，别家好的地方我没有感受过，不好去做具体的评判，只谈个人感受），好的地方是只要你有能力就可以做相对比较全面的事，而不是只是机械地做一件事，我讲的这个东西可能你工作了才会深切感受到。

　　再说到营销，本人是工程专业的，本部门也没有几个人是营销相关专业出身。这就可以看出来，营销是真的没有门槛的，那也就意味着竞争非常激烈，最终导致其实门槛更高。在地产行业，营销、工程才算是业务部门，其他都是职能部门，个中差别的我就不细说了。的营销，我只说事实，其他自己评判，工作2年多本部门无一离职，一个都没有！营销具体做什么我说了你也不懂，也不用想那么多。进来多半是做策划，说的玄乎点，地产的策划是可以让你提升对生活的感悟的一个神奇的岗位，我是指对审美、对生活品质的追求，再说直白一点，就是可以让你越来越有逼格，因为没有逼格的人是做不了营销策划的。

　　最后说说师弟师妹们可能最感兴趣的问题，薪酬。emmmm，工作两年靠自己买了房子，养了一只布偶（懂得知道有多贵），明年打算买车，嗯全靠自己…有时候买房真的不是看工资多少，具体我就不方便细说了，一块进来的合伙人也全都买房了，自己领悟吧！的工资确实算不上最高，比不上一些天天十一二点下班，一个月休不了一两天的企业，但是只要你不是很磨叽的性格，全年拉均平均下班时间不会超过7点，工资在行业内也绝对算的上中上。综合看，性价比绝对顶尖序列！

　　最后，各位师弟师妹，找工作核心——平台！平台！平台！不要问，问就是背过，并默写！好了不说了，工作时间乱七八糟说了一堆，吃饭去了。有问题私我，看心情回复…

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　　不怎么玩知乎，偶尔上。鉴于又到了校招季，以及私信问我的问题比较多。统一给大家解答些问的比较多的两个问题。

　　1关于保顾，保顾和地产是两个板块，都是发展的子公司，地产是甲方，招聘指标相对较少，也更难进，当然要求也更高。基本硕士起步，具体是不是211985硕士，要看具体区域，建议不管是不是都去尝试一下，还是看能力的。保顾是乙方，相对地产要稍微好进点，也没有什么好不好的，保顾也很锻炼人的，待几年跳其它开发商甲方，什么龙湖万科身边一堆案例。

　　当然能进地产是更好的，进不去去保顾，在相对一线一点学东西更扎实，也是为以后职业发展打基础。

　　2关于xx公司xx岗好不好啊这一类问题。发展总部在广州，全国多加平台公司都是相对独立的，每个公司情况不太一样，不好一口说死。

　　3关于调动，在是有调动机会的，当然还是那句话看你的能力，等你的能力达到可以调动的水平，也就不会再问这个问题了，所以这个问题意义不大。

　　最后跟应届师弟师妹们说一点，近半年的市场已经出现比较大的变动，相信有很多人也看到了，很多房企或多或少的踩到了三道红线（不懂没关系，就是因为国家楼市政策的原因导致部分偏向激进房企变得不稳定，出现了很多裁员之类的问题）

　　这时候我想说什么呢，两点

　　一，楼市的总量摆在那，还是个庞然大物，国家的基调只是稳楼市，不是要把楼市掐死。所以斗胆预测以后大方向肯定是市场更加集中，大的开发商占的市场份额会越来越高。而不是地产不行了。所以又回到了我去年回答的核心，选大的平台！！

　　二，楼市的总基调肯定是稳字了，国家要你稳，你就跟着国家走，别标新立异给自己找不痛快，现阶段要进地产就去找稳健的企业，不要去那种激进的。当然是指稳健且还能发展下去的，不是混吃等死的。

　　那么问题来了，地产里面真的稳健的又有几家呢，一个手数的过来吧。

　　最后祝学弟学妹们能找到心怡的工作！

　　以上。

　　已买一间97方的，时代天珀。我是刚需住的。

　　至于贵不贵，主要看你自己定位。

　　个人观点，知识面很窄，不喜看看就好。

　　我是南海千灯湖那边逃难来的，千灯湖动不动3万，作为一个普通家庭来说真的接受不了。

　　然后一个偶然机会，了解到禅城城北这个地块。对比了一下三山新城，以及佛山新城，最终还是选择了禅城城北。

　　三山新城是综合来看发展势头最猛的，未来十年后还可能摸到广州中心城区屁股。问题还是在于发展势头太猛了，房价biubiubiu来到了一个2万6甚至以上。快开盘的中海文锦国际吹风价听说还到3万，这个价格我选择千灯湖，或者大沥他不香吗？毕竟近广州对我也没用，我在千灯湖附近工作，而且暂时没去广州的打算。最望而却步的是虽然三山可能是未来的T0地区，但是现在还真的挺村的，那边买房投资客比较多，现在住人的可能很少，配套也不完善，投资可以，但是住我是不打算住了。而且最最最重要的一点，我们这边好多祖坟都在三山山上，外地客可能挺喜欢山景看湖江什么的，本地人可能一望过去会觉得山上一堆人也在望着你，特别晚上。

　　佛山新城同理，未来发展势头可能比城北猛，但是配套同样恶魔妹妹卖米米，况且离千灯湖比较远，虽然有地铁，但是，嗯，没城北近。

　　然后城北地块吧，又整高铁又整地铁，规划图周边一堆商场学校医院，隔整一个生活专用地，而且最近千灯湖，说不定比一些千灯湖地盘还近，个人觉得有点舒服。问题点不是没有，目前一样不太行的配套，还没改造就一老城区，乱。而且佛山地铁三号线延期又延期，参考广佛线建设速度，估计得等个五六年算好了。那个什么江就不说了，去看了，比东平河差远了。看你取舍吧，要投资佛山新城和三山可能更好点。

