，能撑过去吗？

　　7月26日，对于曾经的房地产明星企业―来说，喜忧参半。 　　好消息是兑付了一笔2.05亿美元的境外美元债，未来两年均没有境外债券到期，坏消息是境内的债券价格继续下跌。

，能撑过去吗？

　　7月26日，对于曾经的房地产明星企业―来说，喜忧参半。

　　好消息是兑付了一笔2.05亿美元的境外美元债，未来两年均没有境外债券到期，坏消息是境内的债券价格继续下跌。

　　一、的危与机

　　根据市场消息：集团(600383)今日已将2.05亿美元汇入境外账户，用于支付当日到期的美元债券本息。

　　2022年以来，尽管房地产债券市场风声鹤唳，但是集团一直保持债券兑付。其中包括3月份完成12.8亿元公司债兑付，6月份完成一笔本息共计2.57亿美元的境外债券本息兑付，7月5日完成15.76亿元的中期票据本息兑付，7月13日完成两笔共计41.63亿元的公司债券本息兑付。

　　本次美元债兑付之后，2022年集团公开债券只有10月份到期的境内公司，金额为27.26亿元。而下一次美元债到期兑付，则要到2024年，也就是说未来两年，集团没有需要偿还的境外债券。

　　但是对于来说，最黑暗的时期可能还没有过去，境内的债券价格仍然在下跌当中。

　　7月26日，上交所公告，“2103”今日下午交易出现异常波动。本所决定，自2022年07月26日14时20分开始暂停“2103”交易，自2022年07月26日14时50分起恢复交易。

　　“2103”跌近24%，成交净价报70元。

　　同时，国际评级机构标普也下调了的评级。

　　7月26日，标普全球评级宣布将(集团)股份有限公司（Gemdale Corporation，简称“集团”）及其子公司辉煌商务有限公司（Famous Commercial Limited）的评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时确认对集团的“BB”长期发行人信用评级、辉煌商务的“BB-”长期发行人信用评级。

　　展望调整反映了集团的合同销售额和EBITDA存在继续下降的风险，或将使其杠杆率（债务/EBITDA）在未来12-18个月内上升到5.0倍以上。

　　标普预计，在购房者信心疲软的情形下，集团2022年的全年合同销售额将同比下降20%-25%，2023年将进一步下降3%-5%；2023年-2024年期间的年均收入将下降7%-10%。该公司今年上半年的合同销售总额为1006亿元，同比下降38%。

　　标普指出，得益于丰富的土地储备和较低的偿债需求，该公司的杠杆率将在年内短暂改善；但考虑到后续收入确认放缓以及土地收购支出上升，其杠杆率将在2023年-2024年逐步反弹，维持在4.7倍-5.2倍范围内。

　　二、在2022年的努力

　　招保万金，被认为是房地产企业的四面招牌，也被认为是中国房地产市场的最后支柱。

　　、、万科、集团，这四家企业或是央企、或是企业治理的样板，被认为是国内最稳健的房地产企业群体。

　　但是从3月份开始，市场似乎也不信任了。

　　3月22日开始，的美元债开始下跌。

　　当天由集团发行的GEMDAL 4.95 08/12/24现价88.025，下跌-2.465%，收益率10.769%。

　　3月25日开始，在境内的人民币债券也开始下跌。

　　3月25日，22MTN001(102280332)银行间显示成交价91.9632元，较昨收价98.4230元，跌幅-6.56%。

　　3月28日，2001(175235)上交所固收平台显示成交价94.958元，成交量 20000手，较昨收价100.530元，跌幅-5.54%；20MTN002（102001122）银行间显示最新成交价94.3137元，较前一交易日中债估值99.0602元，偏离-4.79%。

　　对于债券价格下跌，集团立刻启动了债券回购计划。根据集团公告，为积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，（集团）股份有限公司部分董事和核心管理人员将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买本公司债券。

　　　　在国内房地产市场上，集团一向以风格稳健、经营偏保守著称，所以2022年以来仍然能以较低的利率发行债券。

　　2022年2月23日，集团发行(集团)股份有限公司2022年度第一期中期票据，22MTN001（102280332.IB），期限3年，发行规模17亿，票面利率仅为3.58%。可以说这个票面利率基本是按照央企房地产企业来定价的，市场对的资质认可度可见一斑。

　　同时，在其他地产企业股价一路下跌的同时，股价一直保持稳定。

　　截至2022年3月28日收盘，A股上市的集团（600383）目前市值630亿，股价14元。2021年8月份股价从8.17元一路上涨，到目前涨幅超70%。

　　目前集团外部评级仍然是AAA（联合资信），以评级严格著称的中债资信评级也给予AA评级，穆迪给予Ba2评级，标准普尔给予BB评级，这都是较高的评级。

　　正是因为市场对集团资质的认可，其发行的债券也被资本市场青睐。根据相关数据，集团的债券吸引了包括嘉实基金、兴证全球基金、海富通基金、南方基金、永赢基金、鹏华基金、泰康资产等各种机构投资者。

