连旭辉都“蹲下来”，还有多少民营房企可以“站起来”？

　　今天，旭辉董事长林中的朋友圈又刷屏了：　　蹲下来、活下去、站起来！蹲下意味着我们拒绝躺平、蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了来日更好的站起来！　　今天，是旭辉复牌的日子，一份新鲜的

　　今天，旭辉董事长林中的朋友圈又刷屏了：

　　蹲下来、活下去、站起来！蹲下意味着我们拒绝躺平、蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了来日更好的站起来！

　　今天，是旭辉复牌的日子，一份新鲜的内幕消息公告也随之出炉，结果却是大家最不想看到的那一个。

　　旭辉宣布，由于尚未同10月份到期债务的债权人达成协议：

　　遗憾地终止了与所有境外个别债权人或债权人团体的相关讨论。

　　并为了确保公平对待所有境外债权人，除了将继续支付的若干有抵押的项目贷款，将暂停支付所有境外融资的所有应付的本金和利息。

　　简单来说，在这一刻起，不再兑付境外债的旭辉正式面临公开市场债务违约，宣告暴雷，迎来至暗时刻。

　　看到这则消息，想必很多人心里都咯噔了一下，要知道，旭辉可是监管机构列入白名单的示范性民企，还在信用保护工具的保驾护航下成功发了债，可谓如今所有民企奋斗的目标。

　　可就是这样一个存在，却仍旧没能挺过这个秋天，实在是让人惋惜和哀叹，尚存的民营房企们可能也难免脊背发凉：

　　如果连示范房企都避免不了这个惨烈的结局，谁还能撑得下去？

　　在艳姐心里，旭辉一直是优秀的民企代表，尤其近年来，其人才体系、战略机制都饱受市场认可，其老板也是属于会在去年很多人尚未有危机意识的“土拍热”下选择去“冷思考”的人，所以才在今年成为了闽系民企里的一枝独秀。

　　可是撑到今天，这枝闽系民企仅存的独苗终究还是没能抵过市场不断下行的冲击：融资不畅，销售疲软，光让还钱试问还有哪家可以坚持？

　　今年以来，旭辉首次站在风口浪尖是在今年3月，彼时瑞银发了一份“看空报告”，认为80%项目为合作开发的旭辉，可能会受情况比较危机的合作伙伴影响将为此付出比较巨额的代价，同时基于旭辉可能存在的庞大表外负债，下调了旭辉的评级。

　　当时旭辉直接回怼瑞银的报告是“不切实际的假设”，但事实证明，瑞银的担忧并非毫无缘由，隐藏的表外负债确实背刺了旭辉一把。

　　比旭辉这一次官宣不再兑付境外债来得更早的，则是在9月底引爆的一笔逾期偿还的非标信托，这笔债务隐藏在旭辉在天津的滨海江来项目背后，将旭辉存在的明股实债摆上了台面。

　　艳姐查了下，股权穿透后，项目公司天津兴卓房地产开发有限公司指向了旭辉、大业信托、平安三家企业，旭辉的持股比例仅有约31%，但是却拥有控制权。

　　据相关媒体报道，大业信托是天津项目的信托方，合同到期前，双方产生了争执，旭辉想商量展期，另一方却想尽快清算。有消息称，这个项目背后的第三个身影也参与到了这次博弈中，一定程度上加重了旭辉的伤势。

　　在非标逾期被引爆的同一天，旭辉董事长林中发了一条朋友圈，尽显无奈：

　　融资不畅、销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消！

　　林中这条朋友圈在某种程度上揭开了如今所有房企所面临的共性问题。而在紧接着流出的一封来自林中给到旭辉人内部信中，旭辉面临的几大困境进一步被摆在了明面上。

　　1、销售不畅：虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。

　　事实上，到今天，政策底早已显现，然而大家所期盼的市场底却依旧未真正到来。

　　销售端疲软，购房者观望情绪浓郁。加之旭辉不少产品为改善型产品，而改善产品更依赖于经济情况，在目前市场情况下销售情况每家都堪忧。

　　同时，从数据上来看，旭辉其实已经在销售上拼尽全力了，一、二、三季度的全口径销售额分别为287.4亿元、344亿元、411.8亿元，在这样的大环境下，还能实现逐季的增长已然不易，然而拼了命的卖销售依旧同比下滑严重：

　　今年前10月，旭辉全口径销售额为1133.8亿元，权益销售额668.9亿元——去年同期，这两个数据分别是2092.5亿元、1234.6亿元。

　　2、现金提取受阻：“断供潮〞让多地政府进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压。所以虽然旭辉账面上还有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

