中国甩卖资产回血，曾经高调的地王现在低调过日子

　　本文共2310字 　　阅读完约5分钟 　　拿地一时爽，买房两行泪，年报也一言难尽！ 　　地王收割机·明星最爱买的楼盘·地产界豪门·中国2020年的成绩单并不好看：尽管签

中国甩卖资产回血，曾经高调的地王现在低调过日子

　　本文共2310字

　　阅读完约5分钟

　　拿地一时爽，买房两行泪，年报也一言难尽！

　　地王收割机·明星最爱买的楼盘·地产界豪门·中国2020年的成绩单并不好看：尽管签约销售额首次突破两千亿大关，仍增收不增利，净利润同比下降40%。

　　而这一切早有端倪。前几年在各地频频斩获地王的中国，如今正经历着其激进策略带来的后遗症困扰。

　　亏损下的财务“心机”

　　日前， 中国公布2020年全年业绩。

　　财报显示，中国2020年实现总签约销售额约2311亿元，同比增长44%，首次突破2000亿元大关。截至目前，公司物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为3017亿元。

　　销售创下纪录的同时，盈利能力并没有跟上。

　　报告期内，中国实现收入600.539亿元，同比增长39%；毛利121.14亿元，同比下降5%；归属股东净利润为38.81亿元，同比下降40%。

　　具体看，城市运营及物业开发占据大头，营收543.66亿元，占比高达91%；商务租赁及零售商业运营收入14.61亿元，占比2%；酒店经营收入12.57亿元，占比2%，同比减少36%。

　　对于净利润大幅下滑，公司称因房地产市场调控等原因，导致本集团及本集团部分联营及合营企业发展中物业、持作出售物业减值。

　　财报显示，2020年计提发展中物业、持作出售物业减值金额达30.59亿，近净利润8成。从结算周期看，此次计提的项目应该是中国在2017年左右拿的高价地。

　　高达30亿的计提减值，意味着其此前对市场和项目出现误判，拿地地价过高，销售不及预期，迫于压力不得不降价促销，导致总货值减少。同时，亦不排除当地市场持续低迷，公司信心不足的可能性。

　　由于亏损已经在2020年完成计提，因此，相关项目在未来实际售出后，即使亏损也不会影响结算当年的业绩。

　　在一些业内人士看来，中国一次性计提减值，相当于把潜在的亏损和压力一次性放掉后轻装上阵，2021年年报数据会好看的多。

　　但并不意味着中国就高枕无忧。

　　目前有不少声音质疑，随着楼市限价调控持续加码，2020年毛利率下滑的中国已售未结那部分项目可能在未来还埋藏着雷。

　　据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，剔除预收款后的资产负债率为66%；净负债率下降为53%；非受限现金短债比为1.56。由此，2020年“三道红线”全部达标，提至“零踩线”房企行列。

　　看起来的财务状况还不错，但仍不能掩盖其大肆甩卖资产回血的自救行为。

　　有机构统计，2020年以来，挂牌转让了10个项目公司的股权，回笼资金超50亿，其中有项目拿地仅3个月就出手了。

　　与此同时，财报显示，截至2020年末，中国总负债高达2859.3亿元。其中，持有的现金和现金等价物为434.55亿元，计息银行贷款及其他借款共975.78亿元。

　　值得关注的是，除了常规债务，中国还有被计入权益的巨额永续债——近200亿。

　　或许，中国的资金压力并没有表明看起来那么轻松。

　　地产豪门光环褪色

　　在国内众多房企中，中国以走高端路线而一战成名。

　　出名得趁早，当年初出茅庐、那时还叫中化方兴的中国，钱压万科保利SOHO等老江湖，高价拍下北京东四环“绝版地块”而一战成名。

　　拿下地王的中国，面对着拿地楼面价高于周边二手房的严峻事实，开启了地产界豪门生涯：做豪宅，卖高价，并大获成功。

　　据悉，不少当红明星都买过北京府的豪宅，包括杨幂、董璇、佟丽娅陈思成等。

　　尝到甜头的中国继续走激进路线，多次征战地王。

　　有媒体统计，2016年中国在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等多个城市拿了不少地王，有些是区域内总价地王，有些属于区域内单价地王。成交总价达372.7亿元。

　　地王的规格，只有豪宅才能匹配。

　　(深圳龙华府)

　　因此，“高端”成为中国的标签。官网资料显示，中国以“府、悦、墅”三大产品线领跑中国高端住宅市场。而在对三大产品线的描述中，“高端生活品质”“中产阶层”“超低密度大空间高端社区”“墅级品质人居”让这一形象更加突出。

　　在业内人士看来，楼市火爆，价量齐升的行情中，通过走高端产品路线将地王溢价转嫁给购房者，是可能实现的。然而，随着房地产调控政策日趋严格，核心城市出台的限价政策正压缩着高端项目的盈利空间。

　　以成都武侯新城府楼盘为例，作为首次进入成都市场的项目地块，是在2017年以46.42亿元，楼面价17160元/平米，溢价率90.67%夺得。

　　2020年6月取得预售的府，均价高达35000元，明显超过周边二手房。

　　九个多月后，贝壳找房员工杨柳（化）告诉金融投资报记者：”此前小面积户型，总价在500万左右的基本卖完了，剩下的全是240平以上的大户型，价格在800万起。“

　　另一位不愿透露姓名的人员则对记者表示：”凭着府的口碑和主打科技住宅名号，600万以下的房子会有人买账，但800万以上乃至千万的户型就有点尴尬，因为并不是硬刚需，这个价位在成都可供选择的豪宅范围太大了，为何非要买府？“

　　此外，由于有前例在，不少房企纷纷效仿，激进拿地后亦被动或主动走豪宅风，令府的豪宅光环有所稀释。

　　与此同时，为了加快周转，最近两年一些城市府屡曝质量问题。如济南逸墅精装项目严重减配、北京大兴悦出现维权等。

　　更大的隐忧或许还在后面。

　　2020年8月，以48.95%的溢价，6851元/平米的价格拿下南昌一宗土地，周边二手房的均价仅1w出头。2020年12月，再次以38.46%的溢价率，7140元/平米的价格拿下台州的一块宅地，而附近二手房的价格仅为8000元/平米。

　　几年后，当这些项目交付后，市场情况、行业环境难以预料。

　　不知，当年初出茅庐雄心勃勃、背靠央企资金雄厚的中国拍下京城地王一鸣惊人之际，有没有想到，10年后会遭到如此猛烈的反噬。

　　所有命运的馈赠，早已标好了价格。

　　编辑|林兰 审核|秦川

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