“的房子，不愁卖！”

　　 　　上周末，未来府样板间首次开放，人太多，不得不限流，分批次进入。 　　有购房者从样板间出来，擦身而过的时候，听见他对着电话那头说：“的房子，不愁卖！” 　

“的房子，不愁卖！”

　　上周末，未来府样板间首次开放，人太多，不得不限流，分批次进入。

　　有购房者从样板间出来，擦身而过的时候，听见他对着电话那头说：“的房子，不愁卖！”

　　昨天孙河不限价宅地入市，业内纷纷猜测，限竞房或在不久的将来，退出北京新房市场。而定价权一旦回到开发商手中，房价上涨只是时间问题。

　　有网友甚至提出：“无论如何，今年一定要买一套限竞房！”低价不减配的未来府，此时更尤显稀缺。

　　不禁感慨一句：北京从来不缺想买房的人，缺的是让购房者主动刷卡的房子。

　　严肃君拿到了一份未来府的准业主画像：

　　年龄主要集中在30-40岁，以三口之家为主；

　　工作居住区域主要集中在朝阳、昌平及海淀；

　　居住区域以望京、中关村、三元桥地区外溢改善客群为主；

　　所属行业主要为金融、IT、企事业单位、私营业主，大部分为中高管、私企老板等高净值人群。

　　相较于刚需购房人群，“新中产”们除了基本的居住需求，还会关注的是开发商品牌、产品竞争力，以及保值增值潜力。

　　“府”自带流量光环

　　从最早的广渠府，到望京府、北京府、亦庄府，再到现在的未来府，“府”已经是品牌输出最成功的案例，在市场和购房者眼中，这三个字是高端精工科技住宅的代名词。

　　同时 ，二手房是检测产品溢价空间最好的晴雨表。拿望京府来说，区域二手房均价在7万/㎡左右，靠近地铁站的项目也只达到了9.4万/㎡，而望京府要到12万/㎡。

　　珠玉在前，好口碑和好产品让“府”品牌自带流量光环。

　　而此前“府”价格动辄10万+，昌平未来府限均价5万+，是目前北京五座“府”中最具性价比，上车门槛最低的项目，想不红都难。

　　市场是识货的，口碑和高关注度的背后，产品力才是基本。

　　北京容积率最低的府

　　未来府为三块地组成，其中C18地块是纯住宅用地，也是未来府的主力产品所在，规划为18栋7-9层的洋房，容积率仅1.5。

　　可以说未来府是北京容积率最低的府，也是首个纯洋房社区。

　　C18地块共884套房源，分别为120平三室两厅两卫、145平四室两厅两卫、160平四室两厅两卫三种户型，限均价54187元/平。

　　一期将推西侧400多套房源，全部按照府的科技精装标准交付，经常能在户外围挡、宣传单页上看到的“恒温恒湿恒氧”等等也会落实到实际居住中。

　　标红为一期将推房源

　　160平4居—南向13.6米超大四面宽

　　此次开放的样板间是未来府的明星产品160平4居，从户型来看：

　　160㎡四室两厅双卫，为全明户型，户型方正南北通透。

　　南向13.6米超大四面宽，客厅、双卧室、书房4个功能间均朝南，进深仅为9.95米，大面宽短进深。从实际体验感来讲，整体采光、通风都相当给力。

　　考虑到风水和私密性，特别设计了过渡式入户玄关。玄关还做了全柜体设计的收纳空间，整洁利索。

　　可生长户型，灵活多变。样板间书房做成了开敞式，用金属条+玻璃做成了隔断，保证功能的同时兼顾采光和空间感。

　　严肃君了解到，书房实际交付是隔断墙。墙体是可以改动的，后期可以打通，就能实现7.1米的超大客厅；也可以根据家庭不同阶段的需要，改造成完全私密的书房或卧室使用，靠窗户位置也可作为家政阳台。