　　然后现在城北地块横向对比有三个在卖的新楼盘

　　时代天珀中交白兰春晓滨江首府（算新吧？）

　　按价格天珀21000均价＞春晓20000均价＞首府18500均价

　　按离地铁3号线距离首府＞春晓＞天珀

　　按离海五路西延线距离天珀＞春晓＞首付

　　综合对比个人最喜欢天珀，一个最出名的牌子货，和时代个人觉得不错；一个离地铁就200米，地铁盘，对车技稀烂的我最合适；一个目前最大楼盘，内配套目前来看可能最好。最重要部分楼可以又望江又望中山公园，不要太爽。

　　其实我觉得都差不多，看需求，喜欢地铁和大楼盘选天珀，喜欢开车或者便宜选首府，均衡教派选春晓。

　　这里我略说了，反正这个城块可能是个未来的“睡城”，睡醒过去千灯湖，晚上回来不显太远，休息天下楼就可以逛街，等广湛高铁开了外出旅游也方便。

　　虽然是城北附近最贵的新盘，但是只是相对而已。作为已经见识过更巨他吗嗨贵的地区来说，就像见过宝马价格的人拿马自达与同级别的丰田本田对比，第一印象还是:卧槽，这么便宜

　　只能说，没有对比就没有伤害

　　个人觉得刚需的话，2w1还行，挺好。

　　补充一下，价格有么有优惠的话你有认识的朋友在或者时代工作的话让他带你，这个是最优惠的，没的话找中介，最好别自己过去。建议决定好了再过去厅里谈，因为到售楼厅门口他们有扫脸的，一扫了就决定你的优惠，是散客还是有人带，坑爹的是不能改。

　　按优惠力度好到差的话内部＞中介＞散客

　　他们是按层算价格的，一房一价格。我的话17楼，差不多209万，越往上越贵

　　如果你是佛山人而且上班通勤考虑清楚的话可以看看。

　　不过这个楼盘的销售也是乱象横生，我亲身经历，我广州人最近也在看房机缘之下中间带了我过去看房，因为当时对佛山购房政策不了解，很多都是小白的状态。

　　其实原本也是看看的状态毕竟首期的钱还没够，现场销售了解到情况表示他们楼盘可以做到首付1成，当时还不知道这个首付1成是什么东西，销售只是跟你简单的说利率4点左右，粗略给你报了个价格月供8K左右，首付20万，听上去挺友好的，然后第二个套路开始，现场销售情况的确挺多人的，房子存量不是特别多，然后也没给你太多的思考时间，建议我先付个意向金锁定一套房子，然后回家在慢慢思考然后凑钱，表示意向金可以退的，当时也没想太多，就先交了3万1意向金这笔费用。

　　接下来坑开始了

　　1、为啥意向金是3万1呢？

　　3万是房子的，1千是车位的，就算你不要车位也必须先付，声称公司规定。

　　2、交完这个意向金却给了我认购书签署，还有一大堆免责的声明书（温情提示）。

　　这里是大坑明明是意向金给你认购书，强行变成定价，楼面销售却跟我说都是这样签的，这个时候我已经开始觉得不对了。

　　3、意向金的收据不开，就说现场没有财务要集团总部开具的。

　　但是他们的免责声明却是写全部收款的收据发票是现场交付的销售一切其他说法是个人行为公司不负责。

　　4、前面说到我是广州人，交付意向金后就跟你讲需要我去办理购房资格。

　　这里他们开头并没有跟我讲，我自己对政策不了解踩的坑，然后就说可以他们公司代办，需要根据你的材料来制定费用，交付材料后以各种理由说你资质不行学历不够啥的，然后说可以给1.5万他们去走关系搞定，但是这个钱不能走公账，这个简直了。

　　5、前面不是说了1成的事情嘛

　　这里也是个大坑，依然同一个套路，说你学历流水啥的不够，需要走关系安排，这里可能根据你需要1万到3万不等的手续费，或者建议我凑够3成的首付，但是银行资质那边还是不太够，估计还是得走关系也要个手续费，具体看情况，这里超级大坑，所谓的1成首付，其实是把另外2成找外面的金融公司（非银行）帮你做首付贷，这里的利率坑不说，还各种手续费。

　　6、当我得知那么多隐形开支之后，希望收回意向金不买了招到拒绝。

　　前面他们一直没给收据，而且让我签署的认购书，强行把我的意向金偷换概念变成定金，销售否认了一切关于意向金的说法，说一直都是说是定金，认购书也写着的啊不能退的哦，说让我拿证据出来，还好从当时我就起了疑心，偷偷的把跟销售的微信聊天全录音了，他们都是很机灵的，但凡说首付贷、意向金、购房资格这些敏感话题都只打电话不发文字，当我把证据拍出来的时候，销售马上就换了个人来跟你处理，唱双簧了，另一个所谓的领导，就说这是销售可能希望帮助你购房跟你私下达成的事情，我们一般也不会管，但是白纸黑字的认购书先生你可是签了的，上面也有提示销售私下承诺的事情与公司无关，您该不会没看就签了吧？这个我们公司可不负责的哦。

