中国一半火焰一半海水

　　来源 | 地产杂志（dichanzazhi） 　　作 者 | 阿肆 　　水火不相融，如果想融合在一起，不是水蒸发于火，就是火熄灭于水。这种物理现象像极了 2020 年中国的业

中国一半火焰一半海水

　　来源 | 地产杂志（dichanzazhi）

　　作 者 | 阿肆

　　水火不相融，如果想融合在一起，不是水蒸发于火，就是火熄灭于水。这种物理现象像极了 2020 年中国的业绩表现。

　　3 月 23 日，中国公布 2020 年全年业绩。一方面，公司销售业绩创新高、土地储备雄厚、“三道红线”零踩线 ；另一方面，公司利润下滑严重，又深陷可能潜藏大量表外负债的纷争中，更有爆雷传闻在资本市场传出。

　　销售业绩创新高是中国产品力过硬的佐证 ；而公司是否有表外负债，又有多少不足为外人道呢？

　　火焰 : 销售创新高，轻松转“绿档”

　　截至 2020 年底，中国的合同销售金额达到2311 亿元，同比增长 44%，目标完成率达到 116%。

　　据亿翰智库发布的《2020 年 1-12 月中国典型房企销售业绩 TOP200 研究报告》显示，中国年度目标完成率在销售额 TOP20 房企中均位居第一。

　　前端公司销售强劲，后端“粮仓”储备也不甘落后。2020 年中国新增土地储备 1417 万平方米，其中 44% 的新增二级土储属于公司近年重点发展的城市运营板块，87% 的新增二级土储位于核心一、二线城市。总土地储备增长至9511万平方米，能够支持中国未来 5 年的发展。

　　在土储端收获颇丰的中国并没有带来负债高企。截至 2020 年底，中国的剔除预收款后的资产负债率为 64.01%、净负债率 41%、现金短债比分别为 1.56。“三道红线”零踩中，跻身“绿档”名单之列。

　　无论从销售还是土储和负债结构来看，中国都在 2020 年展现出不俗的成长力。

　　而细看中国“三道红线”的完成情况，之前踩线的现金短债比在 2020 年底提高 0.96 达到1.56，从而让公司进入“绿档”行列。

　　从“三道红线”优化难易程度来看，现金短债比是最容易优化的指标，因为它仅涉及货币资金和短期有息负债。房企通过加快资金回笼、减少短期有息负债的方式大概率可以满足现金短债比大于 1的要求。

　　用销售回笼资金，这对于拥有产品口碑且主要在一、二线城市开发销售高品质住宅的中国而言也并非难事。

　　截至 2020 年底，中国的现金和现金等价物为 434.56 亿元，较 2020 年中期增加 263.96 亿元 ；短期负债为 227.71 亿元，较2020 年中期减少 59.74亿元 ；全年回款 2098 亿元，同比增长超 40%。

　　业内人士表示，因为现金短债比可以在短期内快速得到优化，所以并不能代表其与企业真实经营状况相匹配，反之，它可能掩盖一些企业发展中的风险。

　　在融资端，除了通过销售增加回款外，中国还通过配股、出售股权、发行永续债等融资行为增厚资产，改善现金流。这些融资方式中不乏风险较大的方式，譬如在永续债方面，去年 12 月中国发行了一笔50亿元的永续债，年利率为4.95%。

　　年报显示，中国自 2016 年起开始发行永续债，总计笔数达到 9 笔，截至 2020 年底，永续债发行规模约为 239.28 亿元（不包含 2 笔已经赎回的）。若将这些计入权益的永续债记入负债端，则公司的净负债率将由 53.15% 上升至 100.19%，超过了 100% 的监管红线。

　　不仅如此，永续债还有“利润黑洞”之称需警惕。在 2020 年中国已经为永续债付息 11.34 亿元。

　　海水 : 藏在暗处的表外负债疑云

　　如果永续债只是中国暗藏的风险之一，或许其股价并不至于自业绩预告公布时开始下滑，并且在 1 月底公司启动股份回购后仍不见明显起色。

　　业绩预告显示，公司 2020 年净利润将较 2019年度下降 40%-50%。主要原因是受 2020 年房地产市场调控等原因影响，导致项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值。受此影响，公司股价一路下滑。

　　而最终业绩报告显示，公司营收达到 600.54亿元，同比增长 38.51% ；归母净利润达到 38.81亿元，同比下降 40.12%，增收不增利。导致利润下滑的计提减值项，最终年度新增金额达到 43.81亿元。

　　中国早年偏好高价拿地是业内皆知，近年赶上楼市调控，项目售价不及预期做计提减值也在常理之中，不少房企因同样的原因在 2020 年计提过公司项目。

　　但一位不具名人士对财经新地产表示，中国此次计提减值更可能是利用行业变化调整期做一次全方位的财务结构优化，以纾解公司前几年因为大举扩张而带来的利润下滑压力。

　　把公司利润下滑问题归于环境变化的背后，是“因为市场调控需要时间适应，所以中国今年大概率在销售业绩、销售量上与去年相仿，处于相对高速运行的状态，如此一来，2021 年的业绩数据会较为好看。”他进一步解释道。

　　对中国而言，可能潜藏的表外负债也引来外界诸多关注。

　　年报显示，2020 年中国的少数股东权益大于归母权益，两者分别为 550.65 亿和 467.62 亿元，少数股东权益占净资产权益总额为 54.08%。

　　然而，少数股东利润的增加却无法与少数股东权益的增长相匹配。财报数据显示，中国2020 年的少数股东权益应占利润为22.82 亿元，对应占比为 26.77%。

　　超一半的权益只对应约四分之一的利润，中国少数股东权益存在着与利润不匹配的状况。

　　此情况不仅出现在 2020 年这一年，从 2017 年起中国的少数股东应占净资产权益增速一直超过 50% 以上，但少数股东应占利润增速却没有与之相匹配。

　　对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜对财经新地产表示，该情况的出现说明中国可能存在明股实债、股权结构融资安排等，目的是为了降低公司负债率。

　　漂亮的销售业绩和多年积攒的产品口碑让中国的销售势头如火，而可能存在的表外负债以及利润指标的大幅下滑还是让其2020 年业绩失分。