　　在今年中报时，旭辉受限制银行存款和银行结余及现金总计312.4亿元，其中受限资金占比达35.2%，如果按林中的说法，显然目前旭辉的受限资金比例要远远高于35.2%。

　　3、融资不畅：过去一年，融资性现金流断崖式下跌，旭辉一直在努力偿还每一笔债务。但行业整体又在各个方面显著收紧，客观上导致了旭辉账面现金的大幅度下降。

　　所以，即便9月21日，旭辉刚刚通过中债增投提供的全额担保发了一笔3.22%、12亿元的中期票据，却依旧在一周后初见黑暗。

　　毕竟12亿，对于旭辉现存的庞大债务来说，也不过是杯水车薪。

　　在信中，林中颇为悲壮地说：

　　小时候，我家乡的老人就常说，“要拼命而不认命”，旭辉人向来信奉“爱拼才会赢”，正是这种不服输的精神让我们走到了今天。

　　直到这封信内部信刷屏的时候，向来“不服输”的旭辉还没有放弃，9月28日，旭辉就紧急就信托逾期及内部信做出了回应，为了稳住市场，甚至还在当天兑付了一笔美元债的利息。

　　但有时候，最让人感到悲凉的莫过于：

　　努力了，但是依旧没用。

　　同样在今天宣告境外债违约暴雷的上坤，倔强地在将到期的美元债展期同意征求延期两次后，还是无奈宣告了展期失败。

　　在房企和投资人的博弈中，房企始终处于弱势状态，基本能够展期的都是房企拼尽全力争取来的。

　　事实上，今年以来旭辉已经兑付了约15亿美元的境外本息，而10月底到期、绊倒旭辉的那笔债务不过的约4.14亿美元本息。所以，如果不是实在还不出了，相信旭辉依旧会竭尽全力去兑付，而停牌的那段时间大概也是努力沟通展期了，但显然，失败了。

　　如今旭辉宣布暂停境外债务兑付，寻求全面解决方案，也算是在至暗时刻做了最艰难的抉择：竭力维护境内融资、保交付、保经营。

　　所以林中将旭辉如今的状态定义为“蹲下”，以时间换空间最终全面解决债务问题。

　　旭辉在内幕消息中说，在不影响交付和正常营运的情况下，力行节约、节省成本，包括但不限于：缩减非核心、非必要的营运和支出、削减高管人员的薪酬福利、一般员工的差旅补助和津贴。

　　旭辉的动作来得很快，就在今天，旭辉还对组织架构做了新一轮调整。总部层面，撤销了投资拓展中心、产品中心、企业管理中心、人力发展中心等多个中心，回归到原本的部门级，同时总裁办公室和战略经营部合并为总裁办公室、并成立了综合管理中心，下辖人力资源部、行政部、总裁办公室、学习发展部、数字科技部；区域层面，皖赣区域并入上海区域集团。

　　可以看出，核心还是围绕着“保交付、保经营”来做的，一些如今不那么重要的部门才因此被撤销降级。

　　遥想今年5月时，旭辉、龙湖、新城、、美的置业这5家房企被列入示范房企名单，获得相关的流动性支持，也被市场戏称为“民营房企5朵金花”。

　　如今其中1朵金花衰落，也让市场颇有疑虑，其余4朵还能挺住吗？

　　这几家房企之所以能脱颖而出自有其道理，包括旭辉，如果不是市场环境太糟糕，艳姐相信这家房企还是能够坚持到最后，其余4家艳姐也来简单唠一唠：

　　龙湖

　　可以说是民营房企中坚持长期主义的典型房企，不追求赚快钱，而更强调发展同时修炼内功、精进行活。龙湖也是典型的注重经营性业务的房企之一，此前它也给自己定了目标：

　　到2024年的目标是实现开发业务与运营业务的两开花，并列千亿级。

　　龙湖的企业文化讲究简单直接，也是龙湖一直以来吸引优秀人才源源不断涌入的核心原因。

　　龙湖的仕官生计划在业界也极为出名，促进龙湖内部造血机制的形成。就在上周仕官生出生的陈序平接棒龙湖董事长，虽然市场对此有所疑虑，但是龙湖在这个节点提前偿还了51亿港元贷款，转头又花了19.6亿在苏州拿了地，直接用钱来说话。

　　新城

　　新城历来是“住宅+商业”双轮驱动发展，并且已经在商业上形成了不输于住宅的优势，这也成为了新城在当下活得尚算不错的核心因素。

　　新城在商业板块的布局不同于万达，主要布局三四线城市，走农村包围城市的道路，获得了极大的成功。并且新城目前也形成了具备全面的商业资源统筹及管理能力的商业运营管理团队，来助推其经营性业务的稳步增长。