　　目前已经去住建局进行投诉，因为在售楼部他们基本是铁了心要黑我这个钱。

　　目前主建局已经受理此事，并且跟开发商取得联系，对方已经同意退款，但是还在走流程中。

　　如果有同样需要看房的人，请务必看房的时候全程录音，毕竟是几百万的事情，很多权益就靠这个来保证的。

　　2021.3.24更新

　　套路和关系可真的深

　　去年我找住建局投诉，他们受理了我案子，因为我有录音有证据，过几天后住建的人就说对方同意退款了，不用再去他们那里当面调解，直接去他们公司办理退款手续就好。

　　去年12月8日我就去办理的退款手续，当时填了退款申请，但他们并没有给我任何的书面文件，然后就让我回去了，说回去等就好了预计60个工作日，当时我不放心录音了。

　　但是到了今天依然没有退钱，当时处理的人电话不接，去他们公司也没人理你，回去找住建部，以同一事件不再次受理为由拒绝处理。

　　什么12315 12345 信访局市长信箱都用了，基本不是不受理就是踢皮球。

　　一生黑，这种公司希望早日倒闭，政府部门也靠不住。

　　2021.5.28更新

　　钱已经拿到了虽然少了1000块那个什么车位费，懒得继续搞了，当作喂狗啦！

　　住建部门之前一直以我已经私下跟解决为由拒绝二次受理我的案子，好在我当时留了心眼但凡佛山打来的电话都有录音，后来靠着这个录音一层一层上级往上投诉处理我案子的那个工作人员，最终住建部在月中给我打电话说那边确定本月内一定能退款，今天终于收到钱了。

　　关键点：成功退钱我的录音录像起到很关键的作用，因为这些公司或者部门，都会以各种说辞推翻自己不理的言论，然后别去尝试找律师，律师也是坑你钱的，除非他是你非常好的朋友，别被社会连续毒打，学会保护自己，这个世界上最能帮到自己的是自己储备的知识水平，不懂就查，凡是留下白纸黑字或者更有效的证据，不要轻易相信他人，尤其是与你有理由纠纷的人，不要心软或者怕麻烦，我拿回这3万虽然足足半年有多，我知道有很多小伙伴半年挣都不止三万，但是无良商家就是喜欢你这种怕麻烦的人，就是这样的人很多他们才一直用这种套路屡试不爽！

　　一年后回来复盘：

　　如今过去已经1年了，看了一下偶尔还有人看我的这条回答点赞评论，当时合同购入价打完折是2w4，如今不打折标价2W3，还掉价了而且前几天还有其他销售给我打电话说库存大量，如果想投资的话这回报率可想而知~评论区有个房产销售在那里鼓吹买少见少天天涨价，这种缺心眼的家伙时间能揭穿他的谎言，同时也希望各位买房需要谨慎，切莫头脑发热。

　　两年后回来复盘：

　　两年了~还有小伙伴来咨询我退钱和整个过程的遭遇，当初退钱我用了快一年，真的是身心疲惫，不过也增加大量的人生阅历，希望有同样遭遇的小伙伴能早日脱离苦海，今天看了一下卖房的APP，现在还是2W3，还有家电送……依然是大量房源，评论区的刘经理，继续求解您说的买到就是挣到如何挣？按5.7的贷款利率，现在还亏了不少……还好我退了，不然背着房贷负重前行，被剥削30年的生活真不敢想。

　　湖光晨樾小区业主近期陆续收到销售发来的交付通知，通知内容皆是复制粘贴的群发，交付日期的月份都没写，让许多业主觉得很失望，这或许只是销售的不用心，然而还有许多去小区实地探访的业主发现小区现状问题很多，比如未做到承诺的人车分流，绿化不达标，电梯不通车库，一楼院子使用权等等，根本达不到交付标准。

　　据业主爆料，很多业主已经把问题反馈给开发商销售，也通过12345进行了投诉，但问题并没有解决，于是业主们集体总结商讨，组织进行了维权活动。

　　以下是湖光晨樾小区业主维权诉求书内容:

　　湖光晨樾小区业主维权诉求书

　　尊敬的中国集团有限公司领导：

　　你好！

　　我们是代表南京湖光晨樾所有业主对小区目前所有问题点集中总结并商讨,集体表决后进行的此次维权。

　　针对目前湖光晨樾小区交付前存在问题,湖光晨樾小区全体业主根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定,一致决定:要求中国集团有限公司对业主下述所有正当诉求给予书面答复，出具解决方案并经业主同意后,制定实施时间表,双方共同选定权威新闻媒体监督执行。否则,湖光晨樾小区全体业主依法保留继续维权、向政府职能部门申诉以及诉诸法律的权利。

　　诉求一：人车分流

　　1、存在问题：

　　湖光晨樾对外一直宣传的人车分流，在各大房产交易平台（比如贝壳）也投放了宣传视频，所有业主在购房时均被销售告知小区采用人车分流管理模式。在南京网上房地产网站上面湖岸佳苑预售许可证里的预售方案写明了车位情况是室内机动车停车位1162个，未有地上车位的说明，购房合同里也没有地上车位的说明。实际小区现状是在开发商编号7栋楼东侧有地下车库出入口，小区地上车位多达将近300个，每个单元楼门口都有很多地上车位。这些与人车分流完全不符。

　　宣传情况：

　　实际情况：

　　2、业主诉求：

　　（1）要求取消拆除地上停车位，拆除车位后的地面进行绿化；

　　（2）小区内车库出入口采取封堵方式，非必要不开放；

　　（3）小区禁止私家车辆地面进入小区内部。

　　诉求二：增加绿化

　　1、存在问题：

　　湖光晨樾对外宣传小区是百万方的美式景观园林式小区，万株乔木，绿化率超过35%，还有售楼处沙盘和样板房周围绿化实景的宣传，都与实际交付绿化存在严重差异。小区现状是叠墅区绿化与小高层绿化存在严重差异，小高层绿化基本是小树苗和草坪。

　　宣传情况：

　　实际情况：

　　2、业主诉求：

　　（1）要求铁艺围墙内种植高大乔木（要求四季常青树种如桂花树、香樟树）减少外部道路噪音；

　　（2）要求按照样板间示范区示范图进行小区园林景观整改，包括草地、灌木、乔木各种绿化达标，不能用绿地率偷换概念；

　　（3）要求公建设施如配电房、燃气调压柜、电井、水井、管道井等，外部用四季常青绿植进行合理弱化美观，不能突兀的矗立在楼栋之间。

　　诉求三：地下车库整改

　　1、存在问题：

　　湖光晨樾地下停车场出入口狭窄，车辆进出困难；停车位狭窄，停车后上下车困难；部分楼栋通往地下车库的出入口门前被设置成停车位（如：4栋、1栋），阻碍正常进出，部分楼栋（如7栋，20栋）电梯不能直通地下车库，销售未告知业主，购房合同也未说明。