　　　　那么，集团目前存在哪些问题呢？

　　对于市场最关心的问题，仍然是集团的股权问题。众所周知，集团的股权相对分散，有较大比例的股价被保险产品持有。

　　我们来看一下截至2021年三季度集团前十大股东的情况：

　　　　富德生命人寿三个产品共持有29.83%的股份，大家人寿通过两只保险产品持有17.85%的股份，可以说，集团是招保万金里面唯一的非央（国）企。

　　招商蛇口控股股东是央企-招商局集团，保利发展的实际控制人也是央企-中国保利集团，万科的第一大股东是深圳市地铁集团有限公司，但是很难说集团的股东或者实际控制人是不是国企。

　　在民企房地产企业被市场抛弃的时代，的股权问题也被市场重视起来。

　　当然这一切来源于2014年生命人寿与安邦保险对于集团的股权大点。2013年，富德生命人寿首次举牌集团，持有5.41%股份。而后安邦人寿快速“接力”，两大险资争相入局。截至2014年4月底，富德生命人寿累计持有的股份已达约11亿股，合计占总股本的24.82%，表决权比例达到20.01%，坐上了集团第一大股东之位。今天，这两家公司在集团的占股比仍超过40%，而重要创始人凌克的持股比例，只有0.082%。

　　虽然这一切遭遇，和宝能大战万科非常像，但是不同的是，王石找到了深圳地铁这棵大树并最终间接赢下姚振华，而凌克和，则没有这样的运气。

　　根据克而瑞研究中心的数据，集团在2021年操盘金额为2879.5亿，位列全国房地产企业第十。

　　　　而在招保万金四大房地产公司里，集团无论总收入、净利润、总资产均排名第四，可以说这四家公司里综合实力最弱的就是集团。

　　同时，集团有一个重要的子公司―港股上市的商置（0535.HK）。

　　2012年，集团就收购了星狮地产56.05%股份，成为其控股股东。同时，在完成收购、高管入驻等动作后，又将其正式更名为商置。

　　商置由此开始了扩张之路：2013年10月，注入集团的6个项目；2015年12月，收购BestbeatLimited；2016年1月，宣布拟收购上海启客集团；2016年6月，收购北京瑞达鑫远100％股权；2016年11月，收购广电地产74%股权，获取500万平方米左右的土地储备。

　　2013-2014年商置共计授出购股权11.13亿股，授予对象主要为7位董事。该购股权计划将实施至2024年，并且未规定业绩考核条件。自2017年开始，陆续有管理层开始行权。截至2020年上半年末，已行权数量6.75亿股，占公司已发行股份总数约4.09%，占总股本的比例为2.09%。

　　考虑到集团的股权结构，凌克为代表的创始团队和管理层并不处于实际控制地位。

　　那么，商置是不是集团管理层的后花园？这确实是耐人寻味。

　　不管怎样，集团目前仍然是国内第一梯队的房地产企业，其操盘能力仍然是一流水平，而且的资产负债率并不算高，总体来说，的风险仍然在可控范围之内。

　　三、房地产稳定基金

　　房地产行业的风险可能到需要一揽子解决的时候了。

　　在国内乃至全世界，房地产行业从来不是一个单纯的行业。房地产行业风险如果过快暴露，很容易引起金融机构风险传导。金融机构一旦出现风险，那可能会进一步引发宏观经济风险。

　　而房地产作为国内居民财富的主要组成部分，如果房地产价格大幅下跌，会引发居民财富的快速缩水，进而影响消费等不同领域。同时，部分家庭购买的新房是六个钱包两代人一辈子的积蓄，如果最终造成风险，可能会引发巨大的社会问题。

　　但是国内的房地产业已经进入了一个死循环的局面。仅仅从一手房购买这个环节看，就涉及购房者、房地产企业、商业银行、建筑商等四个重要角色。

　　现在看来，房地产已经形成没有任何赢家的特殊局面。

　　对于当下的房地产行业来说，也许需要一个一揽子解决方案，防止房地产风险的向其他领域溢出。

　　早在7月中旬，就有部分专家认为需要成立专门的房地产行业稳定发展基金，用以支持部分出现债务风险的房地产企业、或者房地产风险楼盘，这样可以阶段性解决当前的房地产风险问题。

　　近期市场也在传言，为避免房地产市场进?步恶化，继?引发系统性?险，监管机构可能会设立房地产行业稳定发展基金。

　　房地产稳定发展基金的资金来源，可能主要是商业银行资金以及央行再贷款，首期规模可能达到千亿级别，将用于?持部分全国性出险房企和部分地?政府新近选定的其他地方房企。

　　根据部分研究机构的数据，2022年全国土地出让收入要下滑20%-30%左右，而2021年国有土地使用权出让收入为8.7万亿，也就是说，2022年土地出让收入要降低1.74万亿-2.61万亿之间，大概在2万亿左右。

　　根据财政数据，2021年全国地方政府财政支出为21.13万亿，地方政府性基金支出为11.05万亿。

　　我们可以看到，土地出让收入减少2万亿，对全国地方政府财政支出影响大概在接近10%左右，对政府性基金支出影响大概在20%左右。

　　这是一个非常大的缺口，目前来看，对于地方政府财政体系来说，还没有哪个进项的量级能够和土地出让收入相比。

　　2022年土地出让收入大幅缩减已成定局，在这个前提下，地方政府在短期内当然是很难受。

　　所以，现在需要救急，房地产稳定发展基金十分有必要，也是可行的。