中国的底气

　　  观点网  部分房企年度业绩 " 难产 " 的当下，中国显得积极许多。 　　  原定的 3 月 29 日公布 2021 年年报，当日午间就正式发出，而此前投资者们普遍以为会于收盘

中国的底气

　　  观点网  部分房企年度业绩 " 难产 " 的当下，中国显得积极许多。

　　  原定的 3 月 29 日公布 2021 年年报，当日午间就正式发出，而此前投资者们普遍以为会于收盘后公示。

　　  中国自然是有积极的底气，在行业整体较为惨淡的 2021 年，其年报数据仍可圈可点。

　　  除 " 三道红线 " 继续保持绿档以外，于 2021 年，中国录得合同销售金额 2356 亿元，销售回款率达 96.32%；实现营收 900.6 亿元，同比增长 50%；毛利为 167.57 亿元，同比增长 38%，毛利率为 19%。

　　  所有者应占溢利为 46.9 亿元，同比增长 21%，若扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），所有者应占溢利为 48.27 亿元，同比增长 49%。

　　  截至 2021 年 12 月 31 日，中国土地储备为 9323 万平方米，物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为 2928 亿元。其中，一二线核心城市签约占比达 87%。

　　   2022 年，中国计划供货超 4000 亿，货源中 78% 位于一二线核心城市。

　　  关注度更高的城市运营方面，中国于 2021 年在上海、长沙、南昌、贵阳、湖州、廊坊布局 6 个城市运营项目，截至 2022 年 3 月，已累计获取城市运营项目 34 个。

　　  营收核心

　　  中国的收入由四部分构成：城市运营及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营，以及其他收入。

　　  年报显示，2021 年度收入增长是由于城市运营及物业开发销售的收入增长。期内，该板块收入占总收入比重高达 91%，取得收入 826.4 亿元，同比增长 52%，主要由于交付结算的销售物业较上年增加。

　　  报告期内，中国取得签约销售额 2356 亿元，签约销售额同比增长 2%。在上海、北京、苏州、宁波、广州、南京、郑州、无锡、厦门、青岛、西安、绍兴、南昌、金华、长沙、衢州、重庆、台州及盐城等地均增加土地储备。

　　  百亿城市公司从 2019 年的 4 个扩容至 9 个，分别为北京、南京、杭州、上海、青岛、宁波、苏州、温州、广州。其中，北京、南京销售金额突破 200 亿。

　　  此外，商务租赁及零售商业运营收入占收入总额的 2%，较上年增长 7%；酒店经营收入占收入总额的 2%，较上年增长 30%；其他收入占收入总额的 5%，较上年增长 42%。

　　  各板块业务较上一年均有不同程度提升，但增长原因不尽相同。

　　  例如商业方面，2021 年度中国积极推动商业 IP 打造，全年新获取 2 个览秀城项目，同时商业经营业绩较 2019 年疫情前实现较高增长，长沙览秀城、青岛湾业绩均创开业以来新高，在营项目经营质量持续提升。

　　   2021 年，中国实现租金收入 15.63 亿元，同比增长 6.9%；拥有十二处主要投资物业，物业面积约 80 万平方米。

　　  酒店方面仍持续受到新冠疫情影响，下半年旅游及酒店行业再次探底，整个行业表现低于预期。

　　  于期内，中国酒店经营板块加大产品创新，其中丽江、崇明、三亚等地的度假型酒店，持续打造差异化特色产品、紧抓周边游市场，平均房价及平均可出租客房收入较上年再度提升。

　　  同时，中国发布五大酒店自有品牌，全年新增 12 个轻资产项目签约，向高端酒店轻资产管理转型迈出重要一步。

　　  资料显示，酒店、商业、写字楼业务坚持跟随城市运营战略，有序推动持有资源的获取。

　　  截至期末，中国持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为 334 个。

　　  值得一提的是，物业服务业务于 2022 年 3 月顺利完成分拆并在港交所挂牌，业务涵盖社区物业、商业物业、城市物业范畴，累计签约 3 个城市物业项目，管理范围达 81 平方公里。

　　  优势体现

　　   2021 年，中国在土地市场和资本市场上收获颇丰。

　　  将城市运营开发作为主战略，一二级联动的独特开发模式，使中国在经营中拥有更强的竞争优势。随着该战略进一步落地，城市运营项目逐步成为重要的利润补充。

　　   2021 年，中国新获取 62 个二级项目，新增二级项目土地储备中 36% 来自城市运营项目；新增土地储备中，82.4% 位于北京、上海、广州、成都、西安等一二线核心城市。截至期末，中国土地储备为 9323 万平方米。

　　  其中，新增廊坊龙河高新区项目、湖州南太湖未来之窗、上海横沔古镇、赣江中医药国际生态科技小镇、长沙雨花智慧科学城、贵阳清镇税金智慧新城等 6 个城市运营项目。截至期末，累计运营项目 33 个。

　　   2022 年 2 月 15 日，中国正式成为浙江衢州高铁新城片区综合开发项目的实施主体。至此，旗下第 34 个城市运营项目也已落地。

　　  中国在年报中表示，中国发展面临的风险挑战明显增多，部分领域投资尚在探底，经济潜在增速下行、人口增长放缓、低碳转型等中长期挑战也不容忽视。但中国经济韧性强、潜力足、长期向好的基本面没有改变。新型城镇化仍将持续，城市更新需求不断涌现，碳中和、数字化将为行业发展带来新的契机。

　　  在此前提下，在 " 城 - 人 - 产 " 的城市运营逻辑之下，围绕 " 大科技、大文化、大健康 " 三大产业，中国打造了强大的产业导入和资源配套能力。

　　   2021 年，中国与 443 家优势产业资源完成战略签约。截至年底，产业资源库内的活跃资源数量已超过 1400 家。行知行机器人、华师大附中、科大讯飞、海大集团等优势资源已于 2021 年落位青岛、嘉兴、宁波、金华等城市运营项目。

　　   " 融资难 " 是房企面临的一大挑战。在 2021 年第三季度，房企整体流动性压力达到顶峰，银行开发贷规模收缩，境内外债券融资渠道收紧，叠加预售资金监管等政策，多项限制下一些房企出现流动性危机。

　　  但显然，中国在此方面更加游刃有余。

　　   2019 年及 2020 年，中国平均借贷成本分别为 4.94% 和 4.42%，2021 年更创下近三年新低，进一步降至 3.98%。

　　  年报显示，中国于期内获取多笔低息融资，包括利率 3.2% 的 5 年期 6 亿美元境外高级债、利率 3.74% 的 3 年期 30 亿普通中票、利率 3.65% 的 3 年期 20 亿普通中票等。

　　  以上种种，使得中国在 " 黑铁时代 " 显得别具一格。