重返前三愿望迫切，地产业务单一压力不小

　　撰文｜李慧君 编辑｜韩蕾 　　多年稳坐TOP5，地产不进则退。 　　自从被融创超越，地产就一直稳定在第五名的位置，有遗憾，也有不甘。但不论是从逆势大举拿地还是降低未

重返前三愿望迫切，地产业务单一压力不小

　　撰文｜李慧君 编辑｜韩蕾

　　多年稳坐TOP5，地产不进则退。

　　自从被融创超越，地产就一直稳定在第五名的位置，有遗憾，也有不甘。但不论是从逆势大举拿地还是降低未来分红来看，都不难发现，对于前三名宝座的追逐还未停下。

　　根据近期地产发布的房地产行业白皮书，《蓝筹企业评论》梳理发现，行政调控下行业增速放缓，地产寻求破局的路上还面临着许多困难：“345计划”中5000亿元的目标在2020年末擦线完成，迟到整整了一年；2017年提出的“两至三年重回前3”这一目标，最终没能得到实现。

　　当前局势下能否成功逆袭？地产的未来依旧不太明晰。

　　重返前三再落空，增长动力不足

　　地产终于发布了2020年的年度报告，给出了一份令人毫不意外的平稳风格成绩单。

　　2020年，地产共实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%，市场占有率提升至2.90%，终于迈上了5000亿元的台阶；实现营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%，收入规模也获得一定提升。

　　地产与第四名的融创差距也没有因此消失，与第三名的万科销售额差距高达2000亿元。

　　2020年以来，房地产行业的增长速度普遍放缓，这并不是什么好消息，也是其中一员，长年稳定在“业内第五，央企第一”的水平。

　　这种局面下，与行业头部梯队的其他公司相比，地产自身的优势和核心竞争力并不算突出，稳健态势固然安全，却也难以突破，想要再进一步，实现行业TOP3的目标更加难以企及。

　　地产的营收能力也没能跟上头部队伍增长的速度。与前三名的碧桂园、恒大、万科相比，这三者在自身体量超过7000亿的前提下，销售金额增速分别为25%、20.3%、11.6%，仅以8.88%个位数的增速，远远地被头部队伍甩在了身后。

　　要想超越前三名，一贯稳健的风格没有办法让地产破局，只会离目标越来越远。当务之急，必须想办法使业绩增速提升，保持发展势头。

　　规模扩张积极，引发现金储备紧张

　　如何突破？地产想出的办法是趁逆势大举拿地，扩张规模。

　　截止2020年底，地产共拓展了项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本达2353亿元，同比增长19%和51%。在下半年市场趋于理性时，公司逆势发力获取资源，三、四季度的拓展金额占全年总投入的65%。

　　2020年地产实现新开工面积4630万平方米，竣工面积3986万平方米，共拥有在手资源17096万平方米；其中待开发面积7747万平方米，可满足2-3年的开发需求。

　　不同于公司积极拿地的势头，就在4月20日，地产年报发布当天。一经开盘，地产股价就开始逐步下跌，直到当天收盘，跌幅达3.09%。

　　股价的下跌，除今年年报数据低于大众预期外，还受到该公司今后分红政策的影响，不仅2020年的现金分红下调到30.18%，未来三年的分红比例将仍可能继续下降到25%，这一通告引发了投资者的不满。

　　通过对年报数据的分析，《蓝筹企业评论》发现，调低分红率的行为很可能与地产逆势拿地的决策密切相关。

　　作为央企，地产的融资成本较低，平均成本3.60%，2020年公司累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。尽管如此，在土地市场的发力，还是使全年经营现金流量减少了240.1亿元，同比减少约61.3%，货币储备仍然受到严峻的考验。

　　加上行业政策的收紧，使得企业对于资金的需求提升，不论出于对外界的监管还是内在的经营需求的考虑，地产采用削减分红的方式来加强现金货币储备，都不足为奇。

　　在重返前三的迫切愿望驱使下，实行如此积极的拿地决策，无疑是激进的一步。

　　业务单一营收受限，缺乏竞争优势

　　地产以扩张规模、越位超车为目的，如此大手笔的拿地。这招的实质效果却未可知。

　　不动产投资开发是地产坚定的主业方向，2020年实现营业总收入2432.08亿元，其中房地产开发收入达2263.76亿元，占比高达93.08%。

　　然而管理红利的时代已经到来，不动产这一主营业务，既是公司一直以来赖以发展的优势所在，也成为了当今的劣势。

　　一方面，地产投资开发成本上升速度较快。根据年报，2020年，地产全国土地成交1.7万亿元，同比增长17.4%；平均土地成交单价6762元/平方米，创近年来新高；拓展平均楼面地价提升至7388元/平方米。

　　另一方面，截至2020年末，地产全国商品房待售面积5.0亿平方米，较2019年同期微增0.1%，自2016年11月以来，首次不降反增，销售端去化压力显现。

　　在中央坚持“房住不炒”的调控基调下，未来房地产将长期维持平稳局面，平均售价涨幅不大，拿地和开发成本却上升，利润空间将被压缩；销售端也面临去化困难，意味着营收和净利润也将有持续走低的风险。

　　白纸黑字的年报数据恰恰也证明了这一点，2018—2020年，公司营业收入同比增长分别为32.66%、21.29%、3.04%，2020年收入增速创三年来最低；公司毛利率为 32.59%，同比下降 2.38 个百分点，不增反降。

　　收入增速的降低和毛利率的下降，均说明地产单纯依靠不动产开发，已经迎来瓶颈，难以实现业绩上的突破。

　　这时如果将希望的目光转到他处，就会发现地产也培育了两翼业务这一多元化板块，包括了物业、商业、酒管和销售代理、房地产基金等内容。

　　不过，两翼业务在2020年的市场化收入为154.32亿元，仅占地产营业总收入的6.35%左右。没有突出的成绩，自然也无法承担重任。

　　虽然相比于其他房地产公司，地产作为央企，融资成本较低，承担风险较小，这是它的优势。然而的主营业务是不动产投资与开发，未来的创收空间有限，同时又缺乏商业板块相协调，多元化板块尚且在起步阶段。

　　如今的拿什么和前三名竞争？这样看来，地产重返前三任重而道远。

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