90亿连斩7宗地！要抄底了么？

　　2022年第三季度，累计销售额达到597.5亿元，同比实现正向增长，是TOP15房企中，是唯一一家实现正向增长的民企。 　　近期，又被“20余天斩获7宗地”的热门话题刷屏

90亿连斩7宗地！要抄底了么？

　　2022年第三季度，累计销售额达到597.5亿元，同比实现正向增长，是TOP15房企中，是唯一一家实现正向增长的民企。

　　近期，又被“20余天斩获7宗地”的热门话题刷屏。

　　9月23日，在北京、合肥同时拿地；9月27日上海拿地；10月13日又拿下合肥肥西地块，同时拍下泉州晋江最大商住地块，10月14日西安拿地。公开市场之外，还以并购方式权益100%获取昆明地块。

　　“不拿高价地、不拿高溢价地块、不拿地王，土地成本要在可控范围内”是拿地的原则。这也是多年来坚持的“优土储”战略，量入为出，稳健拿地。

　　为何近期如此高调拿地？我们一起来看下2022年在时间节奏、城市布局、权益占比、储销策略、销售趋势等方面的特点。

　　1

　　时间节奏：9月权益拿地金额最高，

　　10月有望再创新高

　　在销售回暖的同时，在9-10月相继在北京、昆明、合肥、上海、西安、泉州等地扩充优质的土地储备。

　　图表1：2022年1-10月权益拿地金额与环比趋势

　　数据说明：2022年10月份数据统计截至10月19日。

　　数据来源：公告、公开数据、爱德地产研究院制图。

　　如图所示，2022年1-10月整体拿地情况较为曲折波动。主要基于今年市场形势的不确定性，坚持投资纪律，量入为出开展拿地，在土拍市场表现趋于谨慎，均以合理的价格补仓。

　　今年的2月、5月、8月拿地相对较少，权益拿地金额不到10亿元。1月、9月、10月权益拿地金额在今年单月中属于前三。

　　1月，虽然环比下降44%，但权益拿地金额在今年排名第二。

　　2月，权益拿地金额环比再降。主要由于2022年开年土地市场供应收紧，供地量呈现“二连降”趋势。所以2月拿地相对谨慎，仅在长沙独立拿下芙蓉天街1宗优质地块。

　　5月，只拿下1宗北京棚户区改造项目的地块，权益占比35%。

　　6-7月，随着6月份销售回暖，7月份开始恢复拿地。

　　8月，房地产销售市场再次下滑。仅在苏州拿1宗地权益占比70%，权益拿地金额是今年最低。

　　9月，拿地积极性相较前5月有明显回升，权益拿地金额是今年最高，环比上升740%。

　　9月以来，多地政府加快步伐，从下调贷款利率、换房个税优惠等多个维度，出台支持刚性和改善性住房需求的相关政策，促进房地产市场平稳健康发展。在土地市场的表现也更为积极。

