：从“失速”到回归

　　在刚刚出炉的2020中国女富豪排行榜上，集团创始人吴亚军延续去年的名次，位居女富豪榜第二位，866亿财富值相对去年大涨69.8%。 　　虽然不再是当年“小而美”的{公司名

：从“失速”到回归

　　在刚刚出炉的2020中国女富豪排行榜上，集团创始人吴亚军延续去年的名次，位居女富豪榜第二位，866亿财富值相对去年大涨69.8%。

　　虽然不再是当年“小而美”的，吴亚军却还是吴亚军。同期的王石退位，宋卫平归隐，只有吴亚军屹立不倒。

　　对外称，“没有故事”，年年复如是。不过，由女富豪白手起家创办的，却不可避免总有故事发生。

　　在吴亚军的带领下，平顺走过了2019年。比起2018年高管频繁出走的动荡期，此时的吴亚军看起来缓了一口气，表示会用“强者的姿态”来应对2020年。

　　3月24日，集团召开了线上业绩发布会。会上，集团表示，考虑到疫情的冲击，2020年的目标定为2600亿元，换言之，只需比2019年完成的2425亿元增长7.2%。目标之小，也不知是喜是忧。

　　回想两年前，在2017年的业绩会上，主政的邵明晓曾定过宏大目标：2018年合同销售目标是2000亿元，未来三年，的地区公司要实现1~3个500亿规模，3~5个300亿规模，5~8个200亿规模以及8~15个100亿规模。以此估算，到2020年，计划达到销售额3200~6100亿元。

　　知情人士回忆，2018年，吴亚军“消失”了整整8个月。在此期间，业内大呼“变了”。

　　吴亚军不在的日子，内斗不断、高管频繁出走，同时，北京、成都、长沙等地维权事件频发，维权风波甚至上升到2019年在香港举办的中期业绩会上。

　　过去一年，走出阴霾后的吴亚军，回归后试图将“失速”的重新拉回平稳的轨道。

　　来看发布的2019年成绩单：

　　- 合约销售额同比增长20.9%至人民币2425亿元

　　- 销售总建筑面积1424万平方米，较上年同期增长15.2%

　　- 销售单价人民币17032元/平方米，较上年同期增长4.9%

　　八个字评价：无惊无喜，增速放缓。

　　01

　　跌出前十

　　比起前几年的高歌猛进，这两年增速呈断崖式下滑，也是不争的事实。

　　业绩大爆发，可以追溯到2016年，当时销售额达到888.14亿元，同比增长62.84%；2017年，销售额直接飙升至1561亿元销售额，同比增长75.76%；2018年，销售额达到2006亿元，同比增长28.5%，增速开始放缓。

　　据公布的2019年全年业绩，2019年实现合同销售2425.0亿，同比增长21%。而2020年的目标定为2600亿元，吴亚军对今年的要求只需多卖175亿元。

　　在克而瑞发布的销售榜上，2019年已掉出前十，被世茂赶超。不进则退，这是逃不掉的生存难题。

　　坊间猜测，是不是意味着，准备开启“吃老本”时代了？

　　根据财报，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在整个集团中的占比，分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

　　西部是的发家之地，长三角是重点布局之区，两大区域一直是的重要粮仓。重庆、成都、济南等强二线城市则为贡献卓著，但这一势头同呈衰退趋势。

　　以大本营重庆为例，2019年，重庆地区贡献287亿元销售，同比2018年的263亿元，增幅仅9.1%。

　　以济南为例，2019年区域合同销售为72亿元，同比2018年的180亿元降幅达到150%。

　　如华中区域，一直是的销售短板。受到新冠疫情影响，2020年2月的销售额仅0.9亿元，同比减少将近8成。

　　吴亚军重回，邵明晓的口风如今也与吴亚军一致。他表示，全年2600亿元是一个稳健增长的目标。一二月份销售了170亿元，三月大概会超过200亿元的销售，四月份销售市场会回到正常水平，上半年超过1000亿元没有问题。

