置地：难以掩盖的利润泡沫

　　 　　置地董事会主席 王祥明 　　置地的2019年度媒体业绩发布会董事会主席王祥明并未参加，似乎向媒体介绍这一财报期的所有成绩和自己并无关系，毕竟这位来自

置地：难以掩盖的利润泡沫

　　置地董事会主席 王祥明

　　置地的2019年度媒体业绩发布会董事会主席王祥明并未参加，似乎向媒体介绍这一财报期的所有成绩和自己并无关系，毕竟这位来自集团的接任者去年12月才正式接过置地的交接棒。

　　不过，王祥明面对的是提前陷入“中年危机”的置地，其肩上的担子一点也不轻。

　　先是2019年置地高管“批发式”离职。3月，“灵魂舵手”吴向东离职；12月唐勇调任电力执董兼总裁，王祥明接任置地主席；期间，包括俞建、赵炜、王笑、蒋智生、迟峰等人相继离职。

　　人事动荡似乎给置地带来一些影响——2019年置地实现签约金额2425亿元，同比增长15.1%，增速创下近三年新低；其2019年毛利润率37.9%，同比下降5.5%，为近三年最低水平。

　　销售增速下滑的背后，置地的利润泡沫不容忽视。置地2019年度增加的净利润中用很大一部分来自于虚增的公允值提升及一部分非经常性损益。这类利润更多是纸面利润，波动性大。

　　对比势头正劲的世茂，不断追赶的龙湖，毛利率下滑、利润泡沫的置地，王祥明想要保住前十位置的压力不小。

　　利润泡沫

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　　风财讯根据置地2019年度财报发现，该业绩期置地净利润为343.5亿元，2018年同期数据为272.8亿元，二者相减，置地2019年的净利润增加额高达70.7亿元。

　　如果继续拆解增加部分，可以发现，净利润的增加主要来自于投资物业公允值的增加和其他收入、其他收益及亏损的增加。

　　其中，投资物业公允值的增加接近37亿元，其他收入、其他收益及亏损项的增加额接近20亿元，这两项的总增加额为57亿元，成为置地净利润在2019年提高的重要因素。

　　投资物业公允值增加很好理解，是置地其他的投资性物业估值的提升，置地拥有万象城、万象汇、万象天地数十个商业综合体，这些物业在2019年估值的提升拉动公司的净利润提升，虽然这种收益被纳入经常性损益，但是这种利润更多是纸面利润，波动性很大，例如在2018年置地这类别的收益就仅有10亿元左右。

　　另一部分的收益增加是“其他收入、其他收益及亏损”，虽然业绩快报没有详细列出明细，但是从2018年财报中可以看到这部分收益的来源。

　　对比过往数据来看，利息、政府补贴等收入相对稳定，出售投资物业产生收益大概率成为此次该项数据激增的主要原因。

　　而查询过往1年置地出售记录不难发现，去年7-8月，置地相继为苏州、广州、汕尾和温州等地多个项目公司寻找合作方。

　　据上海产权交易所披露，7月4日，置地附属公司苏州润腾房地产有限公司挂牌出让50%股权，拟新增注册资本2000万；7月30日，置地附属公司广州市润晔置业有限公司挂牌50%股权，拟募集资金不低于5000万元。

　　据北京产权交易所披露，8月26日，置地全资子公司汕尾市润兴房地产开发有限公司挂牌出让49%股权，拟增加注册资本6.37亿元；8月29日，置地全资子公司温州润睿房地产开发有限公司挂牌50%股权。

　　这意味着，置地2019年度增加的净利润中用很大一部分来自于虚增的公允值提升及一部分非经常性损益，为保证公司整体现金流的稳定，在净利润表面上出现同比显著增长的情况下，置地也难以通过大比例分红增厚市场对自己的信心。

　　高层人事频震荡，销售增速创新低

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　　利润泡沫化一定程度上影响到销售质量的增速，不过置地2019年销售增速的下滑，更多是来自高层持续震荡的影响。

　　年报显示，2019年置地实现签约金额2425亿元，同比增长15.1%，权益签约金额为1630亿元，同比增长1.8%。

　　2019年，置地的15.1%签约金额增速出现明显放缓，其2017年该公司签约金额同比增长58.54%，2018年增长22.29%。

　　面对2019年的增速下滑，置地2020年并无提速意愿，继续降速。其预期销售目标2620亿元，同比增长仅8.04%。

　　业内人士认为，置地销售增速下滑的原因有很多，如企业管理效率变弱、早前布局失误等都是较为明显的问题。

　　资深地产人士张波分析，的销量增长和高管的变动存在一定关系，尤其是2019年底的变动更是对销量的影响显得更为直接。

　　事实上，自2019年年初，官宣吴向东辞任执行董事后，置地高层持续震荡。

　　2019年12月17日，置地董事会主席唐勇离职，王祥明接任，成为置地主席；12月19日，有媒体报道称置地董事局副主席、华北大区董事长张大为已经提出离职。置地副总裁、华北大区总经理蒋智生目前也已经就职中国融通，担任房地产业务总经理；12月20日，蓝光发展官宣同意任命迟峰为公司总裁，迟峰此前是置地高级副总裁，兼任置地华东大区总经理。

　　置地这波离职潮包括执行董事、董事会主席、董事局副主席、副总裁、高级副总裁等，均为集团的一二把手。

　　对于集团一把手批发式离职的影响，品牌运营专家杨吉平指出，如果高管是CEO或者主管品牌的副总裁频繁离职，那对品牌建设和传播影响将是致命的。因为高管离职，势必对公司品牌战略和日常重大品牌事项的制定起到决定性的作用。高管不稳定，很大程度要影响到公司品牌战略和战术落地的持续性带来不确定性。