　　2、业主诉求：

　　（1）拓宽地下停车场出入口或修改道闸位置；

　　（2）拆除楼栋通往地下车库出入口门前的停车位；

　　（3）对电梯不能直通地下车库的楼栋整改至能直通地下车库，如无法进行有效整改需给出对业主的合理赔偿方案。

　　诉求四：增加娱乐健身设施

　　1、存在问题：

　　湖光晨樾宣传打造全龄乐园，会有丰富的儿童游乐设施和健身设施，实际小区的儿童游乐设施和健身设施极少，且质量堪忧。

　　2、业主诉求：

　　（1）在小区内合理规划增加适合全年龄段人员的娱乐健身设施；

　　（2）严格把控娱乐健身设施的质量及安全问题。

　　诉求五：一楼院子使用权

　　1、存在问题：

　　湖光晨樾销售在售卖一楼时宣传并承诺一楼带院子，但小区目前一楼未有院子规划。

　　2、业主诉求：

　　明确一楼业主独立院子使用权。

　　诉求六：拆除信号塔

　　1、存在问题：

　　湖光晨樾南侧有一个信号塔，距离小区1栋2栋等栋楼直线距离几十米，辐射影响人身健康。

　　2、业主诉求：

　　请和通信运营商协商处理信号塔迁移事项。

　　诉求七：楼顶防水工程

　　1、存在问题：

　　小区小高层部分楼栋顶楼地面出现裂痕，后续大概率会造成雨天渗漏情况的发生。叠墅上叠的露台质量与宣传的样板间存在严重不符。

　　样板间实图：

　　实际情况：

　　2、业主诉求：

　　要求对所有楼栋屋顶进行安全检查，重新铺设防水层。叠墅上叠露台整改与样板间一致。

　　诉求八：增加安防措施

　　1、存在问题：

　　小区围墙只有铁栅栏且并不高，没有监控，电网等安防措施。围墙内周围都是地上停车位，围墙外周围都是空地，无绿化树木隔离噪音。

　　2、业主诉求：

　　对小区围墙加装监控和电网，围墙周围种植高大乔木。

　　诉求九：物业信息公示

　　1、存在问题：

　　小区物业信息未公示。

　　2、业主诉求：

　　对于物业资质，收费标准，服务等级等相关信息要求书面材料盖章，并在公示栏进行公示。

　　除了以上维权诉求书里的问题，有的业主还提出了一些小区其他质量问题，比如井盖是塑料的，电梯按钮坏了，指示灯牌坏的，墙体开裂等等。

　　12月13日，知识城的“网红盘”拾光年终于开盘了。不得不说这时机挑得很到位，赶着“双十二”的热潮，现场爆出的价位堪称惊喜——底价为2.1万/㎡，最高价为2.4万/㎡，总价130万即可买两房！开盘现场人山人海，火爆程度不亚于万科幸福悦开盘时刻，本次推出的是1-2#，货量约200套。相关中介方透露：当天售出超过130套，去化率约65%；剩余套数大部分已在近几天陆陆续续售出，目前在售的基本只有期房了。

　　拾光年开盘现场https://www.zhihu.com/video/1191287893023506432拾光年，是集团落子知识城的首个住宅项目。集团是1992年经国务院、中央军委批准组建的大型中央企业，前身为科技有限公司。虽说在全国市场销售榜上不及碧桂园、万科、恒大等房企，但在广州市场一直都是业内销冠。据克而瑞数据统计，在2018年广州房企销售金额排行榜中，以199亿独占鳌头，创下了广州房企销售金额的历史新高，连续7年稳坐广州房企销冠宝座。

　　与万科、时代、龙湖、招商等地产商相比，“进军”知识城显得有点姗姗来迟，但俗话说“好饭不怕晚，好事不怕慢”——自立项以来，各种官方宣传和坊间传闻，就让拾光年吊足了众人胃口，稍有风吹草动即广而告之，赚足了眼球和话题，如今开盘依然热度不减。置业者大军时刻惦记着这个网红盘，开盘200套如同打牙祭，大家对它的期待值依然很高。

　　说到拾光年，就让人不禁想起其“身畔”的万科幸福誉，这两个盘被拿来对比早就不是一天两天的事儿了，毕竟两者的区位、配套、定位、户型、价格等的相似度很高。坊间媒体更是盛传两者的“相爱相杀”，甚至有网友直言拾光年的地块原是万科幸福誉六期，被“抢”走了——

　　据官方资料显示：拾光年所在的ZSCN-C1-1地块曾于2012年10月挂出，起拍价为20208万元，但最后竟因无人竞拍而流标。直到去年7月，中新广州知识城投资开发有限公司再次将其挂牌出售，、万科等房企大佬争相竞拍，最终以160061万元入手，六年间地价翻了近八倍，可见这地块的价值也是今非昔比。总之，拾光年从地块竞拍到开盘销售，就注定要与万科幸福誉切磋一番。下面，就让我们具体聊聊拾光年的项目价值。

　　由于拾光年与万科幸福誉五期（万科幸福悦）只是一路之隔，很多方面几乎是同等条件，因此笔者在对拾光年的区位、配套解读时，会略微简略些。想了解楼盘所处地带更多内容的读者，可翻阅往期万科幸福誉的文章，同时也可自行对两者进行初步的比较。

　　中新广州知识城效果图言归正传，拾光年位于中新知识城南起步区总部湾，知识城的区位价值毋庸赘述，这个引领广州、广东以至中国产业高端发展，尤其是知识经济发展的新引擎，已有超1000家企业落户，万科、合景、时代、龙湖、招商等众多知名地产商入驻，城建、交通、配套等规划持续出炉。未来，将有超50万的人才在知识城工作和生活，一座全方位发展的高端产业、人才、服务集聚新城正在崛起。