　　不过，对完成KPI没有太大压力的，以“稳健增长”为托辞，整体看来再无亮点。

　　02

　　谨慎拿地

　　据了解，集团2020年储备的可售货值为4100多亿，较去年增长12%，按照去化率63%，即可完成2020年全年目标。

　　资料显示，2020年推盘计划主力项目212个。其中，环渤海区域56个、长三角区域50个、西部区域46个、华南区域39个、华中区域21个。

　　土储方面，截至2019年末，集团的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5737元，为当期签约单价的33.7%。

　　期内，拿地主要集中在下半年。2019年全年，新增90宗新地，新拓11个城市，收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本6186元/平方米。

　　截至2019年12月31日，集团土储总建筑面积6814万平方米，权益面积4742万平方米。至此，已布局于全国范围内的55座城市，约90%的货量值聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局。

　　此外，2020年前两月，集团新增收购土地储备总建筑面积为232万平方米，权益面积为178万平方米。

　　对于今年的拿地计划，邵明晓表示，会遵守净负债率50%—60%的底线，一次来倒算今年的拿地金额，坚决不拿高价地。同时他表示，今年一季度是拿地的好时机，而自3月下旬开始，个别城市的地价已经开始上升，且上升的非常猛烈。

　　比起2016年、2017年的激进，如今的收敛锋芒，开始走进“安逸”的舒适区。

　　03

　　低息持家

　　是少有的女性掌舵的房企，比起一些企业“十锅九盖”、“拆东墙补西墙”的做法，吴亚军对资金的掌控也颇有勤俭持家、量入为出的特质。

　　会上，首席财务官赵轶表示，基本上把15亿元美元债的额度用完，今年1月完成了百亿量级的融资，现在国内的流动性比较宽松，发一些债券的渠道还是畅通的，下一步融资，会在国内申请一些债。

　　吴亚军则霸气称，疫情考验现金流，但是现金流不是危难时才要考虑，而是要天晴补屋顶，在去年下半年就开始注重现金流。

　　“1月份完成了全年的基本融资，下半年融不融资无所谓。”

　　据一份南都大数据研究院针对50家上市房企的调研报告显示，2019年上半年的融资成本5%-7%之间的房企数量占比最大。

　　相比较，全年保持综合借贷总额1460.0亿元，平均借贷成本为年利率4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.38。

　　借贷少，利息低，现金充裕。不得不说，“掌柜”吴亚军是少数真正做到“手中有粮心中不慌”的房企老板。

　　04

　　“包租婆”的意图

　　吴亚军有意识进一步落实地产多元化。

　　集团提出“空间即服务”的战略，旗下共计四大业务，分别是C1、C2、C3、C4，对应地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务，地产开发只是4C之一。

　　2019年在持有物业的战略上，实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

　　2019年，集团新开业商场达10座，合肥、南京首座天街开业运营，全国范围内累计开业商场达39座，已开业商场建筑面积377万平方米，整体出租率98.5%。

　　商业租金增长31.9%至47.5亿元，同店增长达到19%；商场销售额为267亿元，同比增长25%；全年平均日客流154万人次，同比增长23%。

　　旗下租赁住房业务冠寓已经累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%。

　　在朗诗、远洋、万科等暂缓或剥离长租公寓业务时，对租赁住房业务的布局仍有增无减。

　　展望2020年，报告指出，商业运营业务中，成都、重庆、南京、苏州、济南、西安等地的多个天街，将于2020年开业。租赁住房业务冠寓也将有计划地持续推进。上述两项业务将为集团物业投资业务收入的增长奠定基础。

　　由此看来，今年56岁的吴亚军，不再提“规模”，比起传统的地产开发业务，对当“包租婆”的兴趣反而更强烈。

　　“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返，回归、重塑成为共识。”在2019财报中，吴亚军再次这样重申。