　　9月23日，北京第三轮集中土拍，民营企业只有一家拿地6.9万平，成交额23.1亿元，楼面价21949元/平方米。

　　9月23日，合肥第三轮土拍，以11.87亿拿下合肥经开区地块。20天后，在又看上了合肥肥西地块，最终以14亿收入囊中。

　　9月27日，上海第三轮集中土拍，同样作为独立拿地民企的典型代表，以15.4亿溢价率7.54%，拿下上海松江区2.7万平宅地。

　　10月仅过半，又相继在合肥、泉州、西安等地拿地。10月权益拿地金额第三，仅次于9月和1月，10月底拿地面积和权益拿地金额有望再创新高。

　　在时间策略上，毅然成为了今年最后一个季度土拍中民企的绝对主力，有赶在年底抄底的趋势。

　　2

　　城市布局：重仓杭州、合肥、北京

　　在投资策略上，的拿地法则是不拿地王，不拿高价地。始终坚持保持毛利率约25%，净利润率10%以上的原则。

　　图表2：2022年1-10月在各城市拿地情况

　　数据说明：2022年10月份数据统计截至10月19日。

　　数据来源：公告、公开数据、爱德地产研究院制图。

　　如图所示，今年重仓杭州、合肥、北京。

　　合肥是拿地面积和数量最多的城市，成交额排第二。在合肥共拿下5宗地共38.6万平46.6亿元，平均楼面价8875元/㎡。

　　杭州是拿地成交额最高的城市。在杭州共拿下2宗地成交额55.1亿元，平均楼面价14392元/㎡。由此也可以看出，2022年拿地更侧重于二线城市。

　　北京是拿地平均楼面价最高的城市。在北京共拿下2宗地，平均楼面价27319/㎡。

　　5月只在北京拿地就能看出对其重视，尤其在北京第三轮土拍，又是唯一拿到地的民企，联合拿下北京顺义区一地块，权益建面10.5万平，权益金额23.1亿。

　　图表3：2021-2022年投资比重分析（按城市等级分类）

　　数据说明：2022年10月份数据统计截至10月19日。

　　数据来源：公告、公开数据、爱德地产研究院制图。

　　2022年1-10月，在一线和二线城市的投资比重均有所提高，一线城市上升6.3个百分点，二线城市上升11.9个百分点，三线城市下降14.6个百分点。

　　综合来看，这两年新增土地重心都在一二线城市，2021年一二线城市投资比重达81%，2022年一二线城市投资比重达96%。

　　从投资片区来看，2022年在集中供地时，大多选择城市核心区或成熟区的地块，近郊的区域很少参与。

　　例如，在20天的时间内就将合肥2宗热门土地收入囊中，合肥作为集团深耕高能级城市的战略重镇，也一直在销售成绩上都有不俗的表现。

　　另外，还在昆明、苏州、南京、成都、杭州等二线城市都有重要布局，其成交的平均楼面价均达到1.1万/平方米以上。

　　以上说明，在行业下行期，的投资策略是，根据市场动向适时降低拿地力度，投资更加聚焦核心城市。

　　综合楼面价来看，选择性的投资高能级城市的价值区域，其土地成本较为合理，预计给未来2-3年的盈利增长奠定了良好的基础。

　　2022年最后的两个月，有望继续提升拿地强度，享受低溢价行情。

　　图表4：2022年1-10月投资城市平均楼面价

　　数据说明：2022年10月份数据统计截至10月19日。

　　数据来源：公告、公开数据、爱德地产研究院制图。

　　3

　　权益占比：权益比72%，大幅回升

　　图表5：2019-2022年拿地权益占比

　　数据说明：2022年10月份数据统计截至10月19日。

　　数据来源：公告、公开数据、爱德地产研究院制图。

　　计算公式：拿地权益比=权益建筑面积/总建筑面积

　　如图所示，2022年拿地权益比同比上升15个百分点，与2020年和2019年在同一水平。2022年1-10月拿地总建筑面积358.4万平，权益建面259.5万平。

　　从拿地宗数上看，2021年，拿地95宗，有61宗是100%权益，有34宗是合作拿地，的联合体大多是地方平台公司或是国企背景。

　　2022年1-10月，拿地28宗，独立拿地仅8宗，联合拿地20宗，合作策略还是选择与地方平台公司或国企背景合作。

　　总体来看，2022年联合拿地的比例在上升，但是权益比在下降。

　　采用这种合作策略，一是，可以降低资金投入，从而分摊风险；二是，可以降低城市的进入门槛，以此获得更便宜的土地；三是，国企融资成本相对更低，在当地信贷额度和回款方面能得到更多支持。

　　本身拥有强大的品牌溢价能力与产品溢价能力，与国企合作，大概率能实现共赢。

　　按照往年的拿地套路，年底会发力联合拿地，以底价成交居多。

　　4

　　储销策略：上半年销售面积下滑明显，

　　基本暂停拿地

　　2022年，整个房地产行业整体投资力度都大幅缩减，房企拿地更趋谨慎。

　　今年的拿地增量并不是特别多，在应对行业整体销售增长乏力的情况下，保持了储销总体均衡。

　　图表6：2021年1月-2022年9月新增土储与销售面积

　　数据来源：中指、公告，爱德地产研究院制图。

　　2021年全年累计新增土储面积980万平方米，1-9月累计新增土储面积742万平方米；2022年1-9月累计新增土储面积134万平方米，同比下降82%。

　　2021年全年累计销售面积1709万平方米，1-9月累计销售面积1283万平方米；2022年1-9月累计销售面积672万平方米，同比下降48%。

　　2021年拿地高峰期是4月、5月、6月、9月、10月；2022年整体低量拿地，1月、3月、4月、9月为正常拿地，其他月份拿地较少，如2月长沙、5月北京、8月苏州都只拿了一宗地。两年之中，4月、9月为相同的拿地月份。

　　2021年4月、9月、10月的当月新增土储都超过了其销售面积。而2022年每个月的新增土储均未超过50万平方米；1-7月的销售面积同比减半，8-9月销售面积同比持平。

　　5

　　销售趋势：8月首破200亿，销售有所回升

　　2022年，房地产市场下行压力加剧，成交同比跌幅进一步扩大。

　　图表7：2021年1月-2022年9月销售金额趋势对比

　　数据来源：公告，爱德地产研究院制图。

　　如图所示，2021年，各月销售金额环比波动走势幅度相对较小，3月、5月、8月、10月、12月是小高峰。2021年12月环比达到年度高峰。

　　2022年1-9月的整体销售走低，不及2021年。2022年8月销售金额223亿同比上升11%。

　　受行业因素影响，上半年各月销售非常低迷。从6月份开始，回升较为显著。8月份和整个第三季度实现了同比正增长，期待10月销售小高峰的再次出现。

　　总 结

　　在行业整体表现低迷，各家房企销售业绩仍未有明显改善的情况下，一直稳健的财务报表也是其拿地的底气。

　　2022年上半年，剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净负债率为55.3%，在手现金869亿，现金短债比超3倍，三道红线指标持续优化。

　　始终保持理性的投资策略，对未来市场能够及时做出的投资判断和有效反应。

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