集团，民营地产债的最后信仰

　　 　　年报第四篇，今天来说说集团。 　　非常真诚地说，在整个行业风声鹤唳的时候，是这一轮大洗牌中硕果仅存的民营房企之一。 　　从2020年至今，接近两年的时间

集团，民营地产债的最后信仰

　　年报第四篇，今天来说说集团。

　　非常真诚地说，在整个行业风声鹤唳的时候，是这一轮大洗牌中硕果仅存的民营房企之一。

　　从2020年至今，接近两年的时间里，从早早爆雷的泰禾、华夏幸福、蓝光……开始，已经有20多家中大型民营房企接连倒下。

　　就在近两天，大家眼中的“优质房企”龙光、融创还和富力一起，联手奉献了“展（wei）期（yue）三连炸”——

　　为了说服投资人同意展期，融创甚至搭上了创始人孙宏斌的个人信用。而此时，距离老孙夸口说“除了我们，谁都可能爆雷”，只有短短半年。

　　扯远了。

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　　说回。

　　据说，债券市场一直有一个说法：

　　“在所有民营地产企业中，如果有一个能活到最后，那一定是。”

　　的业绩有多优秀呢？

　　2021年，实现了2901亿元的销售规模，同比增长7.2%，营收接近2234亿元，同比增长21%。

　　尽管毛利率不可避免地下滑到了2018年以来的最低水平，还是顽强地实现了238.5亿元的归母净利润，同比增长19.3%。

　　不要小看了这几个数据，就算是在最早发报的优质房企里横向比较，也是少有的，营收与利润齐飞的品种。

　　何况，还是一个保持了六年全绿档的房企，现金短债比达到了惊人的6.1倍——

　　也就是说，实现了低杠杆前提下的“增收又增利”。

　　怎么做到的？

　　首先，城市布局真的很重要。

　　如果仔细查看2021年度各区开发业务的营业额会发现，北京、上海、广州、南京、长沙、成都、昆明等重点城市的业绩出现了明显增长。

　　与此同时，大连、无锡、咸阳、南通等城市，业绩出现了明显的收缩。

　　数据也支持了这一点——

　　目前在售的68个城市当中，9成以上的销售来自于高能级城市，其中一线占比13%，二线占比81%。

　　对此，集团新晋CEO陈序平坦言，很庆幸在过去几年没有盲目下沉，没有过多的布局一些低能级的城市——

　　“我们预判这些市场在今年是很难恢复。”

　　其次，在借钱上是真的很有优势。

　　截至2022年3月，集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

　　得益于高评级，在2021年新发行了4笔公司债，1笔中期票据，期末集团平均借贷成本降到了4.14%的历史最低位，平均帐期6.38年。

　　4.14%是个什么水平呢？不但秒杀绝大部分民营房企，甚至低于大部分的国企和央企。

　　最后，多年以来一直在说的“长期主义”，也确实结出了丰硕的果实。

　　比如说，我们在报表中发现，有一块利润是来自于地产销售之外的——“投资物业的公允值变动收益”，简单点说，就是持有物业的估值变动。

　　2021年，的持有物业贡献了近28.5亿元的升值收益，是手握北京上海核心区写字楼和商业，以收租为生的SOHO中国的9.5倍。

　　这个规模，是2000年至今二十几年的时间里，雷打不动地将每年销售回款的10%投入到持有物业，包括其他航道换来的。

　　这些投资性物业除了可以升值，还可以创造现金流。

　　根据陈序平介绍，商业在去年获得了80多亿的租金收入，公认的烧钱大户长租公寓，也终于实现盈利了。

　　那么，2022年的会是什么样子？

　　从债市的角度去审视，至少，现金流没有问题。

　　今年，需要还的钱并不多。

　　平均账期长带来的好处是到期债务的比例低。2022年，的到期债务不到8%，需要还的钱只有140亿元。

　　新年伊始，就已经还了74个亿，接下来的时间里，刚性还款只有70多个亿。

　　借钱的渠道又很畅通。

　　管理层称，目前交易所和银行间市场都非常支持去发债，也给公司批了一些额度。

　　这一来一去，管理层甚至提及，要主动提前归还300多亿元的贷款或者别的负债，让整个盘面更加健康。

　　最后的最后，我看了一眼的地产债收益率。

　　当别的地产公司债动不动就跌到30元上下的时候，的债券价格大都还在100元以上，比面值都高。

　　我想，如果有一天，连的地产债都垮了——

　　就真的不相信爱情了。