　　近日，网传知识城或将对本科及以上人才放开限购。如果最终消息属实，将能提高板块内的楼盘成交总量，同时或会带动房价上涨；但是，只要调控得当，理论上房价涨幅不会很大，这一利好政策将有利于“留住”人才，为知识城发展提速。这对拾光年等在售、待售楼盘是提高销量和利润的大好机会，对购房者也是入手知识城住房的良好契机，能实现一定程度上的“双赢”。当然目前都只是传闻，最终要以政府文件为准。

　　拾光年坐落在知识城九龙湖畔，九龙湖环湖总部经济带已于今年9月动工，规划定位为“绿色生态的知识城总部湾、知识城高端创新资源集聚中心”，分为中央活力区、生态科普区、运动共享区、创意文化区四大功能区，将塑造为国际级的滨水公共活力中心。与周边临湖楼盘如万科幸福悦相比，拾光年北向正对着九龙湖（万科幸福悦在九龙湖东南方，且北向观景面比拾光年小），是名副其实的一线湖景房，区位价值确实不可小觑。

　　（1）环境优势

　　诚如上述所言，拾光年是真正地坐拥300平九龙湖景，观景体验相当不错。九龙湖作为知识城中部雨洪蓄调工程（一期）的“大海绵”，规划有51个景点，并以“三桥一塔”直逼杭州西湖之胜景。

　　九龙湖效果图此外，凤凰湖公园在楼盘东南方1.8公里处，因为有万科的楼房遮挡，所以谈不上什么观赏凤凰湖美景。但是，可以作为业主目前休闲的一处选择，在公园美景中散步、运动，缓解生活和工作压力。

　　（2）交通配套

　　拾光年位于在建的城市快速通道——知识大道与KS1路交汇处，正是四通八达的位置。知识大道西起玉兰大道，往东经规划主干路、永九快速路、KS1路相交，止于与九龙大道，是知识城“井”字型快速路网的重要路线之一。

　　拾光年位于地铁14号线（知识城支线）附近，14号线（知识城支线）北接14号线可到白云，南接21号线可达天河。但是，楼盘距离何棠下地铁站并不近，直线距离超过1公里，无论是步行还是乘公交前往地铁站，耗时均不少于半个小时，而且周边的公交系统也尚待完善。

　　（3）商业&教育&医疗配套

　　商业方面，拾光年自带底层商业，可满足业主日常生活需求。周边楼盘如万科也自建社区商业——万科里商业广场，虽是不同楼盘的业主却不影响共享。此外楼盘两公里内，其他已规划或在建的配套有城南邻里中心、绿地缤纷城、第二邻里中心、第三超级邻里中心、九龙湖环湖商业区等。

　　即将开业的绿地缤纷城教育方面，拾光年自配11班制幼儿园，周边天誉小学、省级会元学校（小学+初中）、国家级广州实验中学等学校环立，从幼儿园到中学覆盖全年龄段教育，拥有充足的学位资源，来满足业主子女的就学需求。

　　医疗方面，附近何棠下站东侧三所专科医院（中山大学肿瘤医院、泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院）、北面九龙新城的综合医院（南方医院知识城分院）都在兴建当中。

　　综合来讲，拾光年的配套得益于知识城总体的规划，尤其是地处环湖总部经济带的效益辐射，在交通、环境、商业、教育、医疗等诸多配套都有政策加持，未来的升值潜力不言而喻。

　　（4）不利因素

　　对凤凰湖、九龙湖附近的楼盘来说，不可避免地都会谈到西南边6-9km处的两个垃圾处理场——福山垃圾焚烧厂、兴丰垃圾填埋场。实际上，这样的距离已经挺远了，对楼盘的影响也不会很大，但这种不稳定因素还是会对人们造成一定的心理影响。

　　另外，项目规划有2882个地下车位，车位配比为1:1.2。但是，随着生活水平的提高，很多家庭都不只有1台车，难保入住率上升后车位能供需平衡。

　　参考房价：21000-24000万/㎡

　　（1）楼栋价值

　　拾光年的建设规划在10月份经过调整，由原规划的26栋6-30层高住宅，变为39栋6-31层高住宅。乍一看楼栋数增多了，但其实建筑密度下降了——原先楼盘西片为6层高的联排别墅区，占地面积不小，整体密密麻麻的，观感欠佳；现在变成11层高的小高层，通透性和观景体验都有所提升。

　　图源：房产小肖、广州PLUS项目占地128742平，绿化率30.8%，容积率为1.8（知识城楼盘的平均容积率为2.7-3.0），户外的公共空间甚是宽敞，搭配邻里花园、游泳池、篮球场、健身设施等配套，居住和活动体验比较舒适；楼栋布局错落有致，楼间距不窄，整体的采光度、通透性也不赖；楼栋间还有架空连廊实现互通，在这一带的楼盘中是很少见的。拾光年效果图出炉后，就被网友称为高颜值的“网红盘”。结合目前的局部实景图来看，项目主打现代轻奢路线，园林布局也做了一定的规划和打磨，整体看起来比较养眼，完全建成后的效果值得期待。

　　一档：9-14#是项目的楼王，典型的一线湖景房，300平九龙湖美景尽收眼底；楼层多为17层，比南边毗邻的一排11层楼栋高，采光度和通透性都挺好的；靠近快速路知识大道，却也有较大面积的绿化带，对车行噪音、灰尘进行隔离。

　　二档：1-8#、15#、17#、19#、21-25#，整体价值相当，但各有缺陷。15#其实也是一线湖景房，无奈太靠近小区垃圾收集站，会受到一定的影响，只能退居二档；1-5#、21#比较靠近小区商业和外部道路，可能会有一点噪声、灰尘影响；6-8#、17#、19#和22-25#位于小区中部，但由于比较低矮（仅11层），日照受到南边高楼栋遮挡，采光略逊一筹。

