，被自己的“队友”闪了一下腰

　　最近这段时间，集团一路高歌猛进，重新回到了业内十强，虽然从整体上来看，他是业内的“好学生”，但和其他地产公司的做法不同，他们也要付出惨痛的代价。 　　陶婷 　　韩忠强

，被自己的“队友”闪了一下腰

　　最近这段时间，集团一路高歌猛进，重新回到了业内十强，虽然从整体上来看，他是业内的“好学生”，但和其他地产公司的做法不同，他们也要付出惨痛的代价。

　　陶婷

　　韩忠强

　　2006年，是一片欣欣向荣的土地。中国胡润富人排行榜的六个最富有的人是房地产。

　　今年，招商，保利，万科，，“招保万金”，在中国房地产行业占据了四大巨头的位置。那个时候，很多人都在柜台前，排起了长队，购买了“招保万金”。

　　“公司的人，不是他的人，他是一个喜欢炒股的人。”当这句话被人津津乐道的时候，的股价，已经达到了巅峰。不过，好日子并没有持续太久，因为房地产市场的反弹，被新晋的潮流给压到了墙角。

　　截止到2020年，公司终于在众多同业中脱颖而出，“重回前十”。然而，这匹终于摆脱了“没落贵族”的帽子，变成了一匹“黑马”，不但在2022年八月遭受了债务和债务双重打击，还受到了债券暴跌、股价跌破10元、表外负债等新闻的折磨。

　　于十月二十五日又发出了一则声明，表示网上有关于“地产公司融资展期、表外信托融资”等虚假消息，对的经营声誉造成了极大的影响。

　　虽然再次陷入了公共关系的困境，但它的股票却没有上涨，而是继续下跌，到了十月二十八日的8.04元。

　　10月27号晚间，公布第三季度业绩，其基本面依然良好，在该季度，公司8、9月单月销售额突破200亿元，在业内的排名也由2020年第11位上升到了第七位。不但实现了每股33.63亿元的净收益，甚至三条红线都保持在绿色水平，而负债的加权平均费用也下降到了4.5%。

　　有一张“好牌”，为什么在资金方面受到了冷落？为什么人们对其与公司的合作计划的运营和外部资金的担心会这么大？

　　01意外的“坑”

　　在10月18号，“2101”（跌幅超过20%）、“2104”（跌幅超过52%）的时候，王文峰这个老手就有些忐忑了。他连忙点开股票 APP，当他看到9.89元（下跌3.23%）的时候，王文峰的心脏都快跳出来了。自九月起，的股票一路下跌，王文峰为了“逆势抄底”，不断加大了的投资。

　　更让他担心的是，的幕后机构资本有外逃的征兆。当日，主力资金净流入9119.2800元.有人说博尔特是个“飞人”，王文峰认为，“投机者”的速度要比博尔特更高。博尔特使用双脚，而操纵者使用键盘。“要逃吗？”王文峰脑子里一片混乱。

　　过去的事情，往往都会发生类似的事情。在2010的时候，就已经很久没有上涨过10元了。这次，的股票再次下跌，低于10元。

　　在十月十八日晚上发布了最新的销售业绩，在这份年报里，他指出了一些利好的数字，并着重指出：“国庆长假期间，我们的总订货量超过70亿元，创下了历史周期的最高纪录。”这是继八月发生“股债双杀”后第二次出现的公共关系危机。

　　那时，资本市场对此并不感冒。在十月十九日的早间，虽然已经“飘红”，但是多空的博弈依然十分剧烈，波动十分显著。同日，“2101”的股票突然被叫停，而“2104”则持续下跌。已经在十月十三日还清了债务，而且他们的经济状况和业绩都比其他地产公司要好得多，为什么会一而再再而三地受到股市的打压？这主要是由于宏观经济大背景导致的房产债务大幅下滑。

　　深圳创世投资公司的王兆江对记者说道：“在这个弱肉强食的时代，很少会有人把钱投到房地产上，这是一个很好的趋势，而且，现在的资本市场还很新鲜，一般的投资者并不喜欢这种传统的产业。”

　　另一位基金经理人说：“民企对房产拖欠的担心，导致了对市场的影响，导致了对市场的信心下降。如果公司的表现不如预计，那么就会导致投资人卖出自己的股份和国债。通常买国债的都是大公司，而一般的投资人无法影响股价。而一旦出现了机构的下跌，那么一般的投资人就会跟着下跌。”

　　而，不仅面临着大的市场，还有很多问题。标普在中期对前景的消极修正是一个典型的担忧。

　　三大国际评级机构中的标准普尔在七月二十六日公布了的" BB"的长期公司信用等级，这是因为该集团土地储备充裕，销售业绩高于行业平均水准，且流动资金充裕，但对集团和它的子公司“荣耀商务”的前景从“稳定”下调到了“负面”。

　　标普担心，一方面的合约销售会下滑，另一方面，在经济不景气时期，对合资企业进行大规模的注资会加大实施的风险；对尚未合并的合资企业的巨额敞口，会使公司的财务透明性和运营风险加大。

