西红门橡树湾：东贵西贱？｜读盘

　　 　　@房财经 程姗 　　今天读盘，来自北京南边的西红门橡树湾。 　　这个案名，每次读起来，都充满着诗意。如果记忆力好，舒婷的那首《致橡树》会默默吟唱，虽然它并非一首爱情诗，但大

西红门橡树湾：东贵西贱？｜读盘

　　@房财经 程姗

　　今天读盘，来自北京南边的西红门橡树湾。

　　这个案名，每次读起来，都充满着诗意。如果记忆力好，舒婷的那首《致橡树》会默默吟唱，虽然它并非一首爱情诗，但大家还是愿意把它当作爱情诗来欣赏。

　　置地抢到橡树湾这个案名，还把它变成了产品系，变成了学院派的风格。17年前，橡树湾来到北京，一炮而红。

　　几经迭代，去年11月，橡树湾进入西红门。

　　地价实在是太贵了，置地拉上央企兄弟中铁置业一起干，一出手就是68.5亿元，楼面价约3.8万元/㎡。没有对手，底价。

　　截至7月4日，西红门橡树湾共卖出了310套房源，1562户去化率约19.85%，这个成绩对比置地北京的某个兄弟项目，还是差强人意了点。

　　选东，还是选西？

　　西红门橡树湾是割裂的，分东区(6014地块)和西区(6011地块)，没有连在一起，中间还隔了一个别家的社区。

　　宁要浦西一张床,不要浦东一套房。未来，这个橡树湾，到底是东区好，还是西区好，等住进去了才能感知。

　　亲兄弟，先来打上一架。

　　东区人多一点，888户；西区稍微少一点，674套。少了200多户，是不是品质感会高一点?

　　操盘者大概也是这么考虑的，在西区只规划了一栋四居室，60套;而东区，以三居室为主，配以两栋两居室。

　　一东一西，怎么去平衡户型，是门学问。

　　东区的三居室，大部分都是108平方米左右，122平方米的四居有两栋——北京住建委网站却标记为三居室，偶尔也冒出四居室，是不是上传数据有误?

　　西区的规划有些看不懂。

　　除了冒出的四居室之外，三居室都MINI型，在100平米以下，有一栋的三居低到了89.1平方米。麻雀虽小，还含有两卫。

　　小时候跟着爸爸去猪肉摊，杀猪的彪形大汉，扯着大嗓门，搞点小动作也是豪气干云的样子，搭一点边角料，随便糊弄一下，也就把肉给卖出去了。

　　如果说东区是手心，西区也是手背，不能有失偏颇。如果不看沙盘，一般人来选，可能会选西区的房子，因为得房率为76%，比东区高了2.5个点。

　　如果是100平方米户型，买西区的房子，等于多赚了2.5平方米。这个便宜，谁不想沾沾啊。

　　15栋开单15套之谜

　　今年，西红门橡树湾已领三个预售证：3月11日东区，4月20日西区，6月30日仓储和地下车库——435套和753个。

　　楼市行情不好，2022年销售量同比腰斩。好在，5月份和6月份环比在回升。

　　3和4月，恰好是最低迷的时刻。这个时候拿证，销售总监一定是愁容满面，但架不住上面对回款的压力。

　　只好硬着头皮上。

　　1562套住宅，主要有三种户型：74平米的两居，89平米至122平米的三居，以及123平米至128平米的四居。目标客群，分刚需和刚改两类人，总价在500万至800万之间。

　　营销策略上，东西出击，如果只领证不办事，捂盘可不是央企地产商应有的样子。

　　截至7月4日，它一共卖出了310套，去化率约19.85%。

　　成绩很一般。没办法，不是售楼小姐姐和小哥哥们不努力，行情就摆在那。

　　具体来看，三居室占比最大，一共1010套，卖出183套，去化率18.12%;两居室一共252套，卖出53套，去化率20.1%;300套四居室，卖出了74套，去化率24.67%。

　　虽然小四居的量占比不大，但未来的存货，估计它是主力军了。122平方米里，放下四室两厅两卫，每个空间都不好用。

　　打开网签信息，绿油油的一片里，找到了15个粉红色的预订信息。

　　它们有一个特点，分布在15栋里，有14套是位于顶层。百思不得其解，谁愿意专挑顶楼呢？它又不是复式。

　　得房率低至72.46%

　　层高15层，两梯三户，西红门橡树湾的平均得房率低得出奇，74.42%！

　　72.46%最低的纪录，诞生在14-22#;78.96%最高纪录，诞生在11-7#;一高一低，竟然相差7个百分点。

　　辛辛苦苦攒钱买房，挑房子，可以事先看看得房率。这是北京的房子，每平方米将近6.3万元。

　　再来看看户型。

　　1、75平方米两居室。它是个边角料，东西走向，客厅和主卧朝东，次卧朝西，一个暗卫。进入大门，是走道，拐弯才来到客厅，曲径通幽之后，是柳暗花明。它几乎集合了房子的所有缺点。

　　2、95平方米三居室。它是个边户型，南北走向，客厅朝东或朝西，两个卧室朝南，一个书房朝北，一个暗卫。进深是面宽的两倍，狭长型。好在，客厅居中，一进门是6米长的开间，有点豪宅感。东西朝向，最大的问题是东晒或西晒。在夏天，客厅的窗帘一定要关着，还要加上遮光布。

　　3、107平方米三居室。它很方正，主卧、客厅和次卧，朝南，一字排开，两个明卫，次卧在北。由于得房率过低，导致客厅的面宽只有3.5米，像美女脸上有颗小痣，稍微有些美中不足。总的来看，这个户型很不错，但好像卖得不是很好。

　　4、122平方米四居室。它的功能很全，南面有两个房间和客厅，北面两个房间。由于面积的限制，北面一个房间的门，占用了厨房的空间，导致厨房过小。有个改善的办法，把北面两个房间合并成一个。这样，厨房就很好用了。