集团：向善而生

　　在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命

集团：向善而生

　　在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。

　　房企并非单纯逐利，肩上也有一份 " 保障 " 住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

　　我们所推出的 " 寻诀 " 系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。

　　我们将集团的年度关键词定为 " 善 "，因集团始终遵行 " 善待你一生 "，以客户为核心视角，不断升级空间营造和服务的能力。

　　提质控速，" 善 " 品质

　　1993 年集团创建于重庆，涵盖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等主要业务板块，后经 16 年磨练在港交所上市。

　　1995 年，处于起步阶段的遵循单业态单项目串联式发展稳扎稳打，做完一个项目再做下一个。业务成熟后，开启单业态多项目并联式发展阶段，用一条主脉将多个项目串起并同时展开。

　　直至近些年，已然具备规模且兼顾质量的开发能力。通过多业态多项目并联式发展，实现多种业态多个项目齐头并进。

　　截至 2021 年底，在全国 67 个城市实现销售，在其中的 28 个城市入围当地市场前十。分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为 28%、25%、22%、15% 及 10%。

　　然而，相比规模扩张，始终笃定坚持有质量发展，更加关注产品品质等内功修炼。

　　2021 年，以匠心筑善住，在实践多年的基础上正式发布其精装善住体系。据悉，该体系通过 BIM 建造系统，提前模拟房屋全周期建造过程，实现精细化管控精装产品质量。目前，精装善住体系已覆盖 62 个城市，400 余个项目，总服务户数超 30 万套，总精装面积达 3000 万平方米，已获 24 项专利技术。

　　强化客户体验感无疑也是时下房企需持续精进的核心竞争力。集团始终聚焦用户体验，沉淀数字化能力，以科技赋能高质量发展模式。2021 年 6 月，基于自身数字化能力和业主收房痛点，集团自主研发 " 云交付 " 系统，首次将线下新房交付流程搬到线上。这对行业来说是一次全新的尝试，更在疫情之下，打破时间和空间壁垒，实现了新房交付流程线上化、数字化以及智慧化，以便更高效、标准地服务业主。

　　多业态齐驱，" 善 " 协同

　　从业态协同上，" 天街 " 是集团在全国布局的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。

　　代表项目如重庆北城天街，是国内最早的购物中心之一，也是重庆标杆级购物中心、时尚地标。作为诸多品牌入驻重庆的首选购物中心，北城天街拥有数十个首进重庆品牌，几十家店铺年销售破千万。

　　除天街系列外，商业地产品牌还有星悦荟以及家悦荟。截至 2021 年 6 月，商业实现租金收入 37.1 亿元，开业商场达 54 座，整体出租率 98%，合作品牌与商户超 5000 家。

　　与商业相辅相成的 TOD 项目，也是重要战略方向。在城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD 新城 6 种产品线的深度实践中，通过以公共交通为导向的复合空间及多业态融合，形成以现代服务业为主的都市生态圈，推动新城发展的同时，促进老城更新。

　　以全国首个商圈高铁 TOD 综合体项目重庆光年为例，项目位于成渝高铁线沙坪坝站之上，建筑总面积 48 万平，是集公共交通枢纽、商业、办公的复合型交通上盖综合体。

　　沙坪坝站作为成渝地区的重要交通枢纽，汇集多条高铁线路以及 4 条地铁线路的同时，承担了链接南北商住区、大学和公园的城市功能。通过高效的交通核系统和便捷慢行交通系统实现铁路、轨道交通、公交、出租车等多种交通工具切换 " 零换乘 "，提升运营效率。

　　截至目前，持有 TOD 项目 70 余个，以 TOD 为核心的全业态开发面积超千万平方米。

　　从服务理念上，集团遵行 " 善待你一生 " 的使命，以客户为核心视角，不断升级空间营造和服务的能力。围绕空间服务、租赁服务、装修设计等多个维度打造有有温度的服务，为消费者和合作伙伴提供更加多元的服务和发展空间。

　　时间追溯到 2021 年 1 月 26 日，官宣 C5、C6 两个新业务航道品牌 " 鹅塘 "，涉及房屋租售、装配式整装、家居装饰等。

　　其中，塘鹅租售为客户提供房产经纪一站式服务。截至 2021 年 6 月，塘鹅租售在 30 余座城市，为 39 万 + 客户提供服务，客户满意度超 96%。

　　塘鹅美装修由智慧装饰、整装设计院、智慧新材组成，可提供即装即住的装配式整体解决方案。

　　财务自律，" 善 " 攻守

　　开年以来，受房企销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，今年的土拍市场上 " 国家队 " 兜底、底价成交等现象屡见不鲜，尤其是触及红线的房企大都按下了暂停键。而作为民企的则仍旧保持着自己的节奏。

　　这一切要归功于集团一直以来对长期主义的考量。

　　在其他房企一味信奉高周转、不惜高杠杆谋求规模之时，前瞻性的借款比例保持较低水平，并长期保持行业较低水平净负债率。

　　据集团 2021 年半年报显示，2021 年上半年集团净负债率 46.0%，在手现金 994.7 亿元，现金短债比达到 5.48 倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为 3.91），一系列指标均维持行业内的较高水准，连续五年满足 " 三道红线 " 指标要求，是民营房企里为数不多的绿档企业。

　　上半年平均融资成本 4.21%，再创新低，且低于 " 国家队 " 的平均水平 5%。平均贷款年限为 6.18 年，负债结构保持合理。

　　至此可见，长期的财务自律、现金流充沛是抵抗周期风险的根本。

　　2021 年，随着政策导向对行业的发展方向更加明确，一些企业层面的潜在风险也开始引起评级机构的关注。而集团稳定的财务策略与持续的现金流，持续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别给出 BBB 稳定、Baa2 稳定、BBB 稳定的全投资级评级，集团也成为唯一获得境内外机构全投资级评级的民营房企。

　　随着去风险、降杠杆的监管逻辑在信用层面带来资质分化，资源也在向优质企业倾斜。在全投资级信用评级与 " 绿档 " 加持下，集团融资成本进一步降低。统计数据显示，2021 年，集团共计发起四笔融资，票面利率一度最低低至 3.35%，票据发行周期最长为 15 年。

　　如果说自律是始终坚持的基本功，那么，长期主义则助力这家企业走向更宽广的未来。

　　随着 " 开发 + 服务 " 双引擎战略格局已日渐清晰，" 空间即服务 " 战略如今又结新果。2022 年 1 月 7 日，集团控股有限公司发布公告，拟分拆智创生活于联交所主板独立上市。同日，智创生活向联交所提交上市申请表格。这是在 " 一个 " 生态体系中生长出来的全新品牌，有机融合了集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力，是集团基于全新业务内涵、外延。

　　与时代同频，的空间服务故事不会止步与此。未来，无论是 " 空间的故事 "、还是 " 服务的故事 "，只要以用户为视角，都会结出更多丰硕的果实。