　　三档：16#、18#、20#，楼栋低矮，采光一般，更重要的是位于小区最西边上，临近KS1号路城市主干道，中间又都是小区公厕、电房等物业设备，没有绿化带，易受车行噪音、灰尘甚至异味影响。

　　（2）户型解读

　　拾光年目前推出的户型分为4种，包括二、三、四居。按照规划图来看，小区楼栋的楼形都很相似，现在这4种户型的参考价值还是蛮高的。

　　拾光年的定位是刚需，这在户型上体现得非常明显。从面积看，62-96㎡都是小户型，走极致紧凑风格，比市面主流多出一个房间，如96㎡做四房两厅一厨两卫，空间利用率极高；从结构来看，对布局和设计做了一定的优化，动静分区，厅出阳台，让居住品质有所回升；从价位来看，与极致户型对应的是总价、首付的下降，如两房总价为130万、首付13万，杀伤力不容忽视。

　　全明户型96㎡四房的性价比最高，南北通透，采光和观景俱佳，又是横厅设计，空间感比较好；85㎡三房胜在采光，75㎡三房胜在观景；62㎡两房则要由阳台朝向决定，北向的可观景而采光略差，南向的日照条件好却无法观景，各有利弊。总的来说，拾光年的户型是紧咬着知识城的所有竞盘，特别是万科幸福悦。这些极致小户型虽说居住舒适度有限，但对刚需客来说却是一种优选。

　　拾光年偏向于刚需型的客户，在楼栋布局、户型优化方面又尽力提高居住的生活品质，这点倒是难能可贵；周边各项配套建设稳步推进，九龙湖周边的发展潜力之大是毋庸置疑的；楼盘均价与周边刚需项目基本持平甚至更低，诱惑力不小。综上所述，拾光年的性价比甚高，不失为刚需客优选楼盘之一。

　　拾光年最为直接的竞争对手是万科幸福悦，鉴于后者最近的“质量门”风波未息，会使购房者将更多目光聚焦到拾光年这边。拾光年开盘之际被称为“岁末王炸”，日前也推出了“年终特惠单价19999元/㎡”活动，后续能否在房产销售上乘胜追击，交出亮眼的销售成绩单，让我们拭目以待。以上也只是笔者个人观点，建议各位购房者综合考虑各种因素，自住或投资都需谨慎行事。

　　2015年，斥资200亿，介入天河小新塘旧改，旧改总建面约234万㎡，与琶洲村（旧改总建面260万㎡）体量相当。

　　天汇是地产打造的“天字系”产品，其对标的正是位于海珠区琶洲的另外一个“天字系”产品——天悦。天悦2012年正式在广州琶洲亮相，为广州楼市中熟知的豪宅产品。近日位于新塘的335项目改为天际，成为在广州的第三座“天字系”项目。还有一个鲜为人知的封号——刚需王，自2003年进入重庆发展后，由于多数盘定位刚需，其广告词自称为“刚需王”。

　　天汇作为目前天河的“巨无霸”旧改项目，其中天汇总建面约78万㎡，周边还将配建约30万㎡商办配套，建成后预计会带来周边配套升级。其住宅产品由于地处天河，具有较好的地理位置和首开较低的价格，在2019年底乃至2020年都是广州地区较为瞩目的楼盘。

　　广州天汇是广州楼市中的豪宅盘还是刚需盘？我们往下看。

　　A 楼盘信息

　　B 视频展示（无人机原创视频）

　　C 区位地段（地理位置、交通点评）

　　D 多维视角（无人机原创图片）

　　E 生活配套（教育、医疗、商业、休闲）

　　F 小区环境（小区示意图、实景图点评）

　　G 户型设计（户型图点评）

　　H 楼主总结（优点及不利因素、价格及购买建议）

　　I 跑盘花絮（楼主额外福利）

　　楼盘名称：天汇

　　开发商：广州市新谭房地产开发有限公司

　　建筑面积：78.91万㎡

　　占地面积：30.98万㎡

　　容积率：第二期3.25

　　绿化率：16.5%

　　认筹楼栋：第二期9栋21层，2梯6户

　　户型面积：88㎡3房2卫，123㎡和130㎡4房2卫

　　车位配比：1:1.3（7420个车位）

　　均价：预计5-6万元/㎡

　　物业费：3.3元/㎡

　　物业公司：物业

　　开盘日期：第二期2020年6月底

　　每周一辑独家原创视频https://www.zhihu.com/video/1251961549511868416

　　关键词：天河智谷高速路快速路

　　天汇位于天河智慧城板块——天河智谷片区。

　　天河智慧城是天河区三大战略平台之一、天河智谷定位广州东部生态宜居新区。天河智谷片区位于天河区东北部，属于天河与萝岗的交界处，北至沈海高速，南至广园快速，西至科韵路，东至珠吉路，整个规划区面积15.2平方公里。天河智谷作为广深科技创新走廊重要科创与文创节点，将建设为集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园。

　　天汇项目整体占地面积超30万㎡，计容建筑面积约79万㎡。项目为大型综合体，多业态组合，包含写字楼、住宅等产品。

　　天汇离地铁21号线大观南路站大约1公里、步行需12分钟左右，坐一个站可以到达黄村站换乘4号线，还规划有地铁19号线大观南路站，区内还有多条公交路线。无论是现有公交系统还是规划的地铁，对于该楼盘是个交通利好。

　　项目西边是大观中路，可以接驳广园快速、广州环城高速，沈海高速广州支线，交通便利。不过对于靠近高速路和大观路的楼栋会比较吵，特别是靠深海高速旁边的，每天24小时必须忍受高速噪音的影响。