　　张波则认为，置地一把手批发式离职的影响取决于后续进入高管的情况，一般来说在管理风格以及战略规划上会出现较为明显差异，是否适合集团自身的发展还要取决于引入人才的融合度，以及是否可以顺应市场发展挖掘出自身更大潜力。

　　伴随高层人事震荡，在保10争夺战中，置地压力也不小。亿翰智库2019年房企销售排行榜显示，置地以2425亿元销售额排名第10，与龙湖并列，世茂以2607.8亿元销售额排名第9。置地能否保住前10位置，如今变数增多。

　　毛利率降幅12.67%，盈利能力的考量

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　　销售中增速创新低的同时，置地的盈利表现亦不尽如人意。

　　首先是，毛利润率明显下跌。2019年，置地全年综合毛利润率为37.9%，同比下降5.5%，降幅约为12.67%。

　　对于毛利润率下降，置地管理层在发布会上表示，毛利率下降的趋势很明显，整个行业趋势也是如此，但“置地有信心维持行业有竞争力的毛利率水平，2020年将维持在30%-35%。”

　　风财讯发现，开发物业的毛利率拖累置地整体毛利率下滑。年报显示，置地2019年的开发物业毛利率由2018年的42.9%下降为36.5%，投资物业（包括酒店经营）毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。从而使得置地37.9%的综合毛利率，创下近3年的最低值。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，受到行业红利逐渐消失、政府限价、土地等成本上升的影响，房地产行业的毛利率有下降的趋势，置地毛利率走低，也受到了这方面的影响。

　　谢逸枫分析，置地开发有大量的商场、写字楼等商业地产，这些产品前期投入大、回报周期长，加上其周转速度慢，也容易对毛利率形成拖累。

　　此外，置地销售成本增幅的提高同样挤压了其毛利率的增长。数据显示，近五年来，置地2019年的销售成本增幅首次超过其营收、毛利增幅，分别超11.8个百分点、27.21个百分点。

　　受毛利润率影响，净利润增速下滑。

　　2019年，置地录得股东应占溢利人民币286.7亿元，同比增长18.3%，增速同比下滑4.79个百分点；扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民币216.5亿元，同比增长12.2%。

　　盈利增速下滑的同时，置地节制拿地。2019年该公司以总地价1424.4亿元（权益地价933.9亿元）新增了82宗土地，新增土地总计容建筑面积达2020万平方米，而在2018年，该公司新增土地多达103宗。置地一二线权益地价占比81%，大湾区、长三角、京津冀核心城市分别占比20%、22%、13%。

　　新增土地储备中，开发物业为1784万平方米，持有物业为236万平方米，平均拿地成本为7050元/平方米。

　　张波分析，本身在土地市场的表现一直较为抢眼，开发节奏以及资源协同方面还存在一定优化空间。

　　置地总裁李欣在业绩发布会上称，公司今年可售货值达5000亿元，其中八成土储集中在一、二线城市，加上需求仍强劲，市场情绪也有复苏，对达成全年目标有信心。

　　押宝投资性物业

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　　传统住宅之外，作为置地重要收入来源的商业地产表现较为突出。

　　年报显示，置地2019年投资物业实现营业额120.3亿元，同比增长26.3%。其中购物中心业务营业额91.5亿元，同比增长33.4%；写字楼业务营业额13.9亿元，同比增长12.3%；酒店业务营业额14.9亿元，同比增长4.5%。

　　值得一提的是，2010年至2019年，置地包括酒店经营在内的投资物业营业额分别为18亿元、28亿元、38亿元、46亿元、54亿元、67亿元、73亿元、88亿元、95亿元，120.3亿元占总营业额的比例始终在6%至9%之间徘徊。

　　有观点表示，置地投资物业一直没有起色。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，置地投资物业一直没有起色是相对于置业总体上的快速发展而言的，并不意味着置地投资性物业的总体规模没有成长或者成长太慢，只不过是其开发业务增长很快，导致投资性物业看起来发展慢了些，在总业务中的占比没有较大提升罢了。

　　不过，值得注意的是，其写字楼、酒店业务营收增速相应下滑。

　　2019年写字楼营业额增速同比去年降低3个百分点；

　　2019年酒店营业额增速创下近三年最低值。数据显示，置地酒店营业额2017年、2018年、2019年的增速分别为40.1%、10.2%、4.5%。

　　同时，在运营的14个写字楼年内租金收入虽实现了12%的增长，为14亿元，但受年内新投入运营的写字楼初期出租率较低等因素影响，整体出租率只有72.9%，同比下降16.9个百分点。

　　柏文喜分析，实际上置地自持的投资性物业的总体规模上升还是非常快的。但是也可以看到，由于置地的投资性物业近年来一方面在向以二线城市为主的层级较低的区域拓展，另一方面新开业和刚刚投入使用的物业面积较大，自然就拉低了租金收入的增速，且这些城市的物业重估增值也较慢，导致从财报来看表观写字楼、商场和酒店增速比较低。收入增速降低的同时，置地自持物业的总体面积在快速增大，也在逐步渡过市场培育期而进入成熟期，未来收益可期。

　　新冠疫情的出现，进一步阻碍了投资物业的增长。“疫情给购物中心营业额带来的影响还是比较大的，而影响最大的是酒店。”置地方面表示。

　　不过，柏文喜欢认为，疫情之后，置地写字楼、酒店业务肯定会逐步恢复，只是个时间快慢和长短的问题。

　　历经高层震荡的阵痛后，置地销售、盈利均不尽如人意，仅靠商业地产一枝独秀，置地能否平稳化解“中年危机”？能否保住前十位置？一切有待考量。

　　完