业绩尚可，但多项关键数据下滑，三四线城市口碑滑坡

　　编辑导语：这已经是连续第四年坐上国内房企销售冠军的宝座。 亮眼的数据背后，是的业绩首现下滑、现金流下滑较快等隐患，更难掩在三四线城市屡现“质量门”的品牌危机。

业绩尚可，但多项关键数据下滑，三四线城市口碑滑坡

　　编辑导语：这已经是连续第四年坐上国内房企销售冠军的宝座。 亮眼的数据背后，是的业绩首现下滑、现金流下滑较快等隐患，更难掩在三四线城市屡现“质量门”的品牌危机。

　　近日，发布2020年财务报告。

　　财报显示，2020年全年共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高。

　　这已经是连续第四年坐上国内房企销售冠军的宝座。

　　亮眼的数据背后，是的业绩首现下滑、现金流下滑较快等隐患，更难掩在三四线城市屡现“质量门”的品牌危机。

　　为赶工期，施工伤亡事故频发。而在去年11月，又发生一起4人死亡事故。

　　庞大的利润背后，暗藏的是偷工减料导致的质量下降。最近几年，三四线城市的业主频频因为房屋质量事故进行维权。的利润一直被质疑“带血”。

　　业绩报告亮眼，但多项核心数据暗藏隐患

　　截至2020年12月31日，销售业绩实现总收入4628.6亿元，毛利约1009.1亿元，净利润约541.2亿元。

　　全年权益合同销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%，已连续5年高于90%，在行业继续保持领先。

　　有息负债方面，从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%；净借贷比率为55.6%，连续多年低于70%。

　　期末平均融资成本仅5.56%，进一步降低融资成本，且大大低于行业平均水平。

　　一连串亮眼的数字，体现了地产龙头的实力和底气。

　　但是，在几项关键数据方面，也要当心潜在的隐患。

　　首先，业绩首次出现下滑。财报显示，去年营收同比减少4.74%。回溯过往财务指标，2010年-2019年营收年复合增长率高达38.59%，而这是自2008年来第一次营收负增长。

　　利润率方面，2020年毛利同比下滑20%，核心净利润同比下滑11.4%，扣非归母净利润下滑19.3%。

　　虽然有去年疫情的影响，但营收和利润指标双降，值得警惕。

　　在业绩下滑的同时，经营获现能力也在减弱。据2020年三季报显示，经营性现金流净额为-131.04亿元，已由净流入转为净流出状态。

　　此外，在流动性方面，截至2020年底，可动用现金余额达1836亿元，且现金短债比约为1.9倍，短期偿债压力不大。

　　不过，虽然流动性充沛，但账上资金下降较快。据资料显示，2019年底，账上可动用现金余额为2683.5亿元，达到有史以来最高。但截至2020年底，账上资金较上一年下降近三成。

　　另外，值得注意的是，2020年以来由于大量债务到期，筹资流入资金无法覆盖前者，前三季度其筹资性现金流净额净流出214.16亿元。由于一直以来主要依赖于外部融资，上述情况或许说明外部融资渠道有收紧的趋势。

　　最后，对外担保额度较大。截至2020年底，为合营企业、联营公司及第三方等借款提供的担保余额为646.03亿元，占其净资产的25%。由此可见，存在一定的担保代偿风险。

　　高周转致屡陷“质量门”，三四线城市受害最深

　　2020年全年，实现权益合同销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%，已连续5年高于90%。

　　对回款率有如此严格的把控，体现的正是“高周转”战略执行的结果。

　　虽然并不是高周转模式的发起者，但它却“青出于蓝胜于蓝”，把高周转发挥到了极致。

　　在高周转鼻祖万科的“5946模式”基础上，升级提出“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

　　有了高周转的严把控，销售规模一路攀升。2013年，营收首次破千亿，2017年更是超越恒大和万科，坐上房企销售冠军的宝座，并蝉联至今。

　　但伴随着高周转战略的实施，也越来越多地陷入质量风波，甚至屡次出现施工人员伤亡事件。

　　日前，广东省披露一起警示案例：2020年11月23日，位于增城区派潭镇高滩村的广州金叶子酒店有限公司二期项目中，发生一起施工边坡坍塌事故，事故造成4人死亡。

　　而这个金叶子酒店，正是的控股子公司。

　　据lite氢财经了解，自2017年开始，有关“房塌”的新闻就没有停歇过，相关事故造成了大量的人员伤亡。

　　以上引用自网络相关统计

　　高周转不仅仅衍生出施工安全事件，在全国各地更是屡屡因质量问题被业主投诉。

　　仅2021年以来，包括青岛、枣庄、济宁、安丘、淄博等全国多地接连爆发业主维权事件。

　　这一切的争议，或许都源自于的高周转战略。在开发过程中，肆意压缩工期，并在施工材料上偷工减料，而且施工监管不严，导致质量问题频繁发生。

　　全国各地业主维权现场图片

　　而更微妙的是，的质量问题，绝大多数发生在三四线城市。

　　上文提到，连续四年蝉联销售冠军，而这其中，三四线城市居功至伟。

　　2014年，踩对了城镇化的风口，选择下沉三四线城市，布局全国化。而这一发展策略使桂园的销售业绩扶摇直上，并使其自2017年起，连续多年独霸国内地产龙头的地位。

　　数据显示，近年来的业绩对三四线城市依赖很大。2015-2019年期间，三四线城市对的贡献率由46%增加至56%。而2020年中期报告显示，三四线城市约占报告期内的55%。

　　在此次发布会上，总裁莫斌就表示，长期看好中国新型城镇化发展，深耕三四线城市。

　　而创始人、集团董事会主席杨国强也认为，随着农民工工资提升，他们最大可能会在有基本配套、生活便利的城镇居住。

　　而根据数据显示，2020年全年共获取511宗土地，权益总代价约人民币2100亿元，其中65%位于三四线城市。

　　由此可见，对于三四线城市的重视程度。

　　但是，正是对如此重要的三四线城市，却在的质量风波中受伤害最深。

　　曾经的凭借着“五星级的家”这一口号，吸引着众多来自三四线城市的消费者争相购买，致的销售价格一直居高不下。

　　但数据显示，2020年度的交付物业的平均销售价格是7980元/平米，对比2019年的8407元/平米，降了427元。

　　而据了解，三四线城市是降价的主力。

　　源自网络

　　或许是因为近年来质量问题频发，在三四线城市出现严重的口碑滑坡，销量不佳，只得降价促销。

　　而成本不变，价格下降，压缩的自然便是的利润。

　　由此可见，利润指标大降，或许跟三四线城市屡现“质量门”有关。