　　事实上，虽然在2022开始有良好的基础，但是总体的表现确实不如上年。今年1至9月份，共完成了706.4000平米的销售合同，同比减少33.51%；合同签订量达到1630.8亿元，较上年同期减少28.69%。

　　在投资项目中所面临的风险，则是更多的人关注。

　　与其它物业公司建立合资或合资公司，降低资金占用，分散财务风险，这是业内普遍采用的方式，也是在近两年内进行的一种大型项目。

　　在楼市好的时候，合作伙伴可以帮快速发展，但如果在市场低迷的时候，他们就会成为“猪队友”，如果他们出了问题，的投资也会受到影响。

　　投资人关心的是，合并或未合并的工程，有几个合伙人拖欠了巨额的负债，如果合作伙伴引爆了这个工程，会不会对公司的运营造成严重的冲击？

　　方面也曾数次做出回复。

　　八月五日，在投资者大会上宣布，与合作伙伴共26家，共涉及实际风险的合作伙伴，总计369亿元，其中股份价值135亿元，约为37%。只有1家公司的贷款规模为5亿元。

　　还表示，在合作发展上，公司始终坚持与可靠的同业伙伴合作，力求实现协同效应。公司十分重视因合作伙伴的危险而导致的公司工程层次管理的危险。通过调查发现，公司与合作伙伴的运营风险相对较低，整体上是可控制的，暴露程度较少。

　　但是，自七月末以来，关于与其在合资公司中的合作，一直存在着诸多疑虑，其中不乏担保连带责任、表外融资等。

　　02重返十强的喜悦和担忧

　　领导者的眼界和眼界，往往会影响到公司的兴衰。

　　公司的老总凌克是个内向而又谨小慎微的理科学生。媒体很难从他的表现中找到任何夸大的剧情。

　　股价从十大位置下跌，除了错过了2008楼市的发展循环之外，还有与其自身的矛盾。在初期，势力分布很广。公司的管理层由凌克，张华纲，赵汉忠组成的“三驾马车”组成。“跟凌克比起来，张华纲和赵汉忠都是比较激进的。”一位认识高层的人说道。

　　在赵汉忠和张华纲于2010先后离开后，曾两度以高价买地受挫的变得谨慎。虽说这个名字有点像“凌克”，但并不是说就没有什么雄心壮志。今年，有记者向凌克提问：未来十年，你最大的理想是什麽？“要做世界上最有实力的房地产公司。”凌克说。

　　不过，由于种种原因，直到2014都还在小心翼翼地持地，成长缓慢。同期，万科的营业额由1081亿元上升到2151亿元，而则从283亿元增加到490亿元。

　　在2014年度的运营战略转变，在那年，公司制定了“加速循环、扩大规模、提高 ROE”的发展战略。而在2017初，更是提出了三年内实现年销售2000亿元的宏伟愿景。

　　从土地收购来看，已经发生了变化。

　　2015年，从11三亿、2016年到168亿、2017年飙升至473亿、2018年404亿、2019年558亿、2020年为697亿，2021年为523亿。

　　有业界人士指出，2014年后的发展策略，最起码踏错了两步，一是2018年和2019年高价买地过多，二是在不应该的情况下过于张扬，导致今年以来楼市最严厉的调控政策。

　　而在此期间，身为集团董事长的凌克也不是完全没有警惕性，他曾经说过：“我认为，一次提升50%，完全没有必要，太冒险了。要争夺十强，不用非要拿到冠军。”

　　公司的一个灵活的办法是，在开发新的土地时，寻找合作伙伴。从的土地储备和土地储备来看，在2016以后的股权比例一直在下滑。到了2020年，喇叭形的规模将会达到一个令人震惊的规模。

　　2017年至2021年，的新增土地储备规模占总资产的比重为45.5%,44.8%,52.4%,49.1%,39.6%，是同类项目中的中等偏上。

　　借助“合作”的力量，的收入和销量都得到了快速的提升，而其贷款利息和债务也一直维持在较低水平，因此，在房地产业可谓是“好学生”。

　　根据 Wind的统计，的收入增长了163%，从2017年的376亿增长到2021年的992亿；2016年的营业额超过了一千亿，到2021年达到了2867亿。最终重返十大地产公司的销售额。

　　在2022头9个月稳定增长，以1630.8万元的营业额位列业内第7。

　　尽管收入和经营业绩都在快速的提升，但的贷款利息仍处于较低水平，从2019年到2021年的4.99%，到2021年的4.84%,4.56%，比大部分私有物业公司都要低。

　　但是，随着“三道红线”的出台，房地产企业开始降低负债、降低杠杆率，很多房地产企业纷纷陷入困境。这时，的“广撒网低权益”的弊端便显露无疑。有句老话说的好，天不怕地不怕，就怕猪队友。对于集团的业务和外部资金的担心，一直持续着。

　　这样的冒险，恐怕连一向谨慎的凌克都没有想到。

　　罗曼·罗兰说，在这个正在变化的地球上，没有人可以进入那些美丽的过去，找到一个可以躲藏的地方。

　　因为，在这个世界上，没有人可以逃避。