商业：抛弃凯德，奔向万达

　　近日吴亚军退休、校招生陈旭平接班，不仅为的校招狠狠宣传了一把，也为今年以来各种负面新闻缠身的刷了一波存在感。 　　无论怎么宣传，如今的都已经变味（跟印

商业：抛弃凯德，奔向万达

　　近日吴亚军退休、校招生陈旭平接班，不仅为的校招狠狠宣传了一把，也为今年以来各种负面新闻缠身的刷了一波存在感。

　　无论怎么宣传，如今的都已经变味（跟印力、华润一样）。

　　商业（现在叫智创）也正在逃离凯德模式，复制万达套路。

　　抛弃凯德模式

　　商业地产的全周期可以分为投融建管退这几个环节。

　　1. 什么是凯德模式？

　　多年来，凯德主要通过其强大的融资能力，吸纳国际资本，在全球各地投资，然后通过其相对合格的管理（通常在70分左右）和市场的周期性成长，最终实现盈利和退出。

　　在国内市场，跟新加坡的GIC一样，凯德聚焦在一二线城市，通过当地市场70分的产品，伴随着当地市场的成长来获取投资的增值，做市场的朋友在未来变现。

　　2. 为什么要抛弃凯德模式？

　　商业过去主要依靠房地产销售的利润来投资，没有自我造血，更没有市场融资能力。当下房地产市场深度调整，的住宅销售没有办法继续提供庞大的资本，导致商业必然需要抛弃过去阉割的凯德模式；

　　随着上市计划的提出，布局二三线城市成为近几年发展的重点之一。二三线城市的优秀玩家如万达、新城、宝龙等，无一不是通过相对快速的布局、60分左右的产品在占领市场；若是继续提供70分的产品，一来合作的品牌无法在当地生存，二来当地的消费水平达不到，必然导致选择二三线城市的通用模式——万达模式；

　　3. 怎么抛弃凯德模式的？

　　自去年开始，商业就在不变的进行组织架构的调整，之前仅仅是局限在商业总部，今年直接涉及到全国范围，跟万达商业的大区一样，在全国范围内成立了多个大区，形成了总部——大区——城市公司和项目的管理架构。组织架构的调整带来的是一批岗位和人员的变化，借此机会，迎来了一批万达、宝龙商业的精英；

　　一批跟随商业旗帜性人物、原凯德老将李楠的凯德系经理人或出走，或被边缘化；

　　如原凯德系经理人、商业副总裁肖宏伟，李楠在凯德的老搭档、原商业总部招商及运营中心总经理田昆等，2021年相继出走；

　　李楠本人也在2022年离开了商业的决策核心，偏向商业的对外沟通和市场性宣传。

　　做最好的万达门徒

　　曾经，新城、宝龙等不遗余力的邀请万达高管加入，力图复制万达模式、做大做强商业；

　　这种近乎痴狂的安利行为，并没有带来真正的突破。新城，被称为低配版万达；宝龙，至今还谈不上万达。

　　商业这个新门徒，能否成为高配版万达，或者能否成为优秀的万达，目前尚无定论，但是在学习这条道路上，显然比新城和宝龙要来得更加坚定和彻底；

　　（印力近期也有万达化的趋势，或许将和商业竞争“最佳万达门徒”的称号）

　　1. 新开业商场——满铺开业、精彩呈现

　　满铺开业、精彩呈现这句话曾经是刻在万达商业人脑海里最重要的信条之一，如今俨然成为商业众多人的目标之一，比如今年上海已经开业的金汇天街，开业期间的宣传和导向完全按照这个节奏来的。

　　2. 已开业商场——数据美丽、实际不堪一击

　　上海的商业地产同行中，有两家公司的数据不能参考，用“你懂的”来形容，一家是环球港的销售额（近几年公布的数据都超过100亿），一家是万达上海所有商场的数据，包括内部员工都抱着这样的态度来形容业绩数据。

　　2020年、2021年，上海的商业地产市场推广人中流传一个故事：华X天街最愿意花钱做会员，因为这个商场完全学习了江桥某达广场的客流办法，通过花钱买了一批会员数据，也就是我们俗称的僵尸粉；

　　2021年、2022年，上海的各大品牌开发之间又流传一个故事：虹X天街最愿意做出租率，不管现场如何，但是年报上的出租率一定好看，至少要保持在96%以上。

　　3. 日常管控——节点意识、目标导向

　　今年以来，商业为了学习万达模式，加强了节点意识和目标管控，顺便调整了多个条线的管控方式，如招商、市场方面，几乎照搬了万达上海公司的模式。

　　周周有活动、月月要精彩；

　　无论大小动作，只要是动作，就要有宣传；

　　出租率第一，先填铺再说，因为有考核要求；

　　考核是根大棒，哪里需要就往那里砸。

　　一批无万达工作经验的人，在上海复工后，要么裸辞，要么跳槽，要么在准备中，因为对他们来说，原来追求的是有品质的商场，没有想到现在转弯了。