置业将橡树湾地产100%股权出让，底价34亿

　　根据北京房产交易中心的消息，地产准备将旗下的北京新城房地产有限公司（下称“新镇”）100%的股份转让给该公司。 　　集团旗下集团在北京海淀橡

置业将橡树湾地产100%股权出让，底价34亿

　　根据北京房产交易中心的消息，地产准备将旗下的北京新城房地产有限公司（下称“新镇”）100%的股份转让给该公司。

　　集团旗下集团在北京海淀橡树湾的发展公司，如果此次挂牌交易完成，地产将不再持有其股份，但将会为其提供其他业务。

　　新城还拥有北京清河清河的万象汇，由置业发展和经营，据地产的官员称，清河万象集团或将谋求证券化的资金。

　　鉴于我国 REITs的试点不包括酒店、商场、写字楼等不动产，清河万象汇或将以类似 REITs的形式进行资产证券化。

　　而“橡树湾”则是置业进军北京楼市的“金字招牌”，现已经在北京实施了多个系列的楼盘。根据安居客的统计，海淀橡树湾5号楼10月份的价格已经突破了每平米15.9900元。

　　拍卖底价比卖主价值高119.18%

　　北京房产交易中心公布的资料表明，新镇是地产与控股的一家中外合资企业，他们各自通过旗下公司控制了新镇51%和49%的股权。

　　新城于2006年开业，上一财政年度，其总收入为4.43亿人民币，至2021年为1.82亿元；截止目前，公司的资产总额为64.35亿元，净资产为16.63亿元。

　　今年上半年上半年，新城营业收入2.23亿元，纯收入330.8000元；截止目前，公司的资产总额已达34.94亿元，净资产为15.48亿元左右。

　　按此推算，新镇100%的股份以33.93亿元的价格成交，与截止到八月底的总股本相比，溢价率为119.18%。

　　北京房产交易中心新城的财政资料。

　　资料表明，此项转移已设置有定金，有意受让人在一个工作天之内缴纳10.17亿元；在公告截止时间内，若有两家或更多合格的受让方，将通过网上竞标进行多轮竞标，所有竞买人缴纳的保证金将会自动转化成投标保证金。

　　如果在公告截止时间内只有一个合格的非原始股东的意向接受者，那么将会有一个独立的出价，并且以这个价询问原始的投资者，他们会不会有优先购买力。

　　应当指出，该地块的挂牌公示期间为“尽职调查”阶段，即，意向受让人须完成新城的全部调整，然后提交出让文件，并于指定时限缴纳定金。

　　根据企查查等网站的资料，截止到目前为止，新城还没有外资企业；地产执行董事兼首席战略官谢骥，以及地产执行董事兼财务总监郭世清，于八月从新城离职。

　　新城更新纪录，资料来源：企业查询

　　从土地转让和对外披露的情况来判断，新城就是海淀橡树湾的一个项目。工程占地310,000平米，计划建设710,000平米；该楼盘主要以优质的居住环境和配套的商业、体育、休闲娱乐等配套服务。

　　海淀橡树湾项目是置业于2005年八月以25.65亿元拍下的海淀区清河镇住宅楼及周边（三个毛纺厂）土地。

　　清河是北五环与六环的交界处，现为北京中关村开发区域的主体，上地高新技术工业基地在西北，圆明园遗址园区在中关村。

　　海淀橡树湾二期工程分为五个阶段，从2008年第一个月开始，到2018年的第五个阶段，每一次的价格都在8000元以上。

　　根据安居客的统计，截止到十月，海淀橡树湾（一）的价格为每平米14.25元，110个在销售；“海淀橡树湾（5）”均价159900元，在销售101个楼盘。

　　“橡树湾”是北京置业旗下的一个著名的楼盘，目前已经在多个楼盘中落户，除了海淀。以亦庄橡树湾为例，最近的价格是416000元，单价在4190000-6390,000之间，主要是4房2厅139平米。

　　最近一批的楼盘是昌平区回龙观的“北青橡树湾”，在今年九月正式开业；平均每平米60,000元，单价4320-6360,000元，主要单元为72-106平米2/3房。

　　“万象系”商场房地产开发的试点

　　据海淀橡树湾，据媒体披露，清河万象汇是地产集团在新城控股的。

　　清河万象汇原称清河五彩城，是集团在北京首个建设规模超过200,000平米的城市区域性商务中心。该工程一期工程于2011年竣工，并于2020年12月进行了改建，并将其命名为清河万象城。

　　“万象汇”是地产旗下的一条商业街，除了“万象天地”和“万象城”之外，其他业态都被称为“万象系”。

　　根据地产的最新业绩，上半年新增六家大型购物中心，其中武汉万象城，福州万象城，海口万象城，新建的商场，平均租金达到88.6%。

　　由于疫情的原因，置业在今年上半年为满足租赁需求的业主提供了优惠，总共优惠了17.5万元。全年全年共完成61.9亿元的租金，较上年同期下降6.2%；如果扣除减租的因素，全年平均租金增幅为14.2%，总体租金为96.4%，较上年同期增加0.4个百分点。

　　清河万象汇的经营主体为润嘉地产（北京）有限公司，其控股股东为地产集团下属的万象集团。

　　集团把新城的股份转让给了海淀橡树湾，这是最容易实现的投资方式。根据集团的正式声明，该公司对于清河万象汇的资产重组，还有另外一个考虑，那就是要进行资产证券化。

　　大部分公司在进行资产证券化的时候，都会考虑 REITs的发放，但按照国家发展改革委的要求， REITs的试点范围为高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、保障性住房等基础设施领域，酒店、商场、写字楼等地产项目并不在试点范围之内。

　　商业地产的证券化融资通常分为两种，一种是商业不动产抵押担保债券，也就是不动产抵押担保债券，以其原来的商业不动产作为本金，通过债券的形式发行债券，类似于经营性不动产贷，房租收入就是资产的还款来源。

　　第二种就是类似于 REITs的基础设施，这种 REITs只有在特定的情况下才能买到，而不能在市场上出售。而前面提到的 REITs，就是“私募+ ABS”，可以在市场上进行买卖。

　　以清河万象汇为例，置业更有机会申请此类 REITs。首先，在房地产业领域，已经有不少的商业商业 REITs项目成功上市。

　　比如，招商蛇口推出的第一批“中信黄金-招商蛇口第一批资产支撑专项基金”，就属于这一类型；中联一创-首创钜大奥特莱斯一号项目，是一款 REITs项目，它的下限是北京市房山区的奥特莱斯，昆山的奥特莱斯。

　　而置业则已经在此领域进行了一些试验。六月，中信置业有限公司首次在深圳证券交易所上市。第一个投资总额为20.82亿元的储架量为80亿元，最下层为杭州萧山置业的“萧山”。

　　杭州萧山萧山的百象汇，是集团继钱江新城后，在杭州的第2个大型商业项目。地产在四月末还公开将杭州萧山万象汇房地产开发公司的所有股份进行了公开拍卖。

　　六月末，杭州润石房地产开发有限公司以20.8亿元竞拍到了这部分股份；杭州润石股份有限公司的实际控制人为中信，即上述特殊方案的执行人员。

　　而在资产证券化后，萧山的地产和万象城将会负责经营和经营。也就是说，如果清河公司也申请了 REITs，那就相当于杭州萧山的“万象城”了。

　　总体而言，资产证券化是目前房地产市场发展的主流方向，但由于 REITs尚未上市，因此，采取 CMBS、 REITs等手段来激活现有的资产，增加其流动性，也是一种很好的投资变现手段。