不差钱的，如何寻找增长点？

　　©️资本侦探原创　　作者 | 王舷歌　　如果前几年对地产行业来说最大的挑战是宏观经济政策下的需求放缓，那2020年地产企业所面临的最直接问题是如何“活下去”。　　今年疫情爆

不差钱的，如何寻找增长点？

　　©️资本侦探原创

　　作者 | 王舷歌

　　如果前几年对地产行业来说最大的挑战是宏观经济政策下的需求放缓，那2020年地产企业所面临的最直接问题是如何“活下去”。

　　今年疫情爆发以来，国内各行业均受到不同程度影响，而对于本就资金占用巨大、回收期长且高杠杆的房地产行业来说，更是雪上加霜。

　　根据中指研究院发布的最新数据，今年一季度房地产市场受疫情冲击缩量明显，重点城市成交规模为近十年同期最低水平，其中2月同比降幅超七成。与此同时，房地产企业由于短期销售下降导致回款承压，叠加债务规模高企，企业资金需求不降反增。

　　就是在这样开年不利的大环境下，在3月底公布了其2019年业绩报告。与悲观的环境形成对比，显示出了极好的经营及现金状况。

　　先简单总结一下的基本表现：

　　营收增长稳定，但盈利能力有所下滑。因为结算面积均价有所下降，2019年毛利率小幅下降。回款率表现优异，可售资源充足，销售额持续增长。杠杆率健康，现金流充足。提前布局粤港澳大湾区，新增土地储备以三四线为主。而土地储备丰厚，意味着未来业绩持续增长的保障。

　　创始人、董事会主席杨国强

　　详细来看：

　　在核心指标方面，2019年实现营业收入4859.1亿元，同比增长28.2%；毛利润1266.4亿元，同比增长23.6%；净利润612亿元，同比增长26.1%；归属股东的核心净利润401.2亿元，同比增长17.6%。

　　出售物业收入是最主要的收入来源，全年达到4750.1亿元，占总收入比例高达97.8%。这也充分说明仍然是一家以建房卖房为主的房地产开发企业。

　　盈利能力方面，2019年毛利润1266,4亿元，同比增长23.6%，毛利率为26.1%，在收入快速增长的同时毛利率相对稳定，项目整体成本控制水平较高。公司全年净利润612亿元，同比增长26.1%，净利润率为12.6%，净利润率稳定。

　　在房地产市场整体需求增长放缓的背景下，仍然表现了良好的盈利能力，这与公司在费用端的控制密不可分。

　　随着业务体量的整体增长，经营费用在2019年水涨船高，达到358.8亿元人民币，其中营销及市场费用以及行政费用总共占比达到94.5%。公司2019年经营费用率为7.4%，低于上年0.6个百分点。这对于全年销售收入近5000亿的房企来说，直接增加几十亿利润额。

　　除此之外，在2019年末的现金储备达到历史最高的2683.5亿元，而另一方面公司的净借贷比则持续下降，较上一年末下降3.3个百分点，为46.3%。公司持续降低的净借贷比，表明在房地产建造过程中借款杠杆比例在持续降低。加上本身高额的现金储备，使得在流动资金层面面临较低风险。

　　相比于现金及现金等价物余额为1597亿元的万科，手里现金相当充沛，截至2019年底，账上的可动用现金高达2683亿元，大约相当于当年权益销售额的一半，较其两年前的现金规模几乎翻倍。自2016年起，已经连续四年实现净经营性现金流为正。

　　同时，业绩报告显示，2019年房地产销售现金回款额约为5900亿元。虽然疫情让售楼业务遭受冲击，但事实上，从2月下旬开始，的销售业绩已恢复正常水平。管理层认为，2020年的销售回款率将和2019年持平。

　　而的净负债率在2019年降到了46.3%，远远低于行业平均水平（约90%）。此外，还有约3168亿元的银行授信额度尚未使用。

　　集团总裁莫斌（中）、常务副总裁程光煜（右）、首席财务官兼副总裁伍碧君（左）

　　房地产是典型的资金密集型行业，充沛的资金意味着在拿地的时候具有更加强硬的底气。

　　“我们在2020年的拿地预算是1600亿元左右，与2019年大体持平。”常务副总裁程光煜表示，热点城市的土地市场竞争激烈，非热点城市具备较好的拿地机会，在一二线城市的投资比重会略微加大。

