集团的2021

　　作者 l 橙子 　　4月末，国内龙头房企之一集团先后披露了2021年年报和2022年一季报。 　　从面上来看，相比大多数业绩大幅下滑的房企，集团2021年尽管业绩同

集团的2021

　　作者 l 橙子

　　4月末，国内龙头房企之一集团先后披露了2021年年报和2022年一季报。

　　从面上来看，相比大多数业绩大幅下滑的房企，集团2021年尽管业绩同样出现下滑，但签约销售额却同比增长18.15%，达到2867.1亿元，完成2021年全年销售目标的102%。

　　在杠杆表现方面，到2021年仍旧保持三道红线绿档，到今年一季度，也实现营收大幅增长。

　　但如果深入来看，却面临盈利质量下降、短期债务压力等实际问题。

　　2021年增收不增利

　　整个2021年，实现营收992.3亿元，同比增长18.16%，实现归母净利润94.1亿元，同比增速为-9.5%，这也是自2015年归母净利负增长19.94%后，该指标再度负增长。

　　拉长时间周期来看，上市至今21年，总共经历了4轮归母净利同比负增长，分别是：

　　2008年实现归母净利8.41亿元，同比负增长12.86%；

　　2013年，实现归母净利36.09亿元，同比负增长2.92%；

　　剩余两次则是2015年和2021年。

　　而每次归母净利负增长基本都属于房地产行业遭遇发展困境的一年，可以认为营收质量与整个房地产市场繁荣程度高度正相关。从某种程度而言，也在论证在脱离房地产主业后，其他业务似乎并不能为其带来额外的营收增长。

　　从年报来看，2021年毛利率同比下降11.68个百分点至21.18%，这也是自2018年毛利率达到42.68%后，连续3年下降。同期净利率也从2018年的24.06%，降至2021年13.09%。

　　再到今年一季度，实现合约销售额455.1亿元，同比下降33.70%。但业绩层面，一季度实现营收133.54亿元，同比增长82.18%，归母净利润6.26亿元，同比增长10.82%。

　　不过，尽管一季度营收表现不错，但毛利率和净利率表现同样大幅下降。其中一季度毛利率为19.72%，同比下降12.09个百分点，同期净利率为4.94%，同比下降8.44个百分点。

　　不难发现，近年来随着整个房地产市场步入寒冬，对房地产主业的过度依赖，让其快速享受房地产红利的同时，也让其受楼市大环境影响明显。

　　多因素作用

　　持续拉低经营质量

　　当然，导致盈利质量下滑的原因除了楼市大环境影响，另外更主要的原因还在于本身经营结构难以维持高质量增长。

　　整个2021年，实现全口径销售额2867.1亿元，但根据中指研究院数据：

　　2021年集团权益销售额为1776.9亿元，权益占比61.98%，较2020年同比下降1个百分点。

　　不仅如此，2021年集团总土储面积6398万平方米，其中权益土储面积为2923万平方米，权益土储占比45.69%，而2020年权益土储占比达53%，权益土储占比同比下降了7.31个百分点。

　　而且2021年公司全年新增土储1636万平方米，但权益土储只有约648万平方米，权益占比则不到40%

　　土储权益占比较低尽管能够降低成本做大土储规模，但利益分成也会同比降低。此外，整个2021年，的各项支出成本，则处于持续增量状态。

　　根据其年报数据：

　　2021年全年营业总成本为908.2亿元，同比增加约34%，其中营业成本同比增加39%至779.8亿元。

　　财务费用则达到6.5亿元，2020年同期该数字为-5亿元。这也是自2017年以来，公司财务费用首次大幅增长，此前2017年到2019年分别为-1.18亿元、-6.53亿元和1.01亿元。

　　一方面是土储权益持续下降，另一方面则是各项成本支出大增，入少出多之下，导致盈利质量承压。

　　此外，从业务结构来看，当前主营业务主要分“房地产开发、物业管理和物业出租及其他”三大类，其中房地产占主要比例，在2021年营收占比中达89%。

　　但该项主业全年营业成本同比增长了42.13%，致使其毛利率同比下降13.91个百分点。

　　另一项物业出租同样处于增收不增利状态，全年营业成本同比增长25.8%，毛利率同比下降4.47个百分点。

　　尽管物业管理表现相对较好，但仅拉动毛利率同比增长0.53个百分点，对集团整体毛利率增长的贡献微乎其微。

　　如此一来，便不难理解在2021年交出的这份增收不增利，且归母净利利润为负增长的成绩单了。

　　短期债务持续承压

　　除了盈利方面增收不增利，债务压力同样是难以绕开的问题。

　　从面上看，算是目前为数不多三档融资红线全绿的房企。其中剔除预收款后的资产负债率67.6%，净负债率55.2%，现金短债比1.4。整体平均融资成本也处于行业低位，只有4.56%。

　　但拨开表面看本质，截至2021年，总负债规模已经达到3526亿元，其中流动负债合计达2581亿元，占比73.2%。

　　在全部流动负债中，短期借款规模为40.37亿元，同比增长44%，应付票据及应付账款达395亿元，一年内到期的非流动负债372.8亿元，三项累计808.17亿元。而同期集团现金及现金等价物为645.1亿元，尚不能完全覆盖上述债务。

　　根据集团年报数据：

　　截至2021年末，公司有息负债1256.49亿元，其中，银行借款占比为52.99%，公开市场融资占比为44.07%，其他融资占比为2.94%。

　　公司长期负债占全部有息负债比重的68.25%，意味着全部短期负债接近400亿元。

　　可见，从账面来看，当前货币资产似乎足以覆盖短期债务，但如果从全部短期负债结构来看，算上日常营运资金，或存一定短期偿债压力。

　　持续增长的少数股东权益，也让一直饱受明股实债的质疑。

　　另一方面在资本市场，也在遭遇股东抛售。

　　自去年9月首度减持以来，截至去年12月24日，大家人寿已经六次减持集团，合计减持约6.77亿股，占总股本的15%。有行业人士粗略统计，大家人寿自9月来的减持“套现”金额逾70亿元。

　　此前财报显示：

　　减持前，大家人寿持有集团的普通股累计达到9.22亿股，占该公司总股本的20.43%，位列第二大股东。一系列减持下来，尽管目前大家人寿仍是第三大股东，但持股比例已经降至5.43%。

　　对此业内认为，大家人寿的撤退，意味着长线资金对集团的信心不再。若市场真印证该观点，则意味着将遭遇另一股不亚于楼市寒冬的资本危机。

　　如今对而言，相比为保持规模继续支撑，或许“减肥增肌”才是首要任务。

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