深度报告 ｜ 千亿秘密：业绩高速增长 压力下的规模追击战

　　摘要：千亿业绩并非一蹴而就，用两年时间，从400亿，做到1000亿背后是近三年在产品类型、拿地节奏、城市布局等方面都进行了调整。 　　万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口

深度报告 ｜ 千亿秘密：业绩高速增长 压力下的规模追击战

　　摘要：千亿业绩并非一蹴而就，用两年时间，从400亿，做到1000亿背后是近三年在产品类型、拿地节奏、城市布局等方面都进行了调整。

　　万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口，直至喊出“万亿”的远景目标；千亿规模企业数量大增长，改变连续几年一成不变的七家数量；全行业年度销售金额首超十万亿……

　　虽然盛世气象，但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

　　观点指数 房企千亿联盟即将迎来新的一员，最新数据显示，今年1-11月，集团累计签约金额932.8亿元，同比增长77.03%。

　　距离千亿仅有67.2亿的差距，以今年月均78亿的销售情况来看，全年踏过千亿红线基本上可以确定，更何况，往年的月销售数据中，12月的销售常为一个峰值。

　　时间回溯至2013年，集团首次提出在5年左右实现千亿目标。

　　而在2016年年底， “千亿小目标”达成几乎没有悬念。

　　千亿业绩并非一蹴而就，近年来，在产品类型、拿地节奏、城市布局等方面都进行了调整。

　　2015年，的城市布局调整完毕。在这一年，新增33宗地块，其中，一线城市的总投资额占比39%，二线城市占比51%，三线城市仅占比10%。2015年收获的充沛热点城市货量，成为2016年实现千亿销售的主要推力。

　　此外，的千亿销售中广电地产并表的助推作用也不可忽视。

　　销售并表广电地产

　　集团12月的最新公告披露，2016年1-11月，已累计实现签约面积617.3万平方米，同比增长59.88%；累计签约金额932.8亿元，同比增长77.03%，其中包含广电地产部分为104.54亿元。

　　于公告中，表示，子公司商置已于10月完成对广州广电房地产开发集团股份有限公司74%股权的收购，因此其2016年1-11月的累计数据已包含广电地产1-11月的累计数据。

　　早在1月5日，商置宣布拟斥资约14.24亿元收购广电地产76%股权时，商置执行董事兼CEO徐家俊就曾表示，因为广电地产自身已经具备一定的销售规模和土地储备，加上商置现有的资源，可以预见未来商置的整体销售规模将快速提升，待收购完成后，商置每年销售额可增加近百亿。

　　商置是集团的子公司，商置的销售会并入集团，、助力实现千亿目标。

　　当然，商置收购广电地产并不是仅仅看重销售贡献。

　　广电地产的业务、团队和能力，是对商置现有业务格局和能力建设的强有力补充。

　　近日，集团在接受观点指数采访时也提到，收购广电地产后，依然保留广电地产原有开发团队，继续负责开发广电地产的项目，这会提升整体的投资和开发能力。

　　另一个同样极为重要的“补充”是，收购广电地产将给带来约500万平米的土地储备。

　　这些项目分布于广州、武汉、长沙、太原、昆明、江苏及浙江等七大区，该等区域基本上也正为较为看好的区域。

　　千亿目标解密

　　实际上，今年的销售对于其自身而言也足够亮眼，比起往年有较大幅度的增长。

　　从年销售数据来看，2011年-2015年的全年销售同比增幅分别为9.13%、10.4%、32%、9%及26%；2016年，截止11个月为止的860.4亿元销售比去年增长了39.45%。

　　与2015年相比，目前除去11月以外，其余月份则均有不同程度的增幅，最高增幅达到了345.88%，这使得比原计划提早两年完成千亿目标。

　　2013年，公开表示，实现千亿销售大概要花5年时间。这样的压力下，在开始在产品类型、拿地节奏、城市布局等方面进行较大力度的调整。

　　当时业内普遍认为，发展滞缓是受制于其高端产品线，于2013年，则主要调整其产品结构，推售首置、首改产品，加速周转。

　　观点指数获悉，2012年，中小户型产品占比为65%，而到2013年，中小户型产品占比提升至80%。2014年，推出SMART及MAGIC户型，针对刚需及首次改善类客户做定制产品；2015年，则研发出极公寓和优品宅产品，其中，极公寓为小户型产品。全面完善其产品系列，精心打造景观、精装及智能化新产品并加速落地运用至项目。

　　拿地节奏方面，一改此前过于谨慎的态度，在科学预判和扎实调研的基础上，开展拿地工作。2011年，仅在三四线城市拿3宗地；2012年新增12宗地块；而2013年，全年获取26宗土地，2014年则收获19个项目。

　　2015年，更是拿下33宗地块，新增447万平米土地储备，同比增长56%，为其近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一年。

　　在加快拿地节奏的过程中，也逐渐调整城市布局，增加一二线城市投资比例。观点指数获悉，2015年，一线城市的总投资额占比39%，二线城市的总投资额占比51%，三线城市的总投资额占比仅10%，三线城市中大部分位于东莞，且投资项目主要在临深片区。

　　所布局的大部分城市在2015年开始有明显并持续的升温，特别是南京、苏州等二线城市在2016年成为了去库存政策的最大受益者。

　　得益于2015年获取了足够的“弹药”，在2016年则得以抓住市场机会，集中批量推货，进而保障销售快速增长。

　　2016年上半年，就已有11个项目销售金额突破10亿元，其中，武汉自在城、武汉天悦、上海天地云墅、南京湖城艺境、深圳龙城中央等项目，上半年单项目销售额破15亿元。

　　与此同时，2016年仍在积极获取土地。据观点指数不完全统计，截止11月底，至少已获取了28宗土地，这些土地又将在2017年转化为新一轮的销售。

　　纵观全年的业绩、各项新业务的开展、多元化业务的不断推进、产品的研发落地、以及负债率、现金流、融资成本等等方面的表现，均可圈可点。集团在接受观点指数采访时也提到，对于业绩追求的是规模跟效益的协同发展。

　　撰文：陈翠