　　根据中国指数研究院之前公布的2019年中国房地产销售额榜单显示，在2019年全口径销售额为7715亿元人民币，全口径销售面积达到8137万平米，在国内房地产企业中均位列第一。

　　全口径销售额是以企业操盘销售额为统计口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的销售业绩仅归入操盘企业（如果合作项目控股方比例达到51%及以上，项目销售金额全部计入控股方销售业绩），反映的是房企的项目操盘和营销能力。

　　2019年全口径销售额达到7715亿元，超过第二名的万科及第三名的恒大1400亿元以上，牢牢坐稳“地产一哥”的位置。

　　在权益合同销售方面，2019年权益合同销售额为5522亿元，同比增长10%；权益合同销售面积为6237万平米，同比增长15.2%。权益合同销售是与全口径销售相对应的，统计的是企业按照项目权属比例所实际拥有的销售额。

　　“我是一个农民，没读过什么书，很多事情也不是很懂。”这是创始人、董事会主席杨国强经常挂在嘴边的话。

　　从三四线起家的黑马到全球行业销售冠军，在地产行业独创了“扎根三四线、低成本拿地薄利多销快速周转”的模式，并且将这种模式反复强化运用。行业里也流传着“拿下地块当晚出图、4个月买楼、5个月回款、6个月现金为正”的传奇故事。

　　三四线是的大本营，创始人、董事会主席杨国强表示，自己看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

　　不过，三四线的布局固然好，但要想更进一步，必须开拓出新的增长点。

　　对于来说，一二线市场的确是一个方向，但一二线市场土地成本高昂、同时面对更严格的限购限价政策，这会严重削弱的盈利能力与竞争优势。

　　而大规模进军海外市场、复制马来西亚“森林城市”的打法虽然听上去不错，但实际上的难度和收益都不一定划算。

　　最终选择了一条意料之外的路——确定“地产”、“机器人”、“现代农业”将成为主营业务“三驾马车”。

　　森林城市

　　2018年，杨国强亲自宣布进军机器人领域，至今已经成立了两家机器人公司，建筑机器人公司博智林和餐饮机器人公司千玺集团，产品覆盖了建筑机器人、安防机器人、清洁机器人和厨艺机器人多个品类。

　　杨国强不止一次地强调，要在2020年实现建筑机器人的大量使用。

　　据2019年报，博智林机器人各大项目进展顺利。目前，企业已招募了超过三千名优秀研发人才，集中开展重点产品研发、关键技术攻关。另外，在研建筑机器人50款，其中32款已投放工地测试。“在关键领域拥有一批自主核心技术。”表示。

　　去年成立全资子公司千玺机器人餐饮集团。今年2月，由千玺机器人餐饮集团自主研发的“24小时无人、全自动化运作”煲仔饭机器人出现在武汉新冠肺炎隔离点，为医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。截至今年3月，机器人餐厅已有5家实体门店正式对外营业，2020年单体煲仔饭机器人将细化量产计划，并向全国拓展。

　　据莫斌透露：“2019年全年机器人业务的研发费用约19.7亿元，后续将视实际情况投入，我们对机器人业务有信心。”

　　不太顺利的是，今年2月的全资机器人子公司博智林的执行总裁张志远被调任为湖南区总裁，关于博智林裁员的消息也甚嚣尘上。

　　博智林贴砖机器人在工地测试

　　农业方面，农业控股有限公司成立于2018年5月，官方显示其布局农业全产业链，包括前端研发，“公司+基地+农户”模式的中端生产组织，和以碧优选社区门店为主体的终端销售。

　　今年3月，旗下全资子公司农业控股有限公司收购了华大基因农业控股有限公司80%股权，成为华大农业控股股东。

　　“许多人认为地产和农业好像是很不同的行业，我倒不这样觉得。”杨国强说。

　　其实除了，恒大、万科也在投入农业。万科在2017年进军农业，2018年万科将战略定位由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”；而恒大在2018年4月21日宣布成立了恒大高科农业集团。许家印称，从 2018 年开始，恒大要在战略上积极探索高科技产业。“在不久的将来恒大将形成以民生地产为基础，文化旅游为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。”

　　目前三巨头的农业布局均不明显，而如是定位自己——“农业不是简单地做耕耙播收，不是对农民和农业企业做简单的替代，而是想做高科技农业。”集团副总裁、农业总裁梅永红表示，科技是农业做好、做强的必然选择。