，还是那个！（上）

　　来源：网络图片 　　最近行业遇到一些困难，爆雷企业数量令人咋舌，不仅有区域型房企，更有众所周知的上市房企。 　　越是在这个时候，有很多求职者就有点看不到方向，纷纷私信我对很多公司的看法

，还是那个！（上）

　　来源：网络图片

　　最近行业遇到一些困难，爆雷企业数量令人咋舌，不仅有区域型房企，更有众所周知的上市房企。

　　越是在这个时候，有很多求职者就有点看不到方向，纷纷私信我对很多公司的看法，生怕自己目前正在面试的或者工作的单位，哪天突然就跨了。

　　因此，我打算写一个专题，针对当下大家求职的主流房企做一下系统分析，帮助各位更好的挑选公司。

　　当然为了避免主观，我会更多的通过一些客观数据进行分析，上市公司主要通过财报进行解度，非上市公司就主要通过我所了解到的数据。

　　今天要聊的第一家房企，我选的是。因为在我心中一直就是行业老大的地位，规模、品牌、财务稳健度以及从业者口碑等各个维度在业内都可以吊打同行。

　　既然要从财报的角度分析上市公司，先初步确定一下我们的分析框架，看下面这个脑图：

　　今天我们主要分析盈利能力指标：

　　合约销售额

　　所谓的合约销售额就是指全口径的总销售，是包含股东部分的；对应的就有一个权益销售额，它就指包含集团的销售额，不包含合作项目股东的销售额。

　　所以与其是说看合约销售额，不如看权益销售额更为准确，但是权益销售额不在财报中进行体现，只能通过三方数据查找。

　　2021年上半年实现合约销售额3544亿元，同比增长10.6%；权益销售额2306亿元，权益占比65%。

　　这个权益占比相对较低，表明当前的合作项目占比还是比较多的。

　　我们都知道房企如果在扩大规模的时候，一般合作项目比例会加大，以扩大市场占有率，导致权益占比逐渐走低。

　　所以可能出现销售金额大幅增长，而权益销售金额小幅增长的情况。

　　2020年1-6月权益销售额2067亿元，2021年1-6月权益销售额同比增长11%，基本与合约销售额保持同速度增长，表明对于合作项目的管控还是相对有力的。

　　此外，在3544亿元的合同销售额中住宅占比达到87%，商办类大宗资产占比13%，表明整体的资产结构是非常良好的。

　　一般商办类占比超过20%就比较危险了，这类产品的周转极差，对公司的现金流影响颇为不利。

　　营业收入

　　销售金额由一个个项目汇总而成。这些项目，有的是房企完全控股独立操作的，有的是和其他企业合作的。

　　合作又分两类，一类自己做大股东控股50~100%，一类自己做小股东控股50%以下。

　　房企完全控股和控股50~100%项目的销售金额要合并报表，结算为自己的收入；控股50%以下项目的销售金额要结算到别人的报表中，和自己没关系，这些项目的收益计为长期股权投资收益。

　　房地产企业收入确认准则是交楼时确认收入，由于现在大部分是期房销售，1~2年后交楼，所以房企当年的销售金额大部分都结算不了，没有结算的部分计入已售未结金额中，这个已售未结金额是合并报表范围内的。

　　2001~2017年销售金额合计44315亿，房地产结算收入合计25812亿，2021年中已售未结金额7819亿。

　　可以估算出这些年间没有合并报表的销售金额为44315-25812-7819=10684亿，这些就是做为小股东项目的销售金额。

　　已售未结金额中已经收到现金的部分计为预收款项，没有收到现金的部分包括在途银行按揭以及购房者分期付款的首付中未支付的部分，这些不记录在报表中，这就叫表外资产。

　　已售未结金额只有在财报中披露了，没有披露的只能通过预收款项分析。

　　今年的已售未结金额/预收款项，大部分在第二年结算为收入，所以今年的已售未结金额/预收款项决定了明年的收入。

　　一般营业收入的增幅与销售金额增幅相近则表明销售含金量较高，偏差过大或过小都不好，从下面的历史数据同合计来看，近两年营业收入和销售金额增幅还是比较同步的。

　　净利润、毛利率、现金及等价物

　　净利润我们重点分析归母净利润，所谓的归母净利润指扣除合作方部分后剩余归母公司部分的净利润，归母净利润=营业收入*净利率*权益比例，下图是历年归母净利润数据：

　　这里面最为扎眼的就是2021年中归母净利润多年后首次出现了同比下降的情况，上一次出现为负要追溯到2008年了。

　　2008年金融危机降幅-16.74%，而今年年中同比降幅也达到了-11.68%，可见房企在今年遇到的困难绝不能小觑。

　　净利润下降主要有三个主要原因：

　　①销售规模增长有限。

　　2021上半年，的合同销售金额达3544亿元，同比增长 10.6%。和紧跟在后面的TOP10同行增速相比，的确稍微落后。

　　龙湖在上半年销售额增长28.4%至1426亿元；中海地产上半年的签约额增幅是20.5%。

　　②拿地的地售比增高。

　　说白了就是地拿贵了，不支撑房价，房地价差缩小了，从数据统计上看确实是有这个原因，2018年-2021上半年，这个数字的上升水平，在10个百分点左右。所以后续拿地还是要尽可能往地售比低的方向拿。

　　③毛利率下降。

　　的毛利率已呈现连续三年下降趋势。

　　其中，2021年中房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18%，较2020年同期下降6.02%。

　　不过，无论是龙湖、中海，还是，行业大佬们当下都难以回避的问题就是毛利率下降，这是行业当前的共性问题。

　　虽然净利润下降，但我还是比较看好的。

　　净利润下降是整个行业面临的共性问题，但要看到依然在坚守其稳健的发展策略。

　　”三道红线”继续保持绿档，公司持有货币资金1,952亿元，是短期有息负债的2.3倍；综合融资成本是4.27%，同比下降32个BP；净负债率是20.2%，连续20年保持低于40%。财务能力继续保持优秀。

　　ROE

　　净资产收益率（ROE）是总资产的投资回报率，净资产收益率按净收入除以总资产计算。

　　把ROE单放在盈利能力下其实不太妥，如果说这四种能力是单科考试，那么ROE就是综测，反映了企业在盈利、运营、杠杆使用上的综合能力。

　　巴菲特都说了，如果只能选一个指标衡量公司，那就是ROE了。

　　企业培训给职业经理人讲解财务报表在运营管理上的使用，第一个拆解和详细讲解的指标就是ROE。

　　可以拆解为净利率、总资产周转率、权益乘数这三个数据之乘积，分别代表了公司赚钱能力、资产运用效率和负债程度高低。

　　近 12 个月 ROE 为 19.2%:

　　= 12.9% （净利率）x 0.23 次/年 （总资产周转率）x 6.35 倍 （杠杆倍数）= 19.2%（ROE）

　　“长期”和“稳定”是衡量ROE是否有参考价值的两个指标。

　　好比衡量一个学生能力高低，不能仅仅从某单次考试来判断，得发挥稳定才行。历年的ROE数据如下：

　　虽然有所回落，但整体看还是非常优秀的。

　　一般RoE < 7% ，可能是不值得投资的公司 ；RoE > 20% ，是非常好的公司。

　　巴菲特的平均收益率也不过 20%。

　　好了，受制于篇幅，关于盈利能力部分的介绍就讲到这里，下一篇我们会着重分析下的偿债能力。