白水泥厂后续改造，恐怕指望不上了！

　　近日，盘龙区发布了《关于盘龙区白水泥厂及周边片区旧城改建项目（四期）国有土地上房屋征收的决定》，预示着白水泥厂旧改项目四期，已纳入相应的改造日程。 　　此前，盘龙区白水泥厂旧改项目由{公司名

白水泥厂后续改造，恐怕指望不上了！

　　近日，盘龙区发布了《关于盘龙区白水泥厂及周边片区旧城改建项目（四期）国有土地上房屋征收的决定》，预示着白水泥厂旧改项目四期，已纳入相应的改造日程。

　　此前，盘龙区白水泥厂旧改项目由和怡宁集团合作开发，即目前还未完全开发完毕的御龙半山项目。

　　按照持续推进同一片区的开发惯例，即将征迁的白水泥厂旧改四期项目，由和怡宁集团再度联手开发的可能性极大，但从目前的情况来看，白水泥厂旧改项目的后续开发，恐怕是指望不上了！

　　据《盘龙区白水泥厂及周边片区旧城改建项目（四期）国有土地上房屋征收补偿方案》显示，本次土地征收总规模约125.81亩，四至范围东至龙溪花园；西至长虫山；南至中海云著；北至御龙半山。

　　其中，涉及国有土地面积约78.64亩、应征收总户数约1户，涉及地上建（构）筑物总面积约1万平方米(最终以实际测绘面积为准)。

　　白水泥厂旧改四期宗地图/图源盘龙区政府官网

　　从宗地图可以看出，主要征迁对象是昆明辰立房地产开发有限公司所属约78.67亩土地（红线范围内），用途为工业工地，为其在2006年以国有土地出让的方式取得。

　　只是，有些巧合的是，此次的土地征迁对象——昆明辰立房地产开发有限公司，是怡宁集团的独资子公司，而怡宁集团又是御龙半山项目的合作方。

　　图源天眼查

　　也就是说，早在与联手开发御龙半山项目前，怡宁集团就已经获得本次白水泥厂旧改四期范围内约78.67亩工业用地。

　　从征迁地块现状看，目前为空置状态，局部区域被临时用于御龙半山项目的工棚，以及工程施工通道等。

　　白水泥厂旧改四期征迁地块现状/昆明楼市拍摄

　　当然，由于土地用途为工业用地，也就没有纳入御龙半山项目统一开发的可能。随着此次白水泥厂旧改四期土地征迁的启动，收回的土地是否会结合改造的需要进行相应的规划的调整，目前还暂时无法确定。

　　不过，可以肯定的是，随着退出御龙半山后续地块的开发，白水泥厂旧改后续开发由谁来主导，也将愈加变得扑朔迷离。

　　事实上，早在今年5月份左右，就有传言称，要退出本地多个合作项目，其中，所传的项目中，就有属于盘龙区白水泥厂旧改项目的御龙半山。

　　直到今年10月中下旬，御龙半山售楼部门头悄然换下，似乎验证了此前传言的真实性。

　　御龙半山售楼部更换了新的门头/昆明楼市拍摄

　　从最新更换的售楼部门头来看，有明显的去“”化的表达。虽然“御龙半山”的项目名称还有体现，但着重凸显的是“怡宁集团”和“龙晟苑”的标识性。

　　而近日，御龙半山售楼部设置的公示牌，则明确了退出御龙半山项目A4地块（龙晟苑）和A7地块的事实。

　　根据公示显示，今年9月，和怡宁集团就碧宁地产股权转让事项达成一致，由怡宁集团整体收购持有的碧宁地产的全部股权，御龙半山项目后续未开发的A4地块（龙晟苑）和A7地块将不再冠以“”的名义、品牌、LOGO等信息，未开发地块的开发销售工作均与无关。

