在重庆的「刚需基因」何时流完？

　　 　　一座大城，浩浩荡荡又影影绰绰，明眸皓齿又伤痕错落。 　　在重庆，能自成系统、自建大城的楼盘并不多，一只手都能数的过来： 　　化龙桥的重庆天地，杨家坪的二十四城，汽

在重庆的「刚需基因」何时流完？

　　一座大城，浩浩荡荡又影影绰绰，明眸皓齿又伤痕错落。

　　在重庆，能自成系统、自建大城的楼盘并不多，一只手都能数的过来：

　　化龙桥的重庆天地，杨家坪的二十四城，汽博的融创奥林匹克花园，龙头寺的鲁能星城，西永的融创文旅城，茶园的融创欧麓花园城，空港的中国摩......

　　这些大城，堆积着信息，纵横着机遇，无穷资源和因果都在此纠缠，前往于此，便等同有更多可能。

　　这其中，融城最为成功的，应该要数二十四城了。

　　是从2006年开始进入重庆的，比中海早1年，几乎是前后脚。

　　2006年9月，拿下大石坝的300亩土地，开发出中央公园项目。

　　2007年1月，一口气拿下杨家坪的1051亩土地，而且是零溢价，如此大规模且地段核心的土地，看来这是和九龙坡区政府商谈良久后的结果。

　　此后，九龙坡几乎就成了的大本营。

　　△ 重庆万象城，图源网络

　　此后6年，在重庆都没有任何动作。

　　直到2013年，中海5月份拿下了弹子石的凯旋天地项目，9月份拿下了大渡口的凤凰城项目。

　　再到2016年底，首次进驻中央公园，开发公园九里项目。

　　2017年，5月去北碚区歇马拿了地，6月又匆忙南下去了李家沱。

　　这几年没有明显的拿地战略，在重庆的东南西北方都拿了土地，属于是四面开花。

　　可能，四面开花也是种战略？

　　 △ 重庆开发项目一览，杨一整理并制图

　　2018年，首次进入西永且拿下了两块土地。

　　同样在这一年，科学城概念提出。

　　2020年8月，再次回归九龙坡区，在二十四城开发近尾声的阶段及时补了仓，避免了自己还有品牌声量却无房可卖的尴尬。

　　到10月，在中央公园连拿两块土地。

　　2021年，和香港置地一起在观音桥拿地，24万方的土地里有58%都是商业用地。

　　2022年，又进入了中央公园。

　　看完的拿地情况，很难说出在重庆有明确的拿地战略，只能模糊地得出：

　　是跟着时势来拿地的，2016年在中央公园即将大火之时去那边拿地，2018年在科学城概念出台前提前去占了个坑，2021年市场转冷时又回归了观音桥这种城市极核区。

　　一脸模糊的看完的拿地后，接下来看下的产品。

　　还是老惯例，把150万以内产品定义为刚需，150-200万是刚改，200-300万是改善，300-500万是再改，500万以上的是豪宅。

　　最近10年，重庆的产品结构是这样的：

　　2013年，150万内的刚需产品占比100%

　　2017年，刚需产品占62%，改善占比18%

　　2020年，刚需占76%，改善占8%

　　2021年，刚需占38%，改善占27%

　　2022年1-9月，刚需占6%，改善占59%

　　△ 重庆产品结构变动情况，杨一整理并制图

　　以上这些数据说明了什么？

　　1、和中海一样，在重庆也几乎没有豪宅项目。当两家知名央企在重庆都不做豪宅时，可能就不是企业的选择了，而是重庆这座城市可能容不得它们去进行这样的尝试。

　　2、进行品牌升维的时间很短，一直到2021年才开始有真正的改变。来重庆14年的时间里，都是以刚需产品为主，这两年才以改善产品为主。

　　说实话，这和我印象中的有很大差别。

　　提起，可能大多人想到的都是二十四城，进而认为这家房企是以改善产品为主的。

　　确实，二十四城改善到了什么地步呢？

　　2020年九龙坡区300万以上的高端产品市场，共销售223套，其中有206套是来自二十四城，占比高达88%

　　可以说，二十四城就是南区的改善收割机。

　　△ 重庆万象城，图源网络

　　但事实上，四处开发的拿地战略，就已经决定了的「刚需基因」。

　　毕竟在重庆，很多板块都支撑不起改善产品。

　　从这组数据里可见的「刚需基因」：

　　2016年，有56%的产品是在建面60㎡以内，这个数据我确实是没想到。

　　△ 重庆面积变动情况，杨一整理并制图

　　到了2022年，有42%的产品是在90-100㎡，是的绝对户型主力，而这个数据在9年前还只有3%

　　为什么产品面积会以90-100㎡为主？

　　一是为了控制总价。

　　这个面积段已经可以做3房做4房了，能满足基本居住需求了。

　　 △ 重庆车位建筑设计规范

　　二是为了控成本。

　　根据重庆最新的建筑设计规范，100㎡内的房子，车位配比为1，而100-150㎡的房子，车位配比是1.5，少修车位就可以节约很多成本。

　　所以你会发现，重庆有很多户型都是99㎡，而且还做了4房，就是为了卡住这条车位线。

　　110-120㎡的产品很有研究价值。

　　2013-2016年时，110-120㎡的房子，全部做的三房。

　　2018-2019年时，110-120㎡的房子，开始慢慢做两房产品了，比如2018年就有53%的比例都是两房。

　　110-120㎡做两房，舒适度可以说是非常非常高的，甚至还可以做成大主卧套间。

　　2019-2022年，三房做的少了，反而去做四房了，2022年就有54%的比例是四房。

　　△ 重庆110-120㎡所对应房型，杨一整理并制图

　　建面110-120㎡这个面积段，一会儿做的三房，一会儿又做两房，现在又回归到了四房，看起来产品变动非常大，但其实这是深刻地切合了市场的。

　　做成两房，是妥妥的改善户型；

　　做成三房，中规中矩吧；

　　做成四房，就有点偏刚需户型了。

　　所以，并不是面积越大就越改善的，这是不是和你认知有点相反了。

　　比如二十四城「悦府」组团的这个111㎡户型㎡，两个卧室的开间分别是3.45米和3.3米，这个舒适度已经非常高了。

　　△ 「悦府」建面111㎡户型图

　　还可以打造一个大主卧，弄成衣帽间、梳妆台或电竞房、书房都可以，户型的可变性非常强，可以完全根据人的具体需求来。

　　这个面积虽然只有建面111㎡，但已经是妥妥的改善户型，能买得起、看得上这个房子的，都不是普通中产，而是对生活有着很高质量要求、享受生活的人。

　　这10年来，总共卖了26476套房子，住宅累计销售金额为329亿元。

　　其中，二十四城是绝对的现金奶牛，有88亿元，但在2021年基本清盘了。

　　公园九里、澜山望，是40亿元量级，分别在2019年和2020年基本清盘。

　　桂语九里、润西山，是30亿元量级，也在2021年基本卖完了。

　　凤凰城、中央公园、琨瑜府项目，是20亿元量级。

　　润府、半山悦景，目前是10亿元量级。

　　△ 重庆项目销售情况，杨一整理并制图

　　这两个项目目前也是的明星项目了，现在还有库存的项目只有3个：润府、悦府、半山悦景，算下来累计还有38万方存量。

　　等卖完这3个最后的项目，接下来在重庆将何去何从呢？

　　是继续拿地深耕重庆，还是潇洒转身离开？

　　听说最近悦府新项目开盘了，整体品质非常之高，不知道对在重庆的品牌升维之路会有多大帮助。

　　△ 悦府区位图

　　期待后续的动作。