的2020：业绩指标全面下滑，未来路在何方？

　　2020年成绩单　　2020年业绩表现　　销售额及营收：截至2020年底，实现销售额7888亿元，同比增长2.24%。营业收入为4639亿元，小幅下降4.68%

　　2020年成绩单

　　2020年业绩表现

　　销售额及营收：截至2020年底，实现销售额7888亿元，同比增长2.24%。营业收入为4639亿元，小幅下降4.68%；

　　净利润：2020年公司净利润为541.18亿元，同比下滑11.57%，这是近四年公司净利润首次出现负增长。

　　三道红线：至2020年底，净负债率小幅上涨至56%，现金短债比下降至1.88，剔除预收账款资产负债率小幅下降至80.53%，仅剔除预收账款资产负债率触及“三道红线”阈值。

　　表：2020年成绩单

　　通过中科财金对财务能力与发展能力两大维度下的规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质9大因素对应的33个三级指标综合评估，2020年综合实力得分7.85分，综合实力等级评定为A+，与上年评级结果一致，具体指标表现见下文解析。

　　图片来源：中科财金企业评级系统

　　公司战略定位

　　以地产为核心主业，布局六大业务板块：旗下业务涉及物业开发、物业服务、酒店开发和管理、现代农业、智慧餐饮与机器人共六个业务板块。经过多年稳健发展，已成为中国具领导地位的综合性房地产开发商。

　　重点布局三四线城市，兼顾一二线，拥抱全国：2020年项目布局遍布中国内地31个省、自治区、直辖市，289个地级市，1350个区、县，达到长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈市场全覆盖。战略布局与政府报告中城市规划战略布局高度协同，将成为新一轮房地产发展高地，市房地产场需求潜力巨大。

　　图：城市布局

　　推出四大新产品系，打造更懂消费者的产品：2021年，发布“星、府、云天”全新四大产品系列，以"极致的实用主义"为核心，聚焦"产品和服务"两大维度，阐释对美好人居产品的理解与追求。

　　星系住宅是面向新生代的系列产品，以情景化功能、共享共生配套、精细化细节为核心要素，响应新生代追求时尚、充满个性的产品需求。

　　府系产品赋予住宅充分的功能实用性，包容生活中每一个家庭成员的个性需求，满足生活所需的自由空间，打造适合消费者的人居环境与生活秩序。

　　云系产品作为高性能轻奢美宅，结合用户生活景，提供"智能家居+智慧社区"方案，打造全屋智能控制系统和社区云服务平台，为居住者带来舒适、便捷、体贴、全场景的4C云享住宅。

　　天系产品作为国际城央品质大宅，是集建筑、装修、园林、配套等最高品质标准于一身的、具有行业标杆引领作用的作品，全方位展现都市豪宅标杆的强劲实力。

　　发展能力分析

　　（一）市场表现

　　▌销售额增速放缓，核心城市继续保持市场地位

　　2020年，实现合同销售金额7888亿元，同比增长2.24%；

　　图：销售表现

　　实现权益合同销售额5707亿元，同比增长3.35。销售额增速与权益销售额增速均大幅回落，此外，2020年在广东省以外地区的权益销售额占比约为81%，销售地域多元化成果可见一斑。

　　（二）土储能力

　　▌重点布局三四线城市，土储质量较低，土储布局全国全覆盖

　　从拿地金额来看，2020年三四线城市拿地金额占比70.53%，二线城市拿地金额占比29.04%，一线城市拿地金额占比仅为0.43%。三四线城市作为土储布局核心拿地金额占比相比2019年大幅提升12.33%。

　　图：2020年城市拿地金额占比

　　2020年土储质量为0.23，由于加大三四线城市土储布局占比，土储质量相比2019年下降0.08。从拿地金额结构来看，2020年拿地以长三角城市群为主，作为全国性龙头房企，土储同样覆盖了中西部、珠三角与环渤海等城市群。

　　图：2020年拿地金额结构

　　图：土地储备指标表现能力

　　财务能力分析

　　（一）营收表现

　　▌营收负增长，业务多元化开展未来可期

　　2020年，实现营业收入4639.2亿元，同比下降4.69%，营业收入自2016年来首次出现负增长。从收入构成上来看，房地产开发依然占据主要收入来源，占比97.08%，与去年同期接近持平，占据营收构成统治地位。主营地产开发业务稳步发展的同时，高科技业务全面开花，机器人、现代农业、创投等业务板块高速发展，为集团未来发展打开全新篇章。

　　图：营业收入表现