　　区位地图

　　交通示意图

　　独家原创图片关键词：公立学校配套有待完善

　　天汇项目位处天河智谷中心，项目为大型综合体，多业态组合，包含写字楼、住宅等产品。项目内部包括规划标准九年一贯制学校、幼儿园、若比邻商店、比邻洗衣等配套。

　　教育方面：很多购房者比较关心配套学位的事情，楼主从其宣传册和销售口中得知，该项目配有18班幼儿园，45班九年一贯制公立学校，具体是哪个什么校名，目前还没公布。附近还有广州奥林匹克中学、广州市大观学校、广州思源学校、奥体东小学，基本的教育方面还是不用担心的。

　　医疗方面：暨南大学附属第一医院(东圃分院)、中山大学附属第三医院、天河区人民医院、广州蕙心医院、暨南大学附属第一医院(侨康医院）。

　　商业方面：天汇周围有万科广场、优托邦奥体店、天河百货城等商圈，驾车大约在10分钟，购物较为方便。

　　环境方面：奥林匹克体育公园、天河儿童公园、火炉山森林公园、大观湿地公园。

　　文化方面：广州奥林匹克体育中心。

　　从以上的分析可以看出，从各项社区功能性配套，自带的幼儿园和公立学校是加分项，在自身商业配套还未完善前还需驾车到周边的大型商场消费，对于前期入住的业主来说不是很方便。另外周边已经没有人气的航天欢乐世界（原航天奇观）和倒闭多年广州世界大观，空旷的绿地中显得落寞。

　　幼儿园效果图“天汇泛商业生态圈”效果图关键词：刚需型改善型工厂扬尘

　　第二期小区内有一个游泳池，夏天在自己的家门口就可以畅游。小区设有亲子乐园、景观园林、休闲跑道，满足全龄生活需求。从小区配套上看，比第一期好太多，但价格摆在那里。项目车位配比为1:1.3，共 7420个车位，基本可以满足家庭用车需求。

　　天汇效果图天汇的住宅部分，目前第一期已经售罄，准备开售第二期，样板房6月中推出，有意向的朋友到时可以去看看，预计6月底会开盘。

　　第二期9栋21层，2梯6户，建面有88㎡3房2卫、123㎡和130㎡4房2卫，带装修发售。由于地块限高的原因，第二期仍然只有21层的高度，但容积率去到3.25，楼栋之间会显得拥挤，但比第一期的空间感会好很多。第二期首先开盘的是1栋、2栋、3栋和9栋，四栋都位于第二期的西侧，楼栋西边是一条双向两车道的市政路。

　　在网络中讨论最多的当属天汇一期前面的广州基督教天河堂，由于该教堂就在售楼部的前面，高耸的屋顶一眼就可以认出，对于小部分人来说可能会介意。广州市东竣混凝土有限公司则在二期的东边，在售楼部门口就可以望到，平时作业时会不会扬尘，认购二期前要先了解清楚。

　　东边可以看到混凝土厂和航天奇观关键词：户型通透大阳台游泳池

　　天汇目前准备认筹是1栋、2栋、3栋和9栋。

　　楼型方面，四栋的户型都一样，01和02户型为123㎡4房2卫，03和06户型为130㎡4房2卫，04和05户型为88㎡3房2卫。

　　第二期楼栋分布图

　　下面是1栋的户型图，其他三栋都一样，只是朝向有所不同。

　　1栋为东南向，该楼栋除了03、06户型为横厅，其他四个户型为竖厅。

　　01、02户型（123㎡4房2卫）

　　该户型为传统的竖厅设计，3+1房2卫，其中一间为阳台设计的可以改为书房，格局方正，入户过道稍长，客厅阳台连接客房，阳台面积较大，户型无可挑剔。

　　04、05户型（88㎡3房2卫）

　　该户型为传统的竖厅设计，2+1房2卫，其中一间为阳台设计的可以改为书房，格局方正，基本是123㎡的缩小版，可以说是刚需房。

　　03、06户型（130㎡4房2卫）

　　两个边户为横厅户型，3+1房2卫，其中一间为阳台设计的可以改为书房。横厅的缺点也很明显，主要是动静不分明，晚上在外面看电视时会影响到里面睡觉的人。这个户型的阳台连接了主卧，格局方正，南北对流，这是个优势。

　　1栋户型图三个户型的面积段跳跃比较大，从88㎡一下跳到123㎡，对于预算刚好在100㎡左右的朋友，会难以选择，小的有点小，大的有点大，两头不到岸。横厅设计较为新潮，竖厅则比较传统，两个户型都有优点和缺点，大家根据自己的喜好和预算来选择。

　　关键词：天字系刚需王新中轴

　　谈及参与广州旧改，不得不提的是广州琶洲天悦。天悦前身原为广州琶洲村改造项目，是广州最早纳入改造工程的九个示范村之一。项目涵盖了住宅、写字楼群、酒店、SOHO办公区以及配套的学校、文化娱乐设施等，最大程度地完善琶洲区域生活和办公功能，实现琶洲CBD区域更新改造规划。天悦虽作为地产的标杆产品，但天悦顶级豪宅并不会成为主流，主流需求的普通住宅产品才是坚持的重点，而小新塘村旧改项目的住宅产品便是这种可刚需可改善的主流需求。

　　天汇去年12月开盘前偷跑，开盘当天好的户型和楼栋基本售罄，从销售口中得知三个月已经卖完第一期所有产品。相比第一期4.3万到4.8万的单价，销售报出第二期5万到6万的价格，一句“好货不愁卖，好店不愁客”的语气，有点大壮名城开盘前的气势，但应该不会出现大壮名城后期弱势的尴尬。

　　楼主认为，天汇位于天河智谷片区，东靠黄埔科学城，南望天河金融城，西临广州环城高速，北接沈海高速广州支线，路通财通，但广州天汇不会是第二个广州天悦，从楼栋高度到户型面积段，从刚需型到改善型，天汇只能是天汇，从周边的配套看，楼主还觉得有点刚需王的味道，但相对于9万起跳的二手楼盘天悦来说，对于天河的刚需上班族，楼主的建议是可以买。