　　御龙半山售楼部公示牌/昆明楼市拍摄

　　御龙半山项目，作为白水泥厂旧改项目的先期部分，此前由怡宁集团和共同成立的合资公司——云南碧宁房地产开发有限公司，于2017年和2019年先后拍得。

　　在御龙半山项目的开发中，是主导，同时负责项目的销售工作，而怡宁集团更多是以资方的身份存在。

　　历经多年的开发，御龙半山项目其实已进入了开发的尾声。

　　截至目前，A1地块（龙贵中心）已建成，属于现房公寓销售状态；A2地块（龙翠苑）和A5地块（龙耀苑）住宅已交付入住，其中，A5地块配建的幼儿园已建成，并已引入茨坝幼儿园第一分园招生办学；A8地块配建的小学也已经建成招生，即为盘龙小学龙源校区。

　　而A3地块（龙和苑）已在今年年中分批交付；A6地块（龙腾苑）目前围挡已经拆除，正在进行地块收尾工作，地块内规划的幼儿园也已处于封顶状态。

　　御龙半山项目地块示意图/昆明楼市制图

　　从整个项目来看，仅剩A4地块（龙晟苑）和A7地块处于开发阶段。其中，A4地块有较大的开发体量与可售房源，该地块目前部分楼栋已经封顶，处于正常销售阶段。

　　御龙半山A4地块（龙晟苑）实拍/昆明楼市拍摄

　　而位于盘龙小学龙源校区东南侧的A7地块，根据规划拟建社区医院。目前，地块已围挡，但还没有动工。

　　中途退出御龙半山项目，无疑把A4地块（龙晟苑）和A7地块的开发重任交给了怡宁集团。

　　虽然已退出御龙半山项目后续开发，但前期已开发或交付地块，并不受影响。因此，也不会对业主造成相应的影响。

　　就而言，选择中途退出御龙半山后续地块的开发，或许，也有自己的苦衷。

　　在市场层面，针对房地产行业的“三道红线”要求，以及银行“三条红线”的考核，使得房企融资受限，资金成本增加，在这样的情况下，迫使众多大型房企不得不主动换挡减速，以适应新的监管要求。

　　其中，诸如这类全国性规模型房企，基于资金使用效能方面的考量，适当的收缩规模或许会是行稳致远的更好选择。

　　事实上，关于“战略收缩”的消息，似乎从没中断过。单从昆明来看，有“接盘侠”之称的，近两年来在土地市场、乃至项目扩张上的蛰伏，就是一种“收缩”的写照。

　　当然，这里面，或许还有基于市场前景的自身判断，但显然，这并不是促使其“收缩”的唯一原因。

　　另外一个层面，在昆明、乃至云南市场，开启过规模扩张模式的，适逢“保交楼”的考验，疲于应付众多本地项目集中交付的，或许已经没有精力再兼顾到项目的开发之中，因此，主动选择退出一些合作项目，或许也是一种无奈之举。

　　来自“在云南”微信公众号的信息显示，自2022年至今，云南区域累计实现10城18个项目23个批次11530套房源交付。

　　单就昆明主城区来看，除了前述今年年中交付的御龙半山（龙和苑）外，还有龙川府、龙腾世家、春城映象、中交映象美庐、中交东园、云南映象云彩等众多已交付/待交付的项目，其“保交楼”的压力可见一斑。

　　因此，对于前述已纳入改造日程的盘龙区白水泥厂旧改项目四期，要指望已经退出御龙半山后续地块开发的，恐怕只能是一厢情愿了。

　　那么，到底白水泥厂旧改项目四期谁来参与，最终，只能交给时间来揭晓。

　　从现实来看，白水泥厂旧改项目的“变故”，一定程度上也给昆明未来的城市更新/旧城改造提出了新的课题：房企参与改造的动力在哪？

　　纵观昆明，无论是城中村、还是旧城改造，涉及的改造对象并不少，未来昆明城改要走的路也还很长，在当前的市场环境下，如何才能吸引企业积极参与城市更新改造？

　　或许，这也是不容忽视的一个问题。