　　独立的家政间。在户型的东南角有约2平的北向带窗储物间，且预留上下水，可以作为洗衣、储物、晾晒衣服等功能来使用。

　　样板间上看产品增配

　　当然，在网红户型、神户型频频出现的北京市场里，仅仅依靠好户型，已经不能满足购房者挑剔的选房要求了。在产品上做增配，提高产品性价比，是项目的普遍做法。

　　目前限竞房大多四白落地交房，未来府自带精装品质和“恒温恒湿恒氧”黑科技，领先一个身位。

　　虽然目前精装标准还不确定，但从样板间来看，双开扇子母门、松下指纹锁、吉博力同层排水系统、三层双中空LOW-E玻璃、断桥铝窗，地面、墙面多用亚光石材、瓷砖以及壁布，细节上项目的精装品质还不错。

　　此外，未来府通过地源热泵、毛细管网及新风系统，让冬天室温维持在20-22度之间，让夏季气温稳定在24-26度，并保证抗霾除尘。为业主保障空气健康的同时，也没有忽冷忽热的感觉，不必担心会着凉和感冒。

　　严肃君了解，地源热泵是利用地下125至135米（原深度为110米）土壤温度相对稳定的特点（全年保持在16℃左右），以双U管的方式将管道预埋在地下土壤中，夏天向地下释放热量，冬天从地下吸收热量，从而实现制冷或供暖的要求。

　　然后，通过在墙面或者顶棚铺设毛细管网，进行温度调节，满足冬季20-22℃、夏季24-26℃的舒适体验。

　　产品逻辑＞经济逻辑

　　都说这两年买到的房子，可能是历史上质量最差的一届，不少购房者也担心未来府对比之前的“府”会不会缩水？

　　对此，严肃君分析认为：不会。

　　根据土拍数据，未来府拍地时综合楼面价仅21109元/平，对比5.1-5.4万/平的限均价，利润空间比较高，足够项目在产品上多下功夫。

　　C18地块的容积率1.5，对于项目而言，市场上常见的高层+别墅的高低配做法，最利于实现利润最大化。选择做7-9层纯洋房社区本身，就是在利润和产品之间做出了选择。在保障社区纯粹性的同时，提高公共空间的舒适度，未来府楼间距普遍能达到40-50米。

　　熟悉产品的人都清楚，“府”的精华就在于科技精装，府系的科技精装也在十年的进程中迭代升级。未来府将打造智慧化家居系统，让的12大科技系统更好的发挥。

　　未来府的“地利”

　　未来科学城，严肃君多次踩盘，也做过详尽的分析，详情请戳：未来科学城到底有没有未来？这里借未来府，再简单回顾下。

　　根据中央批复的《北京城市总体规划（2016年－2035年）》，作为北京“三城一区”的战略主场，未来科学城计划2020年初步建成具有全球影响力的科技创新中心。

　　未来科学城作为北京唯四、昌平唯一的全国科技创新中心，原有限制少，施展空间大，更多的是平地起高楼式的大刀阔斧，并建设了地下一体化综合管廊及其他智能系统。

　　定位起点高，配套规划也很全。学校、医疗、体育、文化等各项设施都十分齐备，完全满足日常生活所需。保利未来大都会，北师大附小都在未来府1公里辐射范围内。

　　（未来科学城核心区配套规划表）

　　未来府距离地铁17号线未来科学城南站仅800米。在建中的地铁17号线（预计2021年开通）以及13号线分拆计划，让未来科学城与中关村软件园、望京无缝衔接。

　　地铁17号线未来可与10、13、16等10多条核心地铁线路实现换乘，4站到望京，5站到太阳宫，20多分钟就能到东二环。

　　（17号线路图及进展实景图）

　　13号线分拆后，将与17号线在天通苑东站换乘，经过西二旗，穿过中关村软件园，最终与16号线在马连洼站换乘。

　　开车出行也很便利，出门很方便的能上京承高速，无论上班地点在望京、北四环，还是CBD，都能快速接驳。项目门口的“定泗路-北清路”将改造成横贯东西的快速路，全程没有红绿灯，开车去海淀软件园也很方便。

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