　　天汇沙盘针对项目外围的广州基督教天河堂、混凝土工厂、纸箱包装厂和高速路、快速路等影响，楼主认为只能两害相权取其轻，有些人不怕吵但对宗教有避忌，有些人睡眠浅怕吵但相信工厂迟早会搬走，这些就是购房者们在选房时所要平衡的选项。

　　近日网络上还传有一些消息，天汇销售口头上所说的省一级名校项目将有变化，引起第一期业主的热议。不过人家宣传广告上并没有说要引进什么名校，人家卖点是广州第三中轴，那你就只能往新中轴的配置展开想象了。

　　关键词：泡水车

　　楼主跑盘时会遇到一些趣事和新鲜见闻，在最后会开辟一个小栏目与大家分享或吐槽一下，算是这篇文章的饭后甜点。

　　最近广州天气恶劣，已进入龙舟水集中期。由于地势低，黄埔萝岗、增城新塘一夜之间好多村、小区被淹，多个楼盘地下车库进水，导致业主车辆被泡。此时正是保险公司频繁处理报废汽车的时期，楼主在跑盘过程中还遇到几辆被拖走的泡水车。从被拖走的车辆上看，车辆玻璃已经被敲烂，车内外都积满黄泥，面目全非，可以感觉到车主当时的绝望。

　　楼主从保险公司了解到，针对这些泡水车辆，他们有一套完善的处理方案，比如：低价卖到二手车市场，销售过程中主动告知，并以低价进行促销。一般4S店不会隐瞒泡水车，一旦被告，就是双倍以上的赔偿。但近期准备买车的朋友，还是多一个心眼，避免自己遇到麻烦事。

　　鱼珠港前面的泡水车第二期的跑盘就到这里结束，下期预告：大壮名城

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　　题记：

　　艺术的伟大意义，基本上在于它能显示人的真正感情、内心生活的奥秘和热情的世界。

　　——罗曼·罗兰

　　懂生活的人，会把生活过成艺术，因为生活的奥秘存在于艺术之中。因疫情而宅在家的日子里，让人对生活以及居住的空间有了深刻思考，我们到底想要什么样的生活？除了物质上的丰盈，更多人会直视自己的内心，期待文化艺术与居住的空间艺术能带给自己精神上的满足感，艺术拥有一种治愈人心的力量。

　　01/ 当艺术成为生活的必需品

　　何为生活必需品？

　　就像阳光、空气、水之于我们，艺术也伴随着社会文明程度的提高成为生活的必需品。曾经看一场电影、听一场音乐会、参加一场画展、感受一场大秀被很多人视为可有可无的时光消遣，而当疫情为生活按下了暂停键，宅在家的日子里，我们才体会到没有艺术的妆点生活略感乏味。

　　8月21日正式上映的《八佰》于8月18日开启了第二轮点映。仅一天时间，《八佰》的点映票房就突破了五千万，在全球范围内创下疫情后电影票房单日纪录。坐在大银幕前看电影终于回归到我们的生活日常之中，很多朋友激动的发圈以示纪念。

　　我们看到，在这个特殊的时期，人们对艺术的向往并未消退反而愈加强烈，艺术之于城市、艺术之于生活、艺术之于梦想的深层涵义被广泛探讨。幸运的是，艺术与美好总会在生活中与我们不期而遇，辽宁非常注重小业主的艺术启蒙，一场仲夏夜的《绿野仙踪》儿童剧，艺术带着人文关怀的温度，让一个个丰富而有趣的灵魂在艺术的熏陶下生根发芽。

　　·天汇除了对精神世界的艺术渴求，很多人也开始注重居住的空间艺术感，更健康更有品位的生活。重新审视我们的内心世界与居住生活，会发现艺术已经被定义为生活的必需品。

　　02/ 艺术赋能城市生活

　　沈阳这座城市见证了新乐文化、清文化、民国文化、工业文化的兴起，而在新时代与世界对话的过程中紧跟时代风向，以艺术基因赋能美好生活，用艺术品位涵养城市品位。

　　我们欣喜的看到，大众文化艺术在公共空间得到了蓬勃发展，盛京大剧院、国际影城、1905创意文化园……艺术成为了城市不可或缺的一部分，曾经高高在上的小众艺术已经融入到了这个城市的各个角落。而各大艺术展亦会选择落位沈阳，用艺术对话城市。

　　·天汇17年来，辽宁在深耕城市的同时，秉持让艺术陪伴人们的初心，携手文化为沈城人民带来许多世界级文化活动。盛京大剧院作为沈阳新坐标，是文化分支的重要组成部分，不仅每年定期举办和乐中国、“打开艺术之门”等艺术盛事，更有精彩纷呈的新年音乐会、舞台剧、杨丽萍及朗朗等大师级的文化交流巡演。同时，自有文化板块国际影城K11店已经开业，为沈城市民提供了便捷丰富的艺术美好生活体验。

　　·天汇艺术的发展并未止于此，人们居住的空间愈发富有艺术气息，将自然美学艺术融入建筑哲思。就像和光系产品更注重建筑、自然、光影与人的深层次交流，是对现代建筑与经典美学艺术的探索。

　　尤其徜徉于打造的和光系园区之中，世界名画般的艺术园林、新中式美学设计风格、抽象派艺术雕塑……艺术散见于社区，居住在这里的业主把看儿童剧、听音乐会、看艺术展作为日常社群活动的美好体验。

　　·和光屿湖除了外在表现之外，疫情之后重磅推出全生命周期2.0升级之作—Well集和社区，它由Well Space 健康高效空间、Well Support 健康便捷服务、Well Smart 健康安全科技3大健康体系，10项健康创新技术组成，将健康人居理念植入社区生态，给予居住者无Well不